旅游地产典型案例分析,二零一一年八月八日,第一章 什么是旅游地产,1,第二章 旅游地产典型案例,2,目 录,Part1,什么是旅游地产,旅游地产开展史,国外旅游地产的开展历史1,旅游房地产源于20世纪60年代。,在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，当地旅馆老板按时段一周分别出售给不同的度假者，并给予每个购置者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。,这种经营方式可以看作：最初的分时度假概念,国外旅游地产的开展历史2,20世纪初开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸海滨别墅。由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。,但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购置度假别墅，少局部有能力购置别墅的客户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高。,所以出现了亲朋好友联合购置一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况。,这种经营方式也属于：最早期的分时度假概,念,国外旅游地产的开展历史3,20世纪70年代中期：,美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产挤压，特别是市场不景气时期开发的大量别墅，,为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。,1987年以后：,大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全，配套的效劳业、管理业、交换业也迅速成熟。,国外旅游地产的开展历史4,仅就分时度假物业而言：,目前全球已有60多家大型的分时度假集团，,大约5000多个蚕蛹分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，,来自120多个国家和地区的300多万个家庭购置度假时权或酒店产权。,到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。,目前，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。,我国旅游房地产的开展1,旅游地产最早在我国出现也是分时度假的概念。,20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店产权酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反响。,20世纪90年代末，在度假旅游热和旅游地产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。,2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产开发论坛之后，同年11月又在杭州召开“中国旅游房地产论坛，旅游房地产和分时度假成了房地产和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。,我国旅游房地产的开展2,目前,，我国旅游房地产业已初见端倪：,热点城市：北京、上海、大连、海南、广东、福建、深圳、杭州等,物业开发种类：休闲度假住宅、别墅、产权酒店、高尔夫球场等,主要开发公司：首创、中信、中旅、天鸿集团、万通集团、,中坤集团、万科集团、浙江宋城等上百家公司,旅游地产的概念及分类,旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式、开发工程全部或局部实现了旅游功能。,旅游地产的开发对象即为旅游物业。,旅游地产属于泛地产概念，具有两个开展方向:,1、旅游的房地产化,2、房地产的旅游化。,旅游地产概念,总之：旅游地产是旅游地与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造的一种新的复合型业态,按开发类型分类,旅游地产的分类,旅游住宅地产,旅游景观地产,旅游商务地产,旅游度假地产,主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑，多用于第一居所。,旅游住宅地产,依托旅游景观资源建造开展起来的住宅，都能在一定程度上提高所开发物业的品质和价值。,旅游景点地产,主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产。,旅游商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游效劳的商店、餐馆、娱乐城建筑物以及关联空间。,旅游商务地产可以分为两大类型：,1、直接参与型：使顾客主动参与的工程，包括：溜冰场，迷你型或标准型高尔夫球场、保龄球馆等。,2、参观型那么包括：像电影院、歌剧院、运动竞技场、赛车场之类的被动式设施。,旅游度假地产,主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等。,按物业类型分类,旅游地产的分类,景区住宅,产权酒店,高尔夫、登山、滑雪度假村,旅游培训基地、,国际休闲度假中心,开发商利用旅游景区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅工程。,景区住宅,通过依靠旅游资源条件，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。,产权酒店,其定义为：将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，获得一定的投资回报。,即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售，转让或者交换。,指在高尔夫、登山、滑雪运动地附近开发的度假别墅工程,高尔夫、登山、滑雪运动度假村,旅游培训基地、国际休闲度假中心,指集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发工程。,Part2,旅游地产,典型案例,深圳华侨城,先旅游，后地产,深圳华侨城,地理位置：深圳经济特区的深圳湾畔,侨香路,侨城东路,深南大道,沙河东路,开发商：深圳华侨城集团,总占地：近,5,万平方公里,深圳华侨城是以旅游主题为核心的产业开发模式,拥有四大主题公园,拥有集旅游,+,居住功能为一体的高尚社区,意大利波托菲诺意大利风情小镇,是一个集居住、生活和旅游等相关产业集群混合的现代都市化社区,工程特色：,先做旅游,华侨城四大主题公园,锦绣中华是深圳华侨城的一个旅游区,是目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区,地理位置：深圳湾畔,总占地：30余万平米,工程特色：,选取中国84个最有代表的山水名胜，古代建筑景点，按照1：15的比例建造，,融华夏五千年历史文化于一园。,开园时间：1990年，标志着华侨城的开发正式拉开帷幕,锦绣中华,中国民俗文化村,中国民俗文化村被誉为“中国第一村，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。,地理位置：深圳湾畔,总占地：20万平米,工程特色,：共选取中国21个民族的24个村寨景点，,按照 1:1的比例建造，,并与各地区、各民族的舞蹈表演融为一体,开园时间：1991年10月,世界之窗,世界之窗是聚集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园的大型主题公园。,地理位置：深圳湾畔,总占地：48万平米,工程特色：,共有118个旅游景点，,将五大洲的不同标志性建筑按不同比例自由仿建，精巧别致，维妙维肖。,开园时间：1994年6月,欢乐谷,运动现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园，首批国家5A级旅游景区,地理位置：深圳湾畔,总占地：35万平米,总投资：17亿元人民币,工程特色：,共分为三期滚动开发，,是一座融参与性、欣赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园,截止2021年，欢乐谷共接待游客2250万人,开园时间：1998年,配套酒店及其它设施,华侨城除了四大主题公园以外，还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化工程设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的、面积达5万平方公里的旅游之城。,后做地产,波托菲诺：旅游地产的先驱,开发商,深圳华侨城集团,物业公司,华侨城物业管理,建筑公司,江苏华建股份有限公司,代理公司,世联地产,占地面积,80,万平米,建筑面积,108,万平米,产权年限,70,年,容积率,1.23,绿化率,60%,物业类型,别墅、,Townhouse,、复式、平层住宅、公寓,建筑类别,多层、小高层、高层,物管费,元,/,平方米,月,规划户数,4500,户,居住人口,15000,人,交通情况,204,路,105,路、,113,路（蛇口方向）、,210,路（福田方向）、,217,路（宝安方向）、,226,路、,518,路（罗湖方向）,目标客户群体,海内外政商领袖，明星名流,丰富的建筑形态适应不同居住心理,工程特色,波托菲诺不同于一般的小区，她是建筑形态跨越了高层、小高层、多层、联排别墅和独立别墅等多种形态，不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原那么来布局，形成了错落有致的视线。这在很大程度上克服了现代城市小区以高层为主的、单调的建筑形体和样式。,天鹅堡一期背靠谛诺山，所在地势最高，她雄伟的高层俯瞰整个波托菲诺，给人以大气尊贵之感，二期又有了小高层，她艰巨景观优势和舒适感。,纯水岸那么紧邻燕栖湖，她低矮的多层和联排别墅与湖面形成自然的衔接，给人以亲和惬意之感。,建筑的不同高度以及不同体量，不仅丰富了视线观，更为重要的是其符合了不同客户的心理需求。根据自然地表形态的特征，波托菲诺的建筑布局相应地丰富多变，为居住提供了最适宜的范本。,良好休闲环境放大生活内涵,在波托菲诺，生活更多的表达为休闲，而不是单一的居住。谛诺山、天鹅湖和燕栖湖这些生态景观是自然界造化的结果，但经过合理的规划和建筑布局，这些自然景观被有效地吸纳到社区中来，成为社区的公共局部，被所有社区居民享有，成为社区邻里喜爱的休闲场所。,同时，占地8万平米的华侨城高尔夫练习场以及充满传奇梦幻色彩的欢乐谷都成为波托菲诺的后花园。,特色商业营造浪漫生活情怀,对很多小区来说，商业店铺无需临街设立，定位也仅限于提供业主起居生活的必需品。在波托菲诺，除了这些生活必须的商业配套，更多的那么是为业主提供休闲浪漫的去处。一家家颇具特色的咖啡馆、鲜花店、面包房和高档餐馆在风景最美、最具异国情调的位置相继出现。,商务居住局引发社区新活力,众所周知，社区是相对开放的一种形态，而小区是相对封闭的。波托菲诺有很多开放的表现形式，例如其公共商业街、水岸广场、钟楼等，都是居民交流和参与社区活动的地方。,不仅如此，波托菲诺在社区里引入了完全对外开放的酒店式公寓，她的对象主要是外地来深圳的商务人士，以及一些外国友人。将酒店式公寓与普通住宅完美融合在一起，使得社区人口不断更新，成为保持社区获利的重要方法。当然，开放的重要前提是公共空间和私密空间的张弛保持适宜的尺度。,