,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中华老字号一条街,福建中路改造工程操作方案,工程概述,福建中路位于黄浦区南京东路步行街中段,南北走向，一期开发范围为南京东路至天津路路段，全长,116,米。,一期,开发范围,工程现状,商业业态现状,目前沿街底层全部为商业用途，但业态多以自发型为主，局部业态甚至无品牌可言，生活配套和各类零售、餐饮业态混杂，缺乏主题性，与南京东路商业街形成鲜明比照和巨大反差。,业种业态,户数,商店名称,百货零售,8,上海贤贤百货店，,346,号专卖，恒源祥，宝库服饰，金盏花鞋店，春竹羊绒店，雅光眼镜店，晟风眼镜平价店,超市便利,4,罗森超市、好德超市，可的超市，,370,号黄浦烟草门市部,文化用品,3,红叶文化用品，诚信文化用品、光明工艺礼品,旧木器,1,虹庙旧木器商店,五金机电,4,上海陶景机电设备经营部，上海电子元件综合门市部，沪京机电物资公司，上海工业陶瓷商店,饭店餐饮,6,扬州饭店，新盛酒家，蒙骨王，雨天饭店，奶茶店，茶叶店,刻字社,6,长江刻字厂门市部，富民工艺雕刻厂门市部，精益刻字厂经营部,美发美容,1,红日形象设计,工程现状,物业权属现状,根据初步调查，沿街区域物业权属大致可分三类，即公房、系统房、私产，其中公房的使用权又分属于不同对象。部属、市属、区属企业拥有的系统房和使用权公房共5户，面积1188.02平方米，占全部的21.4%；转制企业的公房、系统房有9户，面积719.83平方米；民营和个体的私产、系统房和使用权公房共19户，面积2312.05平方米。可见，目前由个体或民营使用的物业占绝大多数比例，工程未来可考虑统一收回经营权。,产权性质,户数,面积,其中,权属性质,户数,面积,公房,23,*,3447.51,部属企业,1,9.4,市属企业,2,1032.43,区属企业,2,146.19,转制企业,7,298.63,个体或民营,13,1960.86,系统产,3,465.2,转制企业,2,421.2,个体或民营,1,44,私产,5,*,307.19,个体或民营,5,307.19,注：其中有,2,户部分是公房、部分是私产，均分别计算，实际户数为,31,户。,工程现状,建筑外观现状,由于现状建筑内部的使用功能包括居住、商业、办公等，二侧商业业态相互混杂，造成整条街道建筑立面比较散乱，晾衣竹干、外挂空调机位随处可见，各类广告牌、指示牌排布也十分凌乱，整条道路商业价值被极大地削弱了。,工程总体定位思路,定位依据,上海总体接待境外游客数量连年上升，南京东路步行街作为上海城市名片之一，承担了大量的境内外游客，对南京东路支线的商业再定位和开发，一方面可充分利用原有商业人流，同时，也可进一步完善商业功能；,工程总体定位思路,定位依据,福建中路附近具有涉外的高星级宾馆，已经成为境外游客聚集区域，而上海作为中国传统文化和国外文化接触最早的地区，人文背景具有一定的独特性和复杂性，集中表现在建筑以及一些老字号商业品牌上；,标准,酒店名称,地址,客房数,五星,上海威斯汀大饭店,河南中路,88,号,301,五星,和平饭店,南京东路,20,号,273,五星,上海明天广场金威万豪酒店,南京西路,399,号,342,五星,丽笙大酒店,南京西路,88,号,520,五星,皇家艾美大酒店,南京东路,789,号,770,五星,南新雅华美达大酒店,九江路,700,号,281,四星,上海金外滩宾馆,广东路,525,号,189,四星,王宝和大酒店,九江路,555,号,283,王宝和大酒店二期（在建）,四星,海仑宾馆,南京东路,505,号,389,四星,国际饭店,南京西路,170,号,208,三星,南京饭店,山西路,66,三星,吴宫大酒店,福州路,431,号,156,三星,扬子饭店,汉口路,740,号,185,三星,上海中福大酒店,九江路,619,号,350,三星,金门大酒店,南京西路,108,号,174,工程总体定位思路,本工程将作为南京东路步行街商业功能的补充和延伸，可在以境外游客为主，同时兼顾国内中高端客户的高端定位前提下，集聚反映中华传统精华的中华老字号企业。,以中华老字号企业为主，可包含服饰制衣、传统文化等行业，适当引进地缘相近的长三角地区相应的或其他特色精致的中华老字号企业。,同时，在天津路、福建中路口的上海长江企业开展公司办公楼还可考虑引入“上海中华老字号企业协会，使本区域形成振兴老字号品牌的开展基地。,业态定位思路,南京东路是具有世界知名度的商业街，商业人流量相当大，也是境内外游客必经的商业景点，如何利用这一人流资源成为本工程业态定位的关键！,境外人流,消费特点,1,、关注民族特色文化,2,、关注民族特色工业,3,、关注民族特色饮食,如文房四宝、琴棋书画等,如服饰制衣、家纺用品等,如茶庄、特色菜系等,本工程未来业态将定位在以境外的商务旅游人群为主，兼顾境内中高端客户为目标消费群，表达民族特点的中高端老字号商业品牌为特色的，主题型特色文化商业街！,业态定位思路,休闲类,奢侈品类,生活类,民族文化类,民族工业类,王星记扇庄、老周虎臣、一文阁等,恒源祥、协大祥等,扬州饭店、黄隆泰茶庄等,培罗蒙、绸缎商店、盛锡福等,曹素功、鼎泰丰、铜响器商店等,南京东路商业街,天津路,福建中路,民族文化类,亨德利、龙凤金银珠宝等,根据上述业态定位思路，并根据目前区域特点，南京东路口区域以延续现有商业资源为主，形成自然过渡；而将具备吸引人流的商业品牌如传统文化类品牌等设置在天津路一侧；中部区域以表达民族手工业特色的服饰为主题，融入量体裁衣、手工制衣等的高端效劳功能。,建筑定位思路,1考虑到南京东路区域属旧上海英国租界区，同时，福建中路沿街多以新里民居为主，因此，整体建筑风格应适当保存原有建筑风貌，同时，还应增加局部现代商业元素；,2考虑到工程未来使用功能以商业为主，底层应具备零售及店铺展示功能，二层可结合租赁店铺，设计相应个性化的店招；,3由于原有建筑建造时间较早，现有房屋结构相对陈旧，在改造过程中，除了对立面进行统一修缮外，还应对建筑结构实施加固，同时，相关水电等配套设施也应按商业要求进行重新设置和增容；,4另外，对沿线店招以及霓虹广告也要进行统一规划设计，除应保存老字号店招特色外，还应融入现代商业气氛。,建筑改造示意,天津路,南京东路,福建中路东侧改造前,福建中路东侧改造后,南京东路,天津路,福建中路西侧改造后,福建中路西侧改造前,工程运作思路,操作步骤,沿街店铺业态调整,建筑立面实施整体改造,整体定位、分步招商,开展运营活动,工程运作思路,操作步骤,沿街店铺业态调整,为保证工程未来改造的实施，在符合商业街形态、业态规划要求的前提下，遵循政府引导和市场运作相结合的原那么，实现沿街店铺业态的调整。,初步考虑可采取收购产权、置换产权、长期租赁至少10年或按规划要求由业主自主调整等四种方法。,另外，对于目前已经是老字号的局部店铺，可通过对现有外立面实施再装修的方法，使其符合未来整条道路的风格定位。,调整目标：,根据初步调查摸底，在沿街的31家商户中，部属、市属和区属企业共5家，转制企业9家，还有4家属于自营，另有5家租期在2021年到期，剩余均为较长租期。2021年目标调整15家商户，占50%，2021年上半年调整4-5家，占15%，2021年下半年调整4-5家，占15%。,工程运作思路,操作步骤,建筑立面实施整体改造,建筑立面的改造，建议可从以下三方面着手：,1整体风格定位，在工程整体定位的前提下，对建筑风格、建筑立面、未来建筑形态的分隔等作统一定位；,2配套设施更新及增容，考虑到本工程未来以商业用途为主，与目前居住性质有较大的差异，因此，需要对原有局部电、气等设施进行更新和扩容，同时，街道两侧原有的电线杆及架空电线对街道景观也有较大的影响，改造中应与政府相关部门协调予以改善；,3广告及景观灯光的考虑，沿街区域原以居民住宅为主，现有广告位多以自发性为主，较为凌乱，与未来区域的整体定位有较大差距，因此，未来也将广告及景观灯光作为设计中重点考虑的内容，使之既符合老字号的整体风格，又可产生成熟商业气氛的效果。,工程运作思路,操作步骤,总体定位，分步招商,考虑到本工程实际运作过程中，各建筑物经营权的取得有一定的先后顺序，因此，对本工程的招商工作，建议可按以下几方面开展：,1总体定位、分步实施，即对整条道路进行商业功能的划分，对有条件实施招商的建筑，按照功能定位进行目标商家的引进，对尚不具备条件的建筑，可暂缓考虑，待时机成熟，再行招商；,2对老字号商家进行招商意向征询，根据目标客户的需求，在符合整条道路建筑风格的前提下，进行定制式招商；,3另外，为保护及振兴老字号商业品牌，政府应给予相应的优惠扶持政策。,工程运作思路,操作步骤,开展运营活动,后期运营也是工程运作中的重点，建议市场培育期可从以下三方面着手：,1开业时应具备一定的轰动效应，到达扩大市场宣传的目的；,2与南京东路商业街的商业活动相配合，快速树立“老字号的商业形象；,3应广拓客户来源，可考虑与旅游公司合作，将本工程打造成为上海一个重要的文化旅游景点。,工程运作思路,工作方案,考虑到工程前期的工作内容比较重要，将影响整个工程的进程，因此，对前期工作作如下方案：,工作内容,时间安排,建筑现状产权摸底,可能收购方式摸底,建筑方案确定,调整工作开展,改造工程,老字号商家招商咨询,商家进驻,2021年,2021年,50%,30%,20%,工程运作思路,组织构架,本工程的实际运作应遵循“政府搭台、企业唱戏的原那么，弘基公司、黄浦区商业网点办公室以及南京东路街道共同参与工程的相关工作，因此，本工程的工作小组及相关工作重点作如下概述：,黄浦区商业网点办公室,弘基商业经营管理,收购经营权商务谈判及实施,老字号商家引入商务谈判,收购经营权商务谈判及实施,老字号商家引入商务谈判,建筑改造设计及实施,招商及日常商家维护效劳,招商及日常商家维护效劳,南京东路街道,改造期协调居民,入住商家注册,福建中路改造工程工作小组,工程运作思路,需要研究的政策性问题,1、大局部老字号品牌受经营体制制约，经营状况不是很理想，租金承受水平较低，考虑到本工程改造后，需要一阶段的市场推广期，因此，建议政府可对这些老字号品牌实施相关优惠扶持政策，初步考虑有以下几方面：1租金减免；2装修补贴等；,2、由于本工程建筑物产权背景较为复杂，假设要尽快推进本工程的实施，前期收购经营权需要大量资金，同时，本工程属于纯租赁工程，不但租金本钱较高，还要实施整体改造，考虑到工程的特殊性，希望在未来工程运作给予一定的财政支持，以减少工程前期资金压力；,3、本工程原建筑物为沿街商铺，楼上居民如配合改造，愿意置换，那么其居住性质房屋改造后将作为商业用途，否那么，还需政府提供政策上的支持以及相关协调解释工作。,