,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,世昌九九广告推广及活动营销案,是什么让销售陷入困境？,售楼处来电、来访量少，成交比约4:1，但极度缺乏意向客户登门,沿街商铺上下两层，但利用率不高，单个200多万的总价，客户抗性较大，他们普遍认可60-70的小铺,六层以下公寓、办公已去化一半，但过程缓慢，没能够引爆投资市场的关注,7-13层酒店产品，价格9000多，又无返租优惠，来访客户对其不感冒,截止到5月31日，我们要完成3500万的任务，时间紧迫，行动就要趁早。,做决策之前，先看看销售的困境,销售不理想的症结：,我们的项目，没有让投资者记住,我们的销售很被动，案场很冷清，坐等客户上门,我们没有主动出击，向准客群推销我们的产品,我们习惯以来电量来判断广告的价值，进而否定广告的强大效应,我们很多的策划方案被否，让我们自己的路越走越窄，甚至陷入销售的“怪圈”中,我们的营销策划团队在萎缩，实际倾向于销售代理，但销售的“尾巴”越来越长,做决策之前，方向感很重要！,如果想摆脱目前的困境，我们势必要做一些尝试和改变。,通往成功的因素很多，但最重要的是决策者的智慧和胆识,我们需要新鲜的思想，明确的思路，以及果敢的判断力和彻底的执行力。,第一部分：销售现状及客群分析,销售现状,目前，世昌九九沿街商铺销售没有成交，,3、4层办公共10套，已售出5套；,5、6层自住兼投资型小公寓，共计36户，每层各剩一半房源,7层以上精品酒店销售尚未成交。,总结,目前自住型公寓、办公较为热销，酒店及商铺产品相对,滞销。,如果酒店及商铺定价暂不调整，建议3、4月份集中火力,宣传公寓、办公产品。,让目标客群了解我们的项目，主打商业投资牌，将奥特,莱斯作为重要配套。,什么样的人，会买世昌九九？,依据销售统计，大部分成交客户均属于社会成功人士,大多是私营企业主，从事外贸、银行等行业，具备一定的资产实力。,他们的购买动机：或者是自用、或者是投资,更有客户连房子都没仔细看，连买三四套，典型的冲动型购买。,综合反映出，世昌九九的客户不差钱的身价。,客户深度分析,第一，我们目标客群投资意识非常强；,第二，大多拥有丰富的商业经验，并且对房地产投资非常认同；,第三，他们的钱不是拿来冒险，而是开始理财分析，注重以稳取胜；,第四，开始注重提高生活的品位，享受物质和精神愉悦，享受生活，乐在精彩。,精准的概念营销,我们的广告营销，要紧紧抓住客群的心理，结合产品自身优势，重点向准客群灌输三大理念：,投资型+享乐型+自由型,第二部分：项目定位,令人羡慕的小资生活,产品定位,投资型+享乐型+自由型,世昌大道享乐小户自由商务,产品卖点,【投资型】,奥特莱斯时尚购物Mall，120套精品酒店，稀缺旺铺新品,【享乐型】,小户公寓，41-58,小的新，小的精致，小的很过瘾,【自由型】,自由商务，40-60，私享空间，独立主张,我们为客户带来什么？,我们的产品能够为客户带来的是什么？带来的应该是,一种全新的生活模式。,一种生活享受，一种工作自由，,一种投资安心，一种快乐心情,我们在卖什么？,我们要用心打造一所，集精品酒店物业、临街旺铺、公寓、办公于一体的，市区稀缺的、资本增长型综合体。,居住新体验,居住在这里，除了享受尊贵的酒店物业服务，让生活更有品位感，,还将拥有家门口-奥特莱斯商城最潮流的休闲、餐饮、购物配套，体验国际化“一站式”欢乐shopping，还将就近享受酒店交际平台、商业街繁华以及行政商务办公氛围。,如果同时购买多套，不出家门就办公，节省时间成本，创造更多财富，自由享受个性生活。而且小户型产品，投资少，风险小，坐等租金收益，更是一个充满诱惑的完美投资计划。,阶段性推广1,一条世昌大道，很多人的都市理想,世界名品购物、娱乐、休闲，,“一站式”shopping就在家门口,文案：,世界上有很多条路可以走，但我更钟情于世昌大道。,高速/繁荣/活力/潜力，天虹商场、振华、银座、高新城市广场，繁华魅力四射，汇集政务、商务、娱乐、购物、居住完美形态，想想这些威海就年轻了好多。,名士奥特莱斯、大润发、肯德基的进驻，世界名品“一站式”购齐，餐饮娱乐休闲运动尽情体验High激情，想想这些心情又开始飞扬。,这条路上，集合了一座城市的主流资源，还有彰显城市精神的主流生活特区，,很多人的都市理想由此而延续,阶段性推广2,都市小公寓，新版时尚家,小得新，小得精，小得很过瘾,文案：,人生不仅仅只有奋斗，有了钱，咱就要好好享受生活！,既然35岁的时候能拥有自己的N个居所，为什么要等到50岁以后再享受呢？,心随境迁，我现在更崇尚品位，更热衷于生意谈判，玩转资产，忙里偷闲，,50Mini居室，装得下整座世界的精彩，,现代时尚格局，全功能配置，奢华不奢侈，,独处主义的空间，思想减压的心境，家庭式的温馨，,生活犹如度假般自由自在。,小得新，小得精，小得很过瘾！,阶段性推广3,自由商务，独立主张,私享空间，工作的态度就是快乐,文案：,从今天起，我要占据城市中心的时尚生活，,我要拒绝所有的平庸，拒绝空洞的讨论，,彻底告别嘈杂、忙碌。拘束的工作节奏，,我要来一次重新选择。,最好能轻松投入工作，还能享受自由，,我要重新培养不可更改的生活态度。,私享空间，自由主张，自由商务,工作就是PLAY，PLAY就是快乐！,第二部分：,广告推广策略,策略1花少钱，快速、长期让更多人记住,媒体：公交车体,形式：选择青岛北路、世昌大道等主干路的公交车体，数量1-2辆即可,内容：重点突出小公寓产品，画面时尚简约，展现档次感，电话凸显。,费用：每辆车5000元（大约）,主题：LOGO+都市小公寓，新版时尚家,15万，过令人羡慕的小资生活！,TEL：0631-5885588/99,世昌大道附99号（三联家电西50米）,策略2多频次、精准出击吸引客群,媒体：短信,形式：从邮政直邮或易讯公司获取,内容：主力销售商铺+公寓,主题：百万购铺大赢家！世昌99黄金旺铺寻找有眼光的投资者！三联家电寨子商圈、开元酒店楼下、跟奥特莱斯、大润发一起赚钱。5885588/99,费用:短信1条0.04元，彩信1条0.15元,策略3抢占大型商场，向准客群直销世昌九九,形式：,每周末定期在各大商场门口，发放印有世昌九九宣传单、手提袋、,纸抽等,内容：宣传世昌九九小公寓、大商铺,费用：手提袋每个1-2元，纸抽、单页现成就有,主题,世昌九九,都市小公寓，新版时尚家,11席沿街旺铺先赚先得,热线：5885588/99,三联家电西50米,策略4通栏广告，选择财经类、房地产类网站,媒体,财经类、房地产类网站,目的,目标客群熟悉网络，善于关注理财、投资类新闻网站,形式,网络横幅、点击网页广告,主题,15万，过令人羡慕的小资生活！,都市小公寓，新版时尚家，享乐小户真精彩！,费用,费用1-3万/月不等，价格可打折,策略5高档酒店前台及X展架宣传,媒体：,高档酒店、写字楼内部展架，或者爱威海杂志展架,形式,将世昌九九单页陈列摆放，意向客户到访成交，给与酒店团购价格,或者利益提成,内容,展现世昌九九项目商铺、酒店、公寓、办公产品,费用,尚不知晓,策略6电台广播,媒体,车体广播,形式,电台广播，上下班时间阶段，进行广告宣传,内容,只需15万，过上让人羡慕的小资生活！,世昌九九寻找最有眼光的投资者！,寨上新商圈，奥特莱斯对面，,41-58时尚小公寓，自由商务空间，,更有沿街商铺、精品酒店，投资就赚翻了！,投资热线：5885588/99,费用,有待进一步落实,第三部分：,活动营销策略,炒作期1制造新闻话题，侧面引爆市场,活动主题：,世昌九九门前撒钱啦万元大钞等你来抢！,活动形式：,利用新闻媒体散播消息，每天定时定点在售楼处门前撒人民币，吸引周,边及路过人群到场抢钱。,活动目的：,以最少成本，聚焦媒体及客群关注，增加对楼盘的印象。,活动费用：,1万，外加媒体红包,活动形式,苏宁广场门前展销,活动目的,走近目标客群，直接推荐产品，提升项目知名度,活动主题,世昌九九“Mini小公寓、黄金大旺铺”大联展,41-58平米时尚小户，30万轻松拥有！,活动形式,现场搭建帐篷，散发传单，,活动费用,场地费3000元，外加X展架、背景板、小舞台等,炒作期2外展场SP活动,炒作期3世昌九九、仁和佳苑看房团,活动形式：,与前期投放广告的网络媒体合作，组织大型看房团活动。,看房团活动可以联合仁和佳苑一起组织。,活动内容：,世昌九九看房团大巴车条幅广告；,看房团参观售楼处现场；,活动宣传：,在网站上制作专题新闻报道。,引爆期业内人士及口碑营销,活动主题：世昌九九“小公寓、商铺产品”推介会,活动地点：*酒店会议厅,活动内容：产品推介、专家讲座、理财知识讲座,邀请人员：各大新闻媒体、房地产专家、理财人士、,高端客户,活动广告：晚报、网络媒体,活动费用：1万,引爆期企业行销活动,活动形式：,组织3-4人分销队伍，走进大型企业开拓市场；,与企业内部负责人对接，进行项目单页发放，条件允许,举办产品推介会，需给予负责人奖励政策；,3套以上即可视作小团购，小团购要限时给予优惠。,本次推介活动可以加上仁和佳苑。,重点进军企业：威高、新北洋、迪尚、海马地毯、蓝星,玻璃、迪沙药业等,引爆期：五一黄金周10套小公寓大回馈,活动主题,“五一”黄金周10套小公寓大回馈,现场抽奖送优惠，玩游戏免费送礼，,活动形式,在售楼处门前举行，一个月内到访售楼处的客户均可参加活动。,现场10套小公寓优惠送出，抽奖参与更有家电代金券送出。,所有来访观众，均可参与投篮比赛、飞镖比赛，赢取小礼品一份。,活动费用,小公寓特别优惠政策；,3-5份，1000-3000元，不同额度的苏宁家电代金券,采购精美小礼品,提前做报纸广告、短信广告、网络新闻宣传,第四部分,：,媒体推广计划,4-5月份,时间,媒体,内容,费用,4月9日,/16日,短信10万条,谁是购铺大赢家！世昌99黄金旺铺寻找有眼光的投资者！三联家电寨子商圈、开元酒店楼下，买一层送一层，跟奥特莱斯、大润发一起赚钱。5885588,生活节奏要High起来！世昌九九享乐小户，投资最好有一套，市中心位置，41-58，首付15万轻松住，抢先一步赚租金等升值！5885588,8000元,4月9日,网络媒体,世昌九九万元大钞从天而降等你来拿！,12500元,4月9日,公交车体,15万，过令人羡慕的小资生活！,41-58都市小公寓，新版时尚家,5000元,4月11日,DM半版,爱威海,15万，过令人羡慕的小资生活！,41-58，都市小公寓，新版时尚家,小得新，小得精，小得很过瘾,8000元,4月16日,网页通栏,广告,15万，过令人羡慕的小资生活！,新版小公寓、新派自由商务，都市新活儿法！,小资热线：5885588/99,1-2万不等,4-5月份,时间,媒体,内容,费用,4月16日,网络话题,世昌九九销售总监、经理访谈、软文等,做广告赠送,4月16日,微博营销,世昌九九公寓、商铺话题讨论,免费,4月18日,DM半版,爱威海,15万，过令人羡慕的小资生活,40-60自由商务空间，独立主张,工作的态度就是找快乐！,8000元,4月25日,DM半版,爱威海,令人羡慕的小资生活,世界名品购物、娱乐、休闲，,“一站式”Shopping就在家门口,8000元,4月27日,晚报半版,“五一”黄金周6套小公寓大回馈,现场抽奖送优惠，玩投篮送份小礼品。,4月29日,短信广告,世昌九九“五一”黄金周6套小公寓大回馈，现场抽奖送大优惠，玩投篮游戏赢小礼品一份。,4000元,4-5月份,时间,媒体,内容,费用,5月1日,3家媒体,世昌九九6套小公寓大回馈！,现场抽奖送优惠，玩投篮送份小礼品。,8000-10000元,5月6日,网络看房团,世昌九九、仁和佳苑“五一”看房团活动,1000元左右,5月10日,派单活动,在天虹商场等大型商场门前派单,学生雇佣费、单页印刷费,5月11日,DM小报,15万，过令人羡慕的小资生活！,41-58，都市小公寓，新版时尚家,Thank You!,谢 谢,11月-24,12:32:0