单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,4/29/2018,#,建安房地产营改增大辅导,建安房地产营改增大辅导,1,建安房地产行业需注意政策规定,纳税义务发生时间,1,、纳税人发生应税行为并,收讫销售款项,或者,取得索取销售款项凭据,的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,2,、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取,预收款,方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,注意：,收到预收款就确认为纳税义务发生，实务中收到预收款的时候往往还没有相应的支出，导致当期有大量销项税额而没有进项税额，导致当期税负上升。,建安房地产行业需注意政策规定纳税义务发生时间,2,建安房地产行业,（,1,）合同结果能够可靠估计时，合同收入和合同费用的确认与计量。则根据合同完工进度来确认合同收入和合同费用即完工百分比法。,第一步，确认建造合同的完工进度，计算出完工百分比。,第二步，根据完工百分比确认和计量当期的合同,收入和,费用。,建安房地产行业（1）合同结果能够可靠估计时，合同收入和合同费,3,建安房地产行业,一般,纳税人可选择简易计税的情形,1,、清,包工，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务,。,原因：由于分包业务在建筑行业普遍存在，处在分包链条最底层的企业，主要以清包工的形式承揽工程，其成本费用支出基本是建筑工人的工资，可以抵扣的进项税额很少。因此，为妥善解决清包工可能产生的税负上升问题，对一般纳税人的清包工业务，可以允许其选择简易计税方法计算缴纳增值税,。,2,、,甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,原因：,可以预见，营改增后，甲方如果是一般纳税人的话，会倾向于尽量扩大甲供材的采购，以增加自身可抵扣的进项税。相应的，建筑企业可抵扣的进项税必然减少，税负增加的概率较大。,建安房地产行业一般纳税人可选择简易计税的情形,4,建安房地产行业,注意：,甲,供材主要有两种模式：,第一,，甲供材作为工程款的一部分，甲方采购后交给建筑企业使用，并抵减部分工程款（比如，工程款,1000,万，甲方实际支付,600,万，剩余,400,万用甲供材抵顶工程款）；,第二,，甲供材与工程款无关，甲方采购后交给建筑企业使用，并另行支付工程款（比如，工程款,600,万，甲供材,400,万）,。,按照,营业税政策规定，不论哪一种模式，建筑企业都要按照,1000,万计算缴纳营业税。,建安房地产行业注意：,5,建安房地产行业,对,第一种模式，甲方用甲供材抵顶工程款，属于有偿转让货物的所有权，应缴纳增值税；甲方征税后，建筑企业可以获得进项税额正常抵扣。相当于乙方包工包料，如乙方是一般纳税人，将不能选择简易计税。,对第二种模式，甲供材与建筑企业无关，建筑企业如果是一般纳税人仅需就实际取得的工程款,600,万计提销项税额即可。或者可按政策规定选择简易计税。,建安房地产行业,6,建安房地产行业,甲,供工程把握以下几个要点：,第一，不分新老项目，合同或者招标文件只要有甲供条款，工程承包方均可选用简易计税方法；,第二，甲供比例没有限制，即无论发包方甲供比例高低，均属于甲供工程。,第三，甲供的对象既包括设备、材料，也包括动力，常见的动力为电力。,发包方只提供动力的，属于甲供工程。,第四，工程发包方既包括房地产企业，也包括不动产在建工程的投资方，还包括建筑业企业中的总承包企业和专业分包企业。,建安房地产行业甲供工程把握以下几个要点：,7,建安房地产行业,建筑工程老项目：,1,、,建筑工程施工许可证,注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,。,原因：老项目由于开工日期在四大行业营改增试点开始日期之前，若不能选择简易减税，前期购进项目由于未取得抵扣，很容易导致税负上升,。,2,、部分,开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在,2016,年,4,月,30,日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供,2016,年,4,月,30,日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。,建安房地产行业 建筑工程老项目：,8,建安房地产行业,预缴增值税,：,（一）,预缴税款不享受小微企业税收优惠。,（二）,享受小微企业税收优惠的预缴税款，如何处理,?,1.,工程项目未完工还有后续项目收入的。异地提供建筑服务的小规模纳税人，季度申报时销售额未超过,9,万元享受小微企业免税优惠的，在建筑服务发生地预缴的增值税，可以在建筑服务发生地后期预缴税款中抵减,2.,工程项目已完工的。（按规定在建筑服务发生地申请办理退税,）,建安房地产行业预缴增值税：,9,建安房地产行业,预,缴税款抵减应纳税额问题,纳税人跨县,(,市、区,),提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,(,国家税务总局公告,2016,年第,17,号,),第八条规定：“纳税人跨县,(,市、区,),提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”,因此，提供建筑服务预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。,建安房地产行业预缴税款抵减应纳税额问题,10,建安房地产行业,不得,抵扣,政策,1,.,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。,纳税人的交际应酬消费属于个人消费。,2.,非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。,3,.,非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。,建安房地产行业不得抵扣政策,11,建安房地产行业,4,.,非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,5,.,非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。,纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。,6,.,购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。,理论上,，除政策明确规定不能抵扣的项目以外，均可以抵扣。,建安房地产行业,12,建安房地产行业,营改增后建筑业应对措施,1.,企业定位,依据本企业资质等级、行业特点、区域特点或专业优势等分析，进行合理的市场定位，充分考虑企业在整个行业及链条中的状态和话语权，采取不同的应对策略。,如：从事市政工程建设的，由于业主是政府，这类业主的特点是不需要索取专用发票进行抵扣，如果企业在综合测算后，如果按照一般计税方法纳税税负不能实现降低的话，可以根据业主单位的特点，选择简易计税并开具普通发票给业主。,建安房地产行业营改增后建筑业应对措施,13,建安房地产行业,2.,合同,签订,建议把握以下原则,：,1,.,结算方式：建议约定按照完工进度进行结算，避免进销项不匹配，以免出现税负短期明显上升或资金流不足的问题。,2.,统一各,类合同签订主体,，以免取得发票抬头和法人单位不一致，造成不能抵扣的后果。,3.,审慎选择合同相对方，要充分考虑是一般纳税人还是小规模纳税人，能否提供适用税率专用发票。,建安房地产行业2.合同签订,14,建安房地产行业,2.,合同签订,建议,把握以下原则,：,4,.,加强与发票有关的合同条款，如采购时，要约定对方提供专票的时间与条件；如与甲方签订施工合同时，要约定合同金额是否含税，含税的是,3%,还是,11%,，并按约定开具相应的发票。以免进项税额抵扣不及时或者出现硬背销项的问题,。,5.,关注施工合同中,“,甲供料,”,，避免出现甲供料还要求建筑企业开具,11%,发票的情况。,6.投标报价中应充分考虑不能抵扣的支出部分,，要充分考虑增值税的因素，在投标预算编制时要充分考虑，留有足够的利润空间。,建安房地产行业2.合同签订,15,建安房地产行业,3.,健全内部管理,（,1,）管理层要重视减税工作，充分协调采购部门、财务部门、合同签订部门之间的配合，确保合同的签订、发票的开具和取得能够充分有利于减税的实施。,（,2,）加强内部考核，如设置专用发票及时取得率的考核，实现专用发票的及时取得。,（,3,）规范发票的开具和取得，在保证业务真实的基础上按规定开具和取得，以免被处罚，造成不必要的损失。,（,4,）目前适用简易计税的纳税人，仍需提前为一般计税方法计税做准备，保证随时能适应一般计税方法的各种内外部要求。,建安房地产行业3.健全内部管理,16,建安房地产行业,4.,充分运用税收政策,结合,业务实际，充分运用税收政策，实现税负的下降。,如,1,，从事园林绿化服务并选择一般计税方法的纳税人，可以如下操作，注册种植苗木的公司。在与甲方沟通的基础上，将绿化服务拆分为销售苗木和服务两部分，分别开具销售苗木和建筑服务两类发票。这样甲方可以分别抵扣,13%,的苗木和,11%,的建筑服务，纳税人自己销售苗木的金额可以适用免税政策，实现双赢,。,如,2,，现行政策规定，销售自产的商品混凝土可以选择简易计税，如果建筑企业找其购买，则往往只能抵扣,3%,。如进行以下操作则可以实现多抵扣进项税额，从一般纳税人处购买水泥，这样可以抵扣购买水泥的,17%,，然后委托一般纳税人混凝土企业加工，还可以抵扣加工费的,17%,，实现增加进项税额抵扣的效果。,建安房地产行业4.充分运用税收政策,17,建安房地产行业,结合业务实际，充分运用税收政策，实现税负的下降。,如,3.,砂石等地材，往往不能取得发票，可以以对方的名义到国税机关代开增值税专用发票，这样既可以抵扣,3%,的进项税额，同时也能解决没有发票入账的问题。,如,4.,目前自行支出的人工费用没有是没有办法抵扣的，可以选择将劳务部分分包出去或者与劳务派遣公司合作，由对方提供人工，这样可以抵扣一部分进项税额。,建安房地产行业结合业务实际，充分运用税收政策，实现税负的下降,18,建安房地产行业,其他口径,1,、建筑合同签订,11%,税率，如果合同内明确为甲供材,/,清包，根据实际情况任可选择简易征收。,2,、混合销售行为根据其主行业确定适用税率，已分开核算的，以核算为准。,3,、建安小规模纳税人异地只能代开专票。,4,、建安房地产企业销售,16,年,5,月以前购进的结余建筑材料，可选择简易征收。,5,、房地产行业拆迁款等可并入土地成本做差额扣除。,6,、将土地出租给农业生产者进行农业生产免征增值税,建安房地产行业其他口径,19,建安房地产行业,其他,口径,8,、建安企业出借资质收取的管理费，按建安行业计税。,9,、开发商自用房不征增值税，用作租赁时按出租不动产征税，销售时，按一手房处理，征收增值税。,10,、资源综合利用企业收到与退税项目无关的环保处罚不影响退税。,11,、移动板房按有形动产租赁计税。,建安房地产行业其他口径,20,谢谢,谢谢,21,