单击此处编辑母版标题样式,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,御水华庭开盘庆典筹划案,2021/10/17,常州世通利方公关筹划,目 录,活动背景,活动设计,活动背景,御水华庭位于勤业路188号绝版地段，核心商圈，周边欧尚超市、五星电器、勤业综合市场、常州四院、农行、建行、幼儿.。,2021年10月24日，城置御水华庭将在售楼处门口举行开盘仪式。,世通利方公关筹划在基于与客户的初步沟通后，提出以下整体活动筹划方案。,活动设计,活动设想,现场布置,活动环节设计,表演建议,活动流程,媒介宣传,活动设计-活动设想,0）在现场左、右侧放等离子电视穿插播放企业宣传片,活动设计,活动设想,现场布置,活动环节设计,表演建议,活动流程,媒介宣传,活动设计,-,现场布置,现场设计包括：指示牌设计,金色充气拱门的定制,欢送签到背景板设计,主背景设计,副背景板设计,升空气球条幅设计,logo牌设计放于演讲台,横幅设计挂于售楼处,活动设计,-,现场布置,场地布置,主背景板 主背景板上通过视觉效果表达城置御水华庭的理念、定位、功能、模式等,等离子电视 用于穿插播放企业宣传片，宣传动画,主舞台 现场表演和剪彩仪式,演讲台 演讲台放置于主舞台上摆鲜花，侧面用logo牌装饰。,升空气球 舞台两侧放置升空气球，挂带有公司logo的条幅一边3个，会场两侧一边2 个，共计10个。,活动设计,-,现场布置,场地布置：,主舞台特效 用于活动高潮局部，包括：瀑布式冷焰火，圆盘花炮,音响 鉴于场地比较开阔，建议使用全频大功率音箱JBL)，设16-32路调音台,手 持、立式、无线麦克假设干，在舞台设立音响设备。,座椅 现场摆放适量座椅，供来宾休息。,欢送背板 门口处搭建欢送签到背景板，设立签到台，用于领导、来宾、媒体签到,门口 摆放充气拱门,停车区 主会场外规划停车区，预留VIP车位供市政领导，集团公司领导使用,礼仪 门口，签到处，售楼处门口，主舞台两侧踏步设立礼仪小姐，分别负责欢送，签到，引领购房者及领导，另备3-4名礼仪小姐随时待命,保安 停车位、门口安排保安人员,活动设计,-,现场布置,演讲台,欢送背景板,签到台,观 众 区,观 众 区,售 楼 处,等离子,等离子,主背景板,活动设计,活动设想,现场布置,活动环节设计,表演建议,活动流程,媒介宣传,活动设计,-,活动环节设计,城置御水华庭开盘庆典,开盘仪式,点睛 剪彩,媒介宣传,前期、中期、后期,舞狮表演,现场抽奖,领导致词,活动设计,活动设想,现场布置,活动环节设计,表演建议,活动流程,媒介宣传,活动设计,-,表演建议,民乐演奏女子打击乐,活动设计,-,表演建议,舞狮,活动设计,活动设想,现场布置,活动环节设计,表演建议,活动流程,媒介宣传,活动设计,活动流程,时间,内容,说明,24日8：00前,搭建,舞台搭建检验，绿值摆放完毕,主背景板搭建检验,演讲台搭建检验,欢迎签到背景板搭建检验,场地围挡搭建检验,拱门搭建检验,演讲台布置（台花，logo牌）,场外停车场布置（VIP车位预留，画线）,场地布置,签到台布置（签到笔、签到簿、台花）,升空气球（包括条幅),场地内座椅摆放,指示牌摆放（场外）,音响,音响设备到位、调试完毕（包括冷焰火、纸花炮）,礼仪,礼仪到位，接受培训,保安,保安到位（场内安保及停车协调）,活动设计,活动流程,08:30-08:55,来宾接待,播放暖场音乐,入口,门口处8名礼仪小姐站两排负责引领步行来宾签到,停车,保安协调场外车辆摆放,来宾签到,2名礼仪小姐位于签到台负责媒体签到,媒体签到,4名礼仪小姐位于签到台负责来宾签到（发放资料及小礼品）,领导签到,华欧工作人员协调相关领导入售楼处VIP休息室签到,2名礼仪小姐位于售楼处门口引领领导,1名礼仪小姐负责休息室内领导签到，戴胸花,城置御水华庭相关工作人员协调嘉宾休息,时间不定,舞狮,舞狮,08:55-09:00,准备开始,一切准备就绪，暖场音乐停止,09:00-09:05,活动开始,以大气华丽的开场打击乐作为活动的开始，迅速带动现场气氛,09:05-09:07,主持人寒暄,主持人宣布活动开始，寒暄致词,09:07-09:10,领导讲话,主持人寒暄致词，介绍到场嘉宾,09:10-09:15,城置御水华庭集团公司领导讲话（礼仪引领，放上场音乐）,09:15-09:20,业主代表讲话（礼仪引领，放上场音乐）,09:20-09:25,政府领导讲话（礼仪引领，放上场音乐）,09:25-09:30,点睛仪式,舞狮点睛仪式,09:30-09:40,剪彩仪式,主持人邀请领导再次上台共同剪彩，2名礼仪小姐引领领导上台，放上场音乐。配合冷焰火，花炮，播放高潮音乐,09:30-10:30,售楼处内部,售楼处内部现场直播,我们秉承“花最少的钱，办最好的事的宗旨，为客户度身,打造每一场盛会，诚愿我们能携手合作，共铸辉煌！,谢谢！,世通利方公关筹划,2021年10月,集中式商业销售模式,案例研究,我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。,产权返租模式,店中店销售模式,基金整售模式,工程信托启动方式介绍,案例选取标准：,工程总体规模超过5万平米,商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区,商业以全部销售为目标,产权返租模式,1,操作方式客户购置时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。开展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从开展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购条款。,典型案例曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店,支付租金,提供回报,小业主,发展商,商家,代理招商,出租物业,购买物业,小业主,商家,提供物业,支付租金,销售结束,关系转化,小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。,产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：,解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。,建设部?房地产销售管理方法?规定：2001年月日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,案例：常兴天虹商场,楼层：15层。,主力店：天虹,开展商年租金回报率变化：4.8%6%2.8%低于三年期国债3.37%,与天虹租约：15年,年租金增长率：2%,现状：在售，分期或一次性付款,楼层,销售铺位个数/总铺位个数,销售个数比率,1/F,未售,-,2/F,15/211,7%,3/F,21/211,10%,4/F,152/211,72%,5/F,227/243,93%,资料来源：国土局网站销售公示。,开展商保存1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。,现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。,销售状况不佳。销售率约占推出局部的47%。,此工程现仍返租，但已经不能作按揭。,店中店销售模式,2,店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：,开发商,投资者,经营者,消费者,获取现金,获取物业,承租物业,获取投资收益,获取经营收益,购买产品,操作方式开展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购置人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。,典型案例赛格电子市场,缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾,案例：赛格电子市场,简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约,3,万平方米，共,7,层，租户约,1500,家。,铺位形式：专柜及铺位,主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材,现状：,4,7,层出租，,1,3,层在经营情况稳定后出售给大客户,基金整售模式,3,操作方式基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。,典型案例嘉德置地的“中国商业地产基金方案。,基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：,投资者,基金,经营者,使用者,消费者,获取现金,获取物业,承租物业,获取投资收益,获取经营收益,承租物业,购买产品,获取销售利润,开发商,获取现金,获取投资收益,整售的适用条件,1、已投入使用并收益稳定的商业,2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的工程，基金也有信心购置,3、对于散售的商业，基金购置的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，到达国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购置,4、租约年限的根本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。,5、新加坡来的基金主要是要求工程的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10以上。,来源：亚信行总经理萧福泰访谈,解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难到达价格和快速回笼资金的目标。,嘉德置地的“中国商业地产基金方案,2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产工程的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将到达28家，然后把这些工程打包成“中国商业地产基金方案在新加坡上市。进展情况：,2004年12月23日，与深国投合作，以9.98亿元人民币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%；,2005年1月4日，嘉德斥资17.46亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；,月底，凯德置地以.亿元拿下北京东直门.万平方米的综合用地地块；,月初，凯德置地又以.亿元买下中环世贸中心、两栋甲级写字楼。,工程信托方式,房地产工程信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产工程信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。,信托的适用条件,一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中参加购房优惠权和优先购置权；,二、信托适用于有融资需求的开展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种工程启动模式；,三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批；,四、银监会出台的?信托投资公司房地产信托业务管理暂行方法征求意见稿?提出对局部管理标准、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。,工程信托可以同时达成开展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。,案例1,万科十七英里,2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总 额1.9995亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里工程的开发。,该贷款资金由新华信托发行“新华信托万科十七英里工程集合资金信托方案的方式筹集。,信托方案的投资者在购置该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购置权和购房价格的高折扣率。,案例2,百仕达.红树西岸,2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托方案 2年期开始发行，方案发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得7.5折的购房优惠。,客户投资80万元购置信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达7.5折的购房优惠。折后价不低于1.5万元/平方米,信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保存信托权益，购房优惠那么过渡给受让人。,四种模式的比照,四种销,售模式,适用条件,业主,风险,前期销售速度,销售,价格,操作,难度,和本项目拟和度,产权返,租模式,政府已明令禁止,高,快,高,低,店中店,模式,1、发展商期望通过商业直接获取利润,2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定,中,中,较高,中,基金整,售模式,1、发展商对价格要求不高,2、商业促进写字楼的销售,低,慢,低,较高,项目信托模式,1、发展商有融资需求,2、发展商有足够的品牌支撑,3、项目前景看好,低,快,较低,高,拟合度最高,拟