单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017127 Thursday,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017127 Thursday,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017127 Thursday,#,*RCB,AAA,农商银行,AAA,农商银行,(,项目,),报告,第,A,小组 组长：,AAA,组员：,*RCBAAA农商银行AAA农商银行(项目)报告,1,借贷人评估,地产项目贷款评估,授信收益评价,授信风险分析,结论及建议,目录,Contents,01,02,03,04,05,借贷人评估地产项目贷款评估授信收益评价授信风险分析结论及建议,2,Part 1,借贷人评估,Part 1借贷人评估,3,借贷人评估,借款人信息,NCRCB,xx,农商银行,借款人名称,AAA,借款人成立日期,2010,年,$,注册资本,1000,万元,BANK,实收资本,1000,万元,借贷人评估借款人信息NCRCBxx农商银行,4,借贷人评估,借款人股东信息,NCRCB,xx,农商银行,张三,李四,贷款,100,万元,无不良信用记录,无对外担保,对外担保,200,万元,有,1,次,2000,元信用卡逾期记录,借贷人评估借款人股东信息NCRCBxx农商,5,借贷人评估,借款人财务指标分析,NCRCB,xx,农商银行,2015,年,（前二个会计年度）,2016,年,（前一个会计年度）,2017,年,12,月,（最近财务数据）,总资产,9,999,999.00,9,999,999.00,9,999,999.00,流动资产,9,000,000.00,9,000,000.00,9,000,000.00,应收帐款,其他应收款,9,999,999.00,存货,9,999,999.00,9,000,000.00,固定资产,9,000,000.00,9,999,999.00,长期投资,总负债,0,9,999,999.00,9,999,999.00,流动负债,9,000,000.00,9,000,000.00,短期借款,应付帐款,预收帐款,其他应付款,9,999,999.00,9,999,999.00,长期负债,9,000,000.00,9,000,000.00,长期借款,长期应付款,近几年,财务指标,借贷人评估借款人财务指标分析NCRCBxx,6,2015,年,（前二个会计年度）,2016,年,（前一个会计年度）,2017,年,12,月,（最近财务数据）,所有者权益,9,999,999.00,9,999,999.00,9,999,999.00,实收资本,9,000,000.00,9,000,000.00,9,000,000.00,资本公积,9,999,999.00,9,999,999.00,未分配利润,-9,999,999.00,9,000,000.00,9,000,000.00,主营业务收入,9,000,000.00,主营业务利润,9,999,999.00,9,999,999.00,营业利润,9,000,000.00,9,000,000.00,净利润,9,999,999.00,9,999,999.00,近几年,财务指标,借贷人评估,借款人财务指标分析,NCRCB,xx,农商银行,2015年2016年2017年12月所有者权益 9,999,7,1,2,3,财务分析,FINANCE,借贷人评估,借款人财务指标分析,NCRCB,xx,农商银行,公司从成立起至今未进行任何项目建设,无销售收入。,公司通过股东投入等购买了该宗项目用地,目前公司资产负债率为,30%,财务状况尚好。,123财务分析FINANCE 借贷人评估借款,8,借贷人评估,借款人股权结构图,NCRCB,xx,农商银行,张三,700,万,李四,300,万,现金形式,借贷人评估借款人股权结构图NCRCBxx农,9,借贷人评估,借款人核心竞争力分析,NCRCB,xx,农商银行,一般,管理,商业,模式,资质,能力,品牌,号召力,开发,业绩,资金,情况,法人代表王五，,中国注册资产评估师；,高级工程师；,工商管理硕士,开发,+,销售,具有国家房地产开发企业三级资质证书,尚未形成品牌效应,未有开发经验,尚好,借贷人评估借款人核心竞争力分析NCRCBx,10,借贷人评估,其他,NCRCB,xx,农商银行,借款人信息,开发经验,与我行合作情况,A,股东李四：,对外担保,200,万元；,有,1,次,200,元信用卡逾期记录。,股东张三：,有贷款,100,万元：,无不良信用记录：,无对外担保。,B,暂无,B,对于商业地产项目，借款人应具备,5,万平米商业地产的开发经验，目前公司暂无。,借贷人评估其他NCRCBxx农商银行借款人,11,Part 2,地产项目贷款评估,Part 2地产项目贷款评估,12,地产项目贷款评估,项目合规情况,NCRCB,xx,农商银行,国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,尚未取得的证件,取得的证件,其他合规情况,暂未获得,地方发改委核准或备案,暂未获得,环保部门的环评批复,暂未取得,交通影响评价报告,地产项目贷款评估项目合规情况NCRCBxx,13,地产项目贷款评估,项目基本信息,NCRCB,xx,农商银行,拟开发项目名称,江西省南昌市,XX,大厦,项目所在城市,南昌,合作建房,是否,旧城改造,是否,拟开发物业类型,商业,容积率,AA,建筑密度,A%,绿化率,AA%,占地面积,AA,可销售建筑面积,AAAA,建筑面积,AAAA,总套数,土地使用权证,有,无,建设用地规划许可证,有无,建设工程规划许可证,有无,建筑工程施工许可证,有无,总投资,AAAA,自有资金比例,AA%,其中：自有资金,AAAA,万元,已到位自有资金金额,AAAA,万元,股东借款,土地使用权取得方式,出让,银行借款,土地证取得时间,2014,年,预售回款,AAAAAA,万元,应缴土地（拆迁）款金额,预售回款,AAAAAA,万元,应缴土地（拆迁）款金额,项目,基本信息,地产项目贷款评估项目基本信息NCRCBxx,14,地产项目贷款评估,项目位置及优势,NCRCB,xx,农商银行,位置,本地块位于,xx,市红谷滩中央商务区，世贸路与凤凰中大道交汇处地块内。土地面积，规划用途为商住用地；土地使用年限：商业40年；容积率为.；建筑密度为%；绿地率为5%。,优势,、地理位置优越,本项目地处南昌市红谷滩商务区核心位置，周边开发较为成熟，南昌市委市政府、万达广场、天虹商场等都相对成熟。,、开发前景远大,本地块较为规整，周边区域已较为成熟，南昌房地产市场看红谷滩片区，红谷滩片区价值则在中央商务区，而本项目正位于红谷滩中央商务区核心位置，具有得天独厚的开发前景优势。,、交通极其便利,项目周边交通便捷，近有世贸路直通市委市政府，旁有凤凰中大道、碟子湖大道直达南昌大桥、八一大桥，远期规划还有地铁四号、五路线交汇于此，真正双地铁交汇物业，交通极其便捷。,地产项目贷款评估项目位置及优势NCRCBx,15,地产项目贷款评估,项目户型结构说明,NCRCB,xx,农商银行,备注：户型总面积,=,单位建筑面积套数，户型占比,=,相应户型总面积,/,户型总面积合计，户型总面积合计应等于项目住宅可销售建筑面积。,地产项目贷款评估项目户型结构说明NCRCB,16,上一页表格修改,户型,总建筑面积（）,套数,户型总面积（）,户型占比,写字楼,28050.8,？,商铺,12189.51,？,合计,100%,上一页表格修改户型总建筑面积（）套数户型总面积（）户型占,17,xx,经济环境,消费品市场,繁荣活跃,招商引资,工作,稳步推进,财政收入,增长较快,金融市场,运行平稳,对外贸易增势,保持迅猛,工业经济,运行平稳,投资规模,继续扩大,地产项目贷款评估,项目行业和市场分析,NCRCB,xx,农商银行,xx经济环境消费品市场招商引资财政收入金融市场对外贸易增势工,18,地产项目贷款评估,xx,市上半年住宅成交情况分析,NCRCB,xx,农商银行,2011年上半年，由于新国八条以及限购令的政策出台，对南昌市上半年整体楼市成交起到了一定的抑制作用。,据搜房网数据监控中心统计：2011年上半年南昌市新房住宅共成交,10164,套，成交面积达,1089871.44,；日均签约,56,套，日均签约面积约,6021.39,。2011年第二季度环比2011年第一季度南昌市新房住宅成交套数小幅,上涨10.96%,，成交面积却,下滑-16.65%,，新房非住宅成交套数,上涨24.29%,，成交面积高达,55.41%,。,地产项目贷款评估xx市上半年住宅成交情况分,19,地产项目贷款评估,项目财务测算,NCRCB,xx,农商银行,预计实现销售收入,AAAA,楼面地价（总地价,/,可销售建筑面积）,AAAA,元,/,预计实现销售利润,AAAA,可售面积及单位售价（可按不同物业类型填）,预计净利润,AAAA,物业类型,可售面积,可售面积单位售价,预计销售利润率,AAAA,办公,AAAA,AAAA,预计净利润率,AAAA,商业,AAAA,AAAA,盈亏平衡点销售率,AAAA,其他,AAAA,AAAA,盈亏平衡点销售单价,AAAA,元,/,按可售面积计算的单位投资成本,元,/,项目,财务测算,地产项目贷款评估项目财务测算NCRCBxx,20,地产项目贷款评估,住宅地产项目贷款评估（备选）,NCRCB,xx,农商银行,该项目贷款公司同意用开发用地,AAAA,平米土地作抵押，2014年10月经江西瑞源房地产评估公司评估，该土地价值为,AAAA,万,，抵押率为,50%,，,同时增加公司股东个人连带责任担保。,抵押,评估,结果,地产项目贷款评估住宅地产项目贷款评估（备选,21,Part 3,授信收益评价,Part 3授信收益评价,22,授信收益评价,贷款利率申请与授信收益测算,NCRCB,xx,农商银行,利率,上浮,存款,结算业务量,中间业务收益,存款,收益,贷款,收益,AA,%,贷款利率定价及理由,：,经与公司协商，本次授信我行的利率定价为，基准利率上浮,AA%,。,授信效益测算,：,包括存款收益、贷款收益、中间业务收益的计算和评价，以及实际发生的存款、结算业务量的变动情况。,授信收益评价贷款利率申请与授信收益测算NC,23,Part 4,授信风险分析,Part 4授信风险分析,24,授信风险分析,授信风险类别,NCRCB,xx,农商银行,授信风险类别,项目市场,风险,项目进程,与管理,风险,政策调整,风险,市场竞争,风险,授信风险分析授信风险类别NCRCBxx农商,25,授信风险分析,项目市场风险,NCRCB,xx,农商银行,项目市场风险,政策转向预期导致市场观望，需求减弱的风险；,房地产企业的迅速扩张导致负债水平快速上升，经营风险增加；,银行监管政策收紧带来的企业资金流动性风险；,成本上升带来的项目运作风险；,经济回升的脆弱影响房地产市场稳固复苏；,房地产项目自有资本金比例降低增加银行承担项目运作的风险；,控制措施,严格贷款封闭管理操作,加强限额管理，控制集中度风险,加强项目融资额度管理,合理调整客户结构,加强商业用房贷款和经营性物业抵押贷款业务的管理,防范个贷风险，加强合规管理,授信风险分析项目市场风险NCRCBxx农商,26,授信风险分析,项目进程与管理风险,NCRCB,xx,农商银行,项目进程与管理风险,未严格进行贷,款用途管理,土地,抵押未转,为在建工程抵,押，造成销售,回款难以,封闭,对销,售资金回,笼监管失控，贷款到期还贷资金无法落实,未按,约定的销售,比例还款，存在贷款到期无法还款的风,险,授信风险分析项目进程与管理风险NCRCBx,27,授信风险分析,政策调整风险,NCRCB,xx,农商银行,政策调整风险,1、信贷政策宽松，房地产贷款增长迅猛；,2、开发商通过竞投“地王”起到示