,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发与经营第二版,吕萍 等编著,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,第2章 房地产开发与经营理论和策略,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,本章内容提要,房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供根本原那么和理论指导。本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购置行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。,重点问题,房地产开发与经营决策内容,房地产开发与经营决策类型,房地产开发与经营决策类型、准那么和程序,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1 房地产开发与经营理论综述,市场环境分析；,市场需求预测；,价格确定理论；,收益（利润）最大原理；,可行性分析；,消费者市场购买行为理论；,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1 房地产开发与经营理论综述,宏观环境,微观环境,市场环境,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1.1 市场环境分析,经济因素,政治因素,人口因素,政策法规因素,供给者,生产者,顾客,竞争者,社会公众,2.1 房地产开发与经营理论综述,2.1.2 市场需求预测,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,市场需求预测的有关概念,市场需求,市场预测,市场需求影响因素分析,竞争状况,人口统计分析,趋势分析,市场需求预测的主要方法,购置者意向调查,销售人员综合意见法,时间序列分析法,2.1 房地产开发与经营理论综述,价格确定,完全竞争型市场结构企业定价,垄断竞争型市场结构企业定价,寡头竞争型市场结构企业定价,纯粹垄断型市场结构企业定价,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1.3 价格确定理论,市场结构与企业行为,市场结构类型及其特征,2.1 房地产开发与经营理论综述,2.1.4 收益利润最大原理,收益、本钱指标确定,工程最正确规模确定,经济收益分析方法,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1 房地产开发与经营理论综述,2.1.5 可行性分析,可行性研究的过程：,投资时机鉴别阶段；,初步可行性研究阶段；,详细可行性研究阶段；,评价与决策阶段。,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1 房地产开发与经营理论综述,2.1.5 可行性分析,现金流量分析：,净现值将投资方案在每一计算期内的资金流出和流入相抵，并折算为现值的累加和；,净收益率工程净现值与总投资现值之比；,内部收益率使净现值等于零的贴现率。,损益临界分析,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.1 房地产开发与经营理论综述,2.1.6 消费者市场购置行为理论,消费者购置动机,购置决策过程,消费者购置行为分析,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.2 房地产开发与经营策略分析,2.2.1 房地产开发与经营决策内容,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,财务策略,生产策略,市场开发策略,价格策略：,高价策略 低价策略 均衡价格策略,2.2 房地产开发与经营策略分析,开发由本地化向跨区域开展,开发从品质向品牌跨越,纯住宅开发向商用物业拓展,诚信开发地产争雄楼市,开发健康住宅风生水起,开发策略趋势,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.2.2 房地产市场开发策略,2.2 房地产开发与经营策略分析,2.2.3 房地产价格策略,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,房地产产品的生命周期和市场周期,不同时期房地产价格策略,房地产品进入期,房地产品成长期,房地产品成熟期,房地产品衰退期,2.3 房地产开发与经营决策,基本条件,有明确的目标,有两个以上可供选择比较的方案,有评价方案优劣的标准,有真实地反映客观实际的数据资料,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.3.1 房地产开发与经营决策类型,构成决策问题的根本条件,2.3 房地产开发与经营决策,风险型决策,不确定型决策,确定型决策,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.3.1 房地产开发与经营决策类型,决策类型,开发与经营决策原那么：,-遵守政策法规的原那么,-取得最正确效益的原那么,-风险意识的原那么,-定性分析与定量分析相结合的原那么,2.3 房地产开发与经营决策,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,2.3.1 房地产开发与经营决策类型,2.3 房地产开发与经营决策,2.3.2 房地产开发与经营决策准那么,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,确定型决策准那么,风险型决策准那么,根本决策准那么最大可能准那么和期望值准那么#23.,决策树#25.,不确定型决策,乐观准那么,悲观准那么,懊悔准那么,等可能性准那么,2.3 房地产开发与经营决策,2.3.3 房地产开发与经营决策程序与方法,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,发现问题,确定目标,针对性 明确性 层次性 可行性,拟制方案,整体详尽性 相互排斥性,分析评价,限制因素分析 潜在问题分析 综合评价,选择方案,实施追踪,反响控制 追踪决策,关键术语,理论策略决策,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,复习思考题,简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。,简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。,简述房地产开发与经营决策的内容。,房地产经营决策准那么是什么？,房地产经营决策程序是什么？,房地产开发与经营第二版 普通高等教育“十一五国家级规划教材,1,、期望值法,其中：,E(Ai),在,i,状态下的期望值,Pj,在,i,状态下的概率，且,a,ij,在,i,状态下的损益值,自然状态,损益值,行动方案,需求量高,p,1,=0.7,需求量低,p,2,=0.3,E（A）,大户型方案A,1,2000,-400,小户型方案A,2,900,600,2,、决策树法,决策树是由决策点、方案枝、状态点、概,率枝和损益值表示。,决策步骤,：,编制决策树 计算期望值 剪枝决策,#19.,