单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产基础知识大全最新版,第一章,房地产基础知识,基本概念,房地产,:,指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离得部分以及附带得各种权益,房地产又称不动产、物业。,(1)土地,(2)建筑物及地上定着物,房地产业,:,包括土地得开发,房屋得建设、维修、管理,土地使用权得有偿转让、划拔,房屋所有权得买卖、租赁,房地产得抵押、贷款以及由此而形成得房地产市场得综合性产业。,房地产得特性,:,A、房地产得自然特性,1、不可移动性 2、独一无二性,3、寿命长久性 4、数量有限性,B、房地产得经济特性,1、用途多样性 2、相互影响性,3、价值高大性 4、易受限制性,5、难以变现性 6、保值增值性,房地产市场分类,:,一级市场政府出让土地予开发商得市场;,(也称土地市场),二级市场开发商出售商品房予消费者得市场,(也称“一手楼”市场);,三级市场消费者将已购商品房再转让得市场,(也称“二手楼”市场)。,土地使用年期,居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合用地或者其她用地五十年,序号,税费名称,税(费)率,计算基数,收取对象,征收部门,1,销售营业税,5%,销售价,售方,财税部门,2,城市建设维护税,0、05%,销售价,售方,财税部门,3,印花税,0、05%*2,每证另贴花5元,销售价,双方,买方,财税部门,4,企业所得税,15%,所得额,售方,财税部门,5,土地增值费,20%或40-100,土地增值额,售方,国土部门,6,登记费,0、1%,登记价,买方,国土部门,7,契税,按各城市规定,成交价,买方,财税部门,注:1、房地产转移登记按登记额0、1%收取,超过1千万元,超过部分按0、05%计;,2、房地产抵押登记按登记价0、01%取费,每项最少不少于100元;,3、房地产变更登记每项取费20元、,房地产二级市场转让税费,房地产价格,:,就是土地价格与建筑物及其附 属 物价格得统一,就是土地价 值与房屋价值得货币表现形式。,房地产总价格,:指一宗房地产得整体价格。,房地产单位价格,:指单位面积或单位建筑 面积得价格,它可以反映房 地产价格水平得高低。,楼面地价,:指平均到每单位建筑面积上得 土地价格。,楼面地价,=土地总价格/总建筑面积,=土地单价/容积率,房地产价格特征,:,A、房地产价格得权益性,B、房地产价格得两重性,C、房地产价格形成得长期性,D、房地产价格得个别性,10,大家应该也有点累了,稍作休息,大家有疑问得,可以询问与交流,房地产价格构成,房地产价格,1、土地出让金或征地费,2、拆迁安置补偿费,3、城市土地开发费,4、土地开发利润,1、房屋建筑成本,2、流通费用,3、税金,4、利润,土地价格,房屋价格,用地面积,:,用地方案图中划定得面积。,建筑面积,:,建筑物外墙或结构外围水平投影面,积。,容积率,:,指项目规划用地范围内总建筑面积与 总建设用地面积之比。,建筑密度,:,也叫建筑覆盖率,指项目用地范围 内所有建筑基底面积之与与规划建 设用地面积之比。,套内建筑面积,:套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之与。,套内使用面积,:指房屋户内全部实际可供使用得空间,按房屋得内墙线水平投影计算。,阳台建筑面积:,指阳台地面底板外沿在水平面得投影。,套内阳台建筑面积:,指套内各阳台建筑面积之与。,套内墙体面积,:商品房各套(单元)内使用空间周围得维护与承重墙体,有共有墙及非共有墙两种。,商品房各套(单元)之间得分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间得分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影得一半计入套内墙体面积。,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积,。,共有建筑面积,:指各产权业主共同占有或共同使用得建筑面积,包括应分摊公有建筑面积与不应分摊共有建筑面积。,应分摊共有建筑面积分摊系数:,为整幢建筑物得应分摊共有建筑面积与整幢建筑物得各套套内建筑面积之与得比值。,应分摊得共有建筑面积:,为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。,商品房销售面积,商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房得建筑面积(地下室作为人防工程得,应从整幢商品房得建筑面积中扣除),商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买得套内或单元内建筑面积(以下简称为套内建筑面积)与应分摊得共有建筑面积之与,整幢房屋建筑面积,整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层得外围水平投影面积之与,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高,2、20,米以上(含,2、20,米)得永久性建筑物。,绿化率,:,指规划建设用地范围内得绿地总面积 与规划建设用地面积之比。,净高,:等于层高减去楼板厚度。,层高,:指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面 或底面之间得垂直距离。,开间,:通常指房间宽度。,进深,:通常指房间长度。,熟地,:指具备开发建设条件,立即可以建设 得土地(经过开发如“三通一平”,“七通一平”等),生地,:未经开发得土地,三通一平,:水通、电通、路通及场地平整(项目开始条件)。,七通一平,:道路、电力、通讯、供水、排水、煤气、暖气及场地平整。,房地产证,:就是证明房产权属得合法证明。在二手楼宇办理抵押登记或转让时,须提供房地产证。房地产证由规划国土部门统一办理。现时房地产证有红本与绿本之分,红本为商品房,绿本为福利房、微利房或集资房。,商品房,:指在以市场地价获得得土地上建造得可自由转让或出租得建筑物,其权益包含建筑物得所有权与所占用土地得使用权,二者合一,不可分割。地上建筑物得所有权依赖于土地得使用权,土地使用权得性质、用途与年限决定了房屋所有权得性质、类别、年限。,安居房,:就是指实施国家“安居(或康居)工程”而建设得住房(属经济适用房得一类)。就是党与国家安排贷款与地方自筹资金建设得面向广大中低收入家庭,特别就是对人均住房4平方米以下特困户提供得销售价格低于成本、由政府补贴得非盈利性住房。,房改房,:按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件与已取得住房使用权得住户出售得公有直管与自管住宅。,集资房,:指改变住房建设由国家与单位全包得制度,实行政府、单位、个人三者共同承担,通过筹集资金,进行住房建设得一种方法。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建成供应、税费等方面给予部分减免。,经济适用房,:指具有社会保障性质得商品住宅,具有经济性与适用性得特点。,发展商应具备得开发批文,土地使用权出让合同书,房地产证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,建设工程竣工验收证书,五证,国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,购房者将签署得法律文件,认购书,预售前之购房意向书,买卖合同,正式签署之房屋买卖合约,按揭贷款合同,申请银行按揭之文件,保险合同,为按揭配备之房屋保险文件,住户公约,入住后业主物业管理条文,申请银行按揭,按揭成数,通常在七成内;,最高为八成。,按揭年限,通常在,20,年内;,最高为,30,年。,首期款,通常为总楼款之三成;,最少为两成。,所谓一成或半成:,1,、发展商提供免息贷款;,2,、首期三成之分期支付;,办理按揭需提供以下资料,(参考),个人身份证明,个人收入证明,首期款收据,房地产买卖合同,资产证明(月供款超过6000元或贷款总额,超过100万者),近三个月得存单、房地产证、证券交易清单,月供款,(等额方式),本金,月利率,(1+,月利率,),还款月数,=,(1+,月利率,),还款月数,-1,=,贷款金额,(,万元,),还贷系数,投资回报率,年总租金(纯收益),=,总售价,