单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,社区商业经典案例03,上海机构,2009年8月 上海,上海 万科假日风景,旦揍贬佃佰扳昼或沿鄙猴座蔡据黔恐酣蓄柑逼阵硼绢玄充妇标浇除手嘉遏上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,社区商业经典案例03上海机构2009年8月 上海上海,本节导览,一、关键词&重要启示-03,二、开发背景-05,(1)地段区位-09,(2)区域住宅与人口-10,(3)商业环境-15,三、SWOT分析-17,四、4大策略-22,(1)选址-22,(2)定位-23,(3)开发体量-24,(4)建筑规划-27,顾荔酝赡栖门划确擅乞渊南我头刑乘剔洒砾槽仇吻基苞救怔占桩曾灯推篇上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,本节导览一、关键词&重要启示-,2,万科假日 风景新市镇型综合社区商业,案例特性,上海,外郊环,成熟社区,周期开发,中盘,研究重点,新兴社区与原有老城区的并存,中高档社区商业与周边低档商业的共生,“郊区化新市镇”的发展进程,3,关键词,皮瘦赔雁圾夕将疙年移怒娜释姿朽余晦腋好肋频省镊许叹欲疟迫墓枝堂咱上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,万科假日 风景新市镇型综合社区商业案例特性3关键词皮瘦赔,3,重要启示,万科假日风景,新市镇型社区商业典范,鲍相胡暖敬锌醚早什挝削氮成汀棵执激制诞崎五瓤痉政降姥热熏轴琼赣牺上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,重要启示 万科假日风景鲍相胡暖敬锌,4,项目小档案,5,万科假日风景,投资商,万科集团,开发商,上海万科长宁置业有限公司,物业地址,上海市闵行区畹町路99弄,商圈,七宝商圈,区位,外郊环,占地面积,/,建筑面积,20000,平方米,开业时间,2002,年8月28日,建设日期,2000,年10月2002年4月,功能定位,社区一站式商业中心,建筑形态,商业中心、商业街,经营模式,先租后售,主要业态,大型超市、餐饮(休闲餐饮大中型餐饮快餐特色餐饮）美容美发美体服装健身等,开发背景,冠笆蒲刃升抬碱宛面拾炙囚革了奇品众虫剐溜弱盂惕挟真酵淤彪艾逛嘲拄上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,项目小档案5万科假日风景投资商万科集团开发商上海万科长宁置业,5,万科假日风景,是,新市镇型,社区商业的,典范,之一,6,位于上海四大居住示范区之一的闵行区春申居住示范区,项目总规划用地面积约为,60.89万平方米,，分五期开发，总建筑面积约为,55万平方米,。整个项目地块四至范围为：东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路，南至春申塘。,目前项目周边有轨道交通5号线（春申路站），只需步行五分钟左右。距离轨道交通1号线（莲花路站）需15分钟，出行便捷。,项目于上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的核心地带，从规划之初即采用国外先进的“,新市镇,”造镇理念，项目占地近1000亩，总住宅建筑面积约55万平米，规划总居住人口约16000人，分五期开发。将形成1个学区、2条大道、3个中心、4个景区的完备配套及成熟的生活氛围。,开发背景,一期,二期,二期,三期,四期,五期,假日广场,底商,蚂蚁工房底商,苏豪街,社区中心,镣粹汀三硷僻泣匪被捻扩久墙瞳讳褪铡付诗励道顶丙工臻遂虱吕存瓷盒套上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,万科假日风景是新市镇型社区商业的典范之一6位于上海四大居住示,6,万科假日广场,以假日风景为中心,的,市镇型,社区商业中心,7,万科假日广场，作为假日风景的社区配套，已于,2002年8月28日全面开业,，是具一定规模、经营内容综合性、商铺,品位层次较高的社区商业中心,。,它以假日风景为中心，提供,周边2公里范围,内约,12万,居民的基本生活所需，将弥补该地区大型社区商业配套设施的空白。,商户经营内容涵盖日常生活所需的方方面面，包括易买得大型超市、特色餐饮、生活服务设施、精品服装专卖店以及满足孩子们需求的专卖店等。,经营模式为,先租后售,，运营状况,良好,。出租率,85%,左右。租金价格目前均价9元，较招商初期，,5年内上涨近90%,。,开发背景,超凑嘻绪易帅跃杰册沸冰享篷傣坐受韶嘱堰狐骤炸缕漓牢咀即女骄宾音蒸上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,万科假日广场以假日风景为中心的市镇型社区商业中心7万科假日广,7,投资商万科集团,8,投资商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。,万科在上海的项目包括：浦东地区“,金色城市、金色里程,”、北上海品质楼盘“,琥珀郡园,”、高尚别墅“,翡翠别墅、万科深蓝,”等,开发背景,驭晾救掀来藕扳经两醚权忌表埔擅川绚镀蜘窿他东驶递瞩略壳活廷辉夜违上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,投资商万科集团8投资商万科企业股份有限公司成立于19,8,一期,二期,二期,三期,四期,五期,假日广场,底商,蚂蚁工房底商,苏豪街,社区中心,万科假日风景位于上海市闵行区春申板块,9,闵行区,万科假日风景,地段区位,乘聋披读倚修猿舞索奇诱巳瘟声硝等帆暗野待同唆芹栽河银耍队巍覆级披上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,一期二期二期三期四期五期假日广场底商蚂蚁工房底商苏豪街社区中,9,圈定商业辐射圈，确定主要消费人群,10,目标消费群体,是,：以万科假日风景业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内约12万居民。,商业定位,是：,满足上述消费群体的基本生活所需。,3级商圈,：,核心商圈500米,（支撑项目5570%消费）,次级商圈1公里,（支撑项目1535%消费）,辐射商圈2公里,（支撑项目510%消费）,区域住宅与人口,2公里,1公里,500米,酒马酚孕胸瓣译旬俩斯背捅滞琉著氏棋牟订句擅椽澳它锭偷萍毡屎毅肠鹏上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,圈定商业辐射圈，确定主要消费人群10目标消费群体是：以万科假,10,核心商圈消费人群（500米内）,11,假日风景,：住户多为上海人，新上海人，是区域内,典型的新兴示范居住区。,周边社区住户主体特征,：,中等收入阶层较多,、中等收入户占,50%,以上，私营企业主、白领，年龄在3050岁居多。本地住户34口之家居多。,住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。,区域住宅与人口,辐射地域面积近,60万,平方米。近几年超,35万平方米中高档住宅,的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总计,近2万中高档消费人口,。未来3年内核心商圈内没有新的住宅项目供应。,匝腑狠至铁舌曹蹲贤术匪栈新鹏惯戎蟹废队桃撑觅使长春攒枯颂气谨川揣上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,核心商圈消费人群（500米内）11假日风景：住户多为上海人，,11,次级商圈消费人群（1公里内）,12,周边中档社区,住户人口主体特征,：高收入户约占,30%、,中等偏上户占,40%,以上，公司白领居多，年龄范围在2565岁。本地住户与外地客户各半，有子女在邻近地区就学或工作。,住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。,区域住宅与人口,辐射地域面积超过,3平方公里,。近几年新建中高档商品房总建筑面积达,227万平方米,的开发量及周边原有大量消费人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计,近8万,消费人口。,溅绎吝栏萎须至仍合消威繁佩苑戈愧簧嘿拦鞘疫腋仰亩缄受划祭余汇捅饼上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,次级商圈消费人群（1公里内）12周边中档社区住户人口主体特征,12,辐射商圈消费人群（2公里内）,13,辐射邻近主要商圈,七宝商圈,春申板块,颛桥板块,主要交通方式,地铁5号线，春申路站直达万科假日广场,地铁1号线莲花路站约15分钟可到达,自驾车。五分钟的车程可直达外环或沪闵高架，交通便捷通达,易买得、大润发等（超市）班车,区域住宅与人口,辐射地域面积超过,60平方公里,，总计超过,12万人,。目标消费人群为中高收入人口。,完囊尝叠永川跌捷贯杖搓汰带玩瞩蒜若钮奎都舌旺狈跟睫娄观淫材喇黄剥上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,辐射商圈消费人群（2公里内）13辐射邻近主要商圈区域住宅与人,13,本项目辐射圈内目标客群总消费需求约,5.6亿元,14,区域人口消费力,上海市2007,中等收入户,中等偏上户,高收入户,人均消费力（元）,人均消费支出,11048,12254,18042,核心圈,15%,35%,50%,14967,次级圈,30%,60%,10%,12471,辐射圈,均值,13719,人均消费力（元）,人口数（人）,消费力（亿元）,消费特征,商业支撑度,总消费需求（亿元）,核心圈,14967,25,000,3.7,经常消费,60%,5.57,次级圈,12471,60,000,7.5,偶尔消费,30%,辐射圈,13719,80,000,11,流动消费,10%,数据来源：市调数据、CRIC、2007上海统计年鉴,2公里,1公里,500米,汕赂考垢泡纤遍丑涕揽凛漫白注啤锥社驾嘻皮赖呢亚约挥裂走掐滞疙坏搜上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,本项目辐射圈内目标客群总消费需求约5.6亿元14区域人口消费,14,核心商圈现有商业（500米内）,15,商业环境,春申路一侧是商业中心（本项目），另一侧是的沿街商铺，形成反差。,沿街商铺以经营,中低档,服装、小吃为主，也有较多房产中介及超市。,由于本社区商业定位中档，因此,周边商业,与本商业,竞争关系较弱,。,捎屑滤磋该源瘩第蒜停俏国房私玩筒拧站荣扬吝卉下萤稼蒂眠瞻获喘戊拔上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,核心商圈现有商业（500米内）15商业环境春申路一侧是商业中,15,次级商圈现有商业（1公里内）,16,由于项目位处于新兴示范居住区内，区域商业刚刚起步，,商业氛围有待提升,。,周边缺少,与本商业,构成强烈竞争关系的大型中档综合商业,。,商业环境,儒诗燥皑姻趋汾俄霖赚犬蓑碴辫勉草伸唉髓废圈妥尝纵思吮絮油膘爆懈钱上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,次级商圈现有商业（1公里内）16由于项目位处于新兴示范居住区,16,找出项目“短板”最关键的弱点机会威胁,17,S优势,区域核心位置，地段优势明显,交通便利，已经形成公交、轨交、小区班车等立体交通网络,大盘整体开发，具规模优势,开发商商业运营经验丰富,W劣势,区域内高收入人群总量较少,周边环境尚显不足,核心商圈外消费力不足,O机会,区域缺乏大型高档社区商业,随着示范区整体发展，人口导入有助与增加购买力,示范居住区，带来稳定需求,T威胁,社区周边发展进度缓慢，影响了商业的进一步发展,SWOT,优劣势分析,样耗仟滇牢脑揩膝辛渤滨戌赵斌苔寺沦铜唾迟丁卫纠橱啊妓菲殆匆楼哺致上海万科假日风景社区商业街案例研究上海万科假日风景社区商业街案例研究,找出项目“短板”最关键的弱点机会威胁17S优势