单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,宜春,XXX,项目复盘报告,宜春XXX项目复盘报告,前言,宜春项目2013年10月1日首次开盘，开盘当天销售,10.2,亿，共推出货量2695套，总去化率为,67,%,是喜是忧？,喜：,开盘当天销售金额达两位数，宜春当地绝对销冠全城轰动。一期去化率,81%,，二期摘牌至开盘仅两个月零七天；,忧：,离集团的“日光盘”效果差距大，整体去化率相对一般；,反思：,集团各个项目屡创奇迹，项目工作如逆水行舟，不进则退。后期应及时总结，积极采取措施，在未来一年以主席的“当年（一年内）将所有的新买地的房子包括地下室100%全部卖掉。”为目标，全力推进相关工作。,前言宜春项目2013年10月1日首次开盘，开盘当天销售10.,前言,何谓,“,复盘,”,，复盘的价值；,复盘：,围棋术语，也称“复局”，指对局完毕后，复演该盘棋的记录，以检查对局中招法的优劣与得失关键。,价值：,柳传志提出的“复盘”，从企业管理角度出发，通过复盘，当某种熟悉的类似的局面出现在你的面前的时候，你往往能够知道自己将如何去应对，在你的脑海中就会出现多种应对的方法，或者你可以敏锐的感觉当前所处的状态，从而对自己下一步的走向作出判断。,前言,目录,项目简介,文本,文本,第一部分,土地获取篇,第二部分,设计研发篇,第三部分,前期策划篇,第四部分,展示区工程篇,第五部分,营销篇,文本,文本,第六部分,政府关系篇,第八部分,媒体关系篇,第九部分,政府关系篇,文本,文本,第七部分,媒体关系篇,第八部分,结尾,第九部分,目录项目简介第一部分,一、项目简介,二期待推货量,三期意向地块,开盘共推出高层洋房,13,栋共,2480,户，商铺,215,套,，合计,2695,套,房源，共,30.17,万平方米。开盘当天销售总金额,10.2,亿，,去化,1513,套,，共,17.33,万平方米，按金额,去化率为,67%,。,1,、项目基本情况简介：,一、项目简介二期待推货量三期意向地块开盘共推出高层洋房13栋,一、项目简介,户型,产品,类型,户型,面积段,推出,套数,推出,面积,成交,套数,成交,面积,成交,均价,去化率,J367,洋房,92,624,56,947,322,29,459,4,657,52%,洋房,117,312,36,546,263,30,853,5,037,84%,洋房,140,212,29,486,44,6,130,5,018,21%,洋房,145,100,14,422,60,8,658,5,112,60%,J472,洋房,95,200,19,027,139,13,223,4,449,70%,洋房,118,200,23,580,136,16,054,4,574,68%,洋房,128,200,25,772,121,15,595,4,677,61%,J475T,洋房,81,288,23,472,26,2,117,4,580,9%,洋房,90,142,12,764,126,11,296,4,675,89%,洋房,112,146,16,759,89,10,114,4,772,61%,J521,洋房,190,56,10,897,37,7,130,4,669,66%,商铺,商铺,215,32,002,150,22,628,7,005,70%,2,、开盘相关数据分析,一、项目简介户型产品户型推出推出成交成交成交去化率J3,二、土地获取篇,1,、,土地出让合同中的预售条件及资金监管,为,减少资金占用和利息支出，加快项目资金回正,，,在与政府的土地合同洽谈中达成协议，项目在主体结构达到正负零即可取得预售手续，此项政策在宜春开创了预售条件的先例,（江西当地的预售条件为：高层、多层住宅为完成主体结构的50%）,注意：,1,、“甲方（政府）同意乙方（BGY）在将高层住宅完成基础工程达到正负零标准的条件下可申请办理商品房预售手续。甲方在乙方签订土地出让合同并支付首笔地价款且达到前述施工标准的条件下协调房管部门为乙方办理预售登记，发放预售许可证。”关键词：,正负零、发放预售许可证。,2,、“为提高资金利用效率，加快开发进度，甲方同意乙方可自行支配商品房预售款。”关键词：,可自行支配。,二、土地获取篇 1、土地出让合同中的预售条件及资金,二、土地获取篇,2,、,土地出让合同中有关土地款支付部分的经验,利：,减少资金占用和利息支出，加快项目资金回正。,弊：,无法获取土地证，对取得预售证造成一定困难，银行不能放贷；,证件不齐，造成客户投诉、退房等问题。,注意：,摘牌先付一半，当年开盘的土地款必须要付清(江西省政府最新要求）,土地款支付部分带来的利与弊,条款：,受让人按,XX,时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。,二、土地获取篇2、土地出让合同中有关土地款支付部,二、土地获取篇,3,、,土地出让合同中有关“溢价返还”的注意事项,注意事项：,1,、土地返还现金的不超过,10%,；,2、其余部分按照市政配套建设进行返还；,3、政府诚信需谨慎；,政府资金紧缺，挪用土地款导致,溢价返还速度缓慢；,4,、买地前需测算市政配套费用，溢价部分是否足够公建配套费用；,5,、要求政府返还时按定额取费计价，实际分包给施工单位按市场价格；,6,、前期与政府谈判时，关于施工市政道路施工范围未详细明确，可能造成政府推卸责任。,二、土地获取篇3、土地出让合同中有关“溢价返还”,三、设计研发篇,1,、,区域首个全高层楼盘，地块定位的要求,由于地块临水，风景资源上佳但容积率高，且配套资源缺乏，因此将该项目定位为该宜春西城区高档洋房项目，,产品以经济型高层、小高洋房为主,。,20,年别墅世家，国内地产十强,福布斯亚太地区上市公司,30,强,秀江学校,+,社区商业,一个,高起点、多资源,的集居住、投资为一体,超大规模,洋房社区,项目产品定位,308亩,、,61,万平米,三、设计研发篇 1、区域首个全高层楼盘，地块定位,三、设计研发篇,营销前期调研存在偏差，对当地生活需求理解不透，市区人口不多，土地资源丰富，市民居住环境舒适度要求偏高；,项目,所选户型基本为沿海刚需经典小户型，从销售情况反映，部分紧凑小户型销售不够理想，反而舒适户型（117M2）销售更为理想。,2,、产品选择上的经验,产品类型,户型面积,套数,建筑面积,J367,88/88/113/135/141,1352,146705.5,J472,95/112/128,3164,352817.6,J475T,79/81/91/112,1840,58339.04,J508,104,商铺,-,-,48873.07,幼儿园,-,-,5800,合计,-,6356,612535.3,前期户型配比（含一、二、三期）,三、设计研发篇 2、产品选择上的经验产品类型户型,三、设计研发篇,3,、,销售数据分析前期产品户型配比,3期地块户型调整区域,项目暂未挂牌,通过上述销售户型分析，及时在3期户型配比中进行调整。,调整户型已与研发中心沟通，研发适合当地 的优秀户型。,三、设计研发篇 3、销售数据分析前期产品户型配比,四、前期策划篇,根据项目总进度的要求，集团计划编制的原则：,适度超前，分解目标，压力传递。,在集团一级计划原则上做好项目内控计划，编制了摘牌前倒排计划，开盘倒排,计划、月度工作计划，并每星期核对计划，在目标不变的原则上进行纠偏，并,且针对各项专项工作编制专项计划。,1,、计划先行，一级计划进行分解，专项计划,四、前期策划篇1、计划先行，一级计划进行分解，专,四、前期策划篇,合约规划,1、,合理的合约规划可以有效梳理项目开盘前各施工单位的合同招标、签订流程，避免施工过程中因进度款的原因导致施工进度异常。,2、但本项目由于前期工期和现场条件十分艰难，中途部分单位、,在进场后，自动退场等原因，造成与合约规划中的施工单位突然变,更，给后期管理留下隐患。,2,、合约规划紧密跟随,后期建议:,1、合约规划的制定过程中，一定要对一切突发状况作出预判，制定相应的,应急措施，保证项目能如期按照策划执行。,四、前期策划篇合约规划2、合约规划紧密跟随后期建,四、前期策划篇,3,、合理选定单位，,展示区施工单位选择需谨慎，理性选择,项目前期问题：,1、,项目,开工前，项目编制过合约规划，但由于工期较紧张，原中标的桩基础单位迟迟不进场，原约谈的一家总包单位均弃标，导致项目工作开展陷入被动局面。,2、之前集团从湖北区域推荐优秀合作队伍“南昌建工”查看现场后，主动退场。,3、中鼎国际在项目前期箱涵施工时配合意识非常强，进度非常快（原计划,2,个月工期，加班加点在一个月内完成），中鼎国际在湘潭项目已中标总包工程（后续已达到集团创优资格），且中鼎国际在区域内抢展示区的口碑较好，项目开工在即综合考虑推荐中鼎国际替补南昌建工抢展示区部分工程。,4、后续由于中鼎国际在选择当地劳务资源时存在问题，对后期施工进度及质量有所影响。,建议：,1、项目在前期选择施工单位时根据展示区面积最少选择2家在区域内有过抢展示区经验的施工单位。,四、前期策划篇3、合理选定单位，展示区施工单位选,四、前期策划篇,1、,展示区先施工、土地谈判时预售条件提前,（最好是能实现规划通过就开售）、总包单位施工至,6,层支付工程款；,2、展示区提前策划，做出展示区布置图等施工策划,给展示区按时开放，项目提前预售回款提供前提条件。,4,、成就共享策划，少占用集团资金，提前回款，保证预售,四、前期策划篇4、成就共享策划，少占用集团资金，,四、前期策划篇,一、为充分考虑后期施工及开放冲突问题，项目优先考虑市政道路管网优先施工；,二、,沿河商业施工时,原主道路封路，改用320国道进入工地施工；,三、沿河桥两边进行绿化，亮化，增设岗亭，封闭管理,；,四、优化市政规划，将中山西路北侧人行道与小区商铺人行道合并，将原设计的人行道变更为绿化，将中山西路与宜春学院间的人行道暂时作为绿化带，增强展示区的展示效果。,5,、市政先行，前店后场,四、前期策划篇一、为充分考虑后期施工及开放冲突问题，项目优,四、前期策划篇,6,、市政先行，前店后场，道路封路，改用320国道进入工地施工,道路封闭区，,桥头增设岗亭，,其余部位采用封闭,围板进行封闭,主入口,主入口,四、前期策划篇6、市政先行，前店后场，道路封路，改用32,一、工序穿插、合理安排,展示区土建施工安排顺序：土方回填,桩基础（优先会所）,会所土建（装修穿插施工）,商业土建（外墙干挂石材分面穿插施工）,样板楼主体（装修分区域穿插施工）,展示区园艺施工安排顺序：泳池桩基础,泳池、水景结构,展示区市政,大型乔木种植,U,型道路,广场、道路硬铺,1,、项目根据施工实现工序穿插，合理安排,泳池赶工,装修提前进场，穿插施工,五、展示区工程篇,主体施工阶段，园建穿插施工,一、工序穿插、合理安排1、项目根据施工实现工序穿插,五、展示区工程篇,2,、,项目根据施工周期，,材料采购专人跟进，赶工费及时兑现,二、专人跟进材料下单、采购,专人专职了解材料到货周期列出材料采购清单下单材料生产、到货跟进信息反馈（领导支援）材料到场消项,三、赶工费及时兑现,展示区施工工期紧张，赶工费用是一个刺激施工单位加快施工进度的有效措施，但必须及时予以兑现，否则施工单位容易出现抵触心理。,建议：,项目对施工单位的赶工费用现金支付的形式进行，赶工效果更为明显,夜间抢工,土建施工时，装修已经开始，装修材料提前下单，保证穿插施工的顺利进行,五、展示区工程篇2、项目根据施工周期，材料采购专人跟进，,五、展示区工程篇,3,、关键路线的特殊动作，各种办法加快关键路线的进度,实际问题,1、原非关键线路工序，项目未引起重视，且没有特殊动作和应急措施，工期一拖再拖，最后直接导致影响关键线路工期（如项目铝合金单位，由于其自身管理及资金等问题，材料迟迟不能到货，许多工序迟迟不能收口，造成关键线路工期影响）,后期