,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。,TownHouse产品户型,专题研究报告系列之一,蠡湖一号工程地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑形态丰富,是无锡房地产市场未来的标志性大盘；,规划设计方案评价建议,各类建筑形态产品研究专题研究,景观设计方案评价建议,蠡湖一号项目前期营销策划阶段专题研究系列,TownHouse,独栋别墅,观景高层,2,目录,深圳/上海/北京TownHouse户型分析,三地TownHouse市场发展,三地TH产品研究总结,三地TH产品案例户型研究,工程定位回忆和背景说明,深圳：,万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳,上海,：帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓,北京：,亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房,蠡湖一号TH产品设计建议,工程定位回忆,Townhouse的特征和定义,3,1.1工程定位回忆,我们的核心客户本地私企业主（港台商）、高级管理人员、中高级公务员和本地新兴的中产阶层。,我们的开发模式：独栋别墅、TownHouse（双拼、联排）、高层组成的一个大型高尚住宅社区。,我们的市场定位：打造无锡首席富人居住区,使之成为一个“贵人、贵宅、贵地可以传世的宅邸。,概念性建筑规划之建筑形态,独栋别墅：位于小区核心，总户数少。,高层：无遮挡望湖，观景效果最佳；产品成熟度高，有广泛的市场基础。,TH：是本案的主力产品，户数比重大；目前无锡TH市场尚处培育期，是本项目运做成功的重中之重。,4,TownHouse产品在无锡处于起步阶段,市场保有量少,TH的消费阶层并未真正形成,市场缺少精品TH；,无锡TH产品近年才开始出现,目前市场在售的单元约100户左右,整个市场的保有量应不会超过1000户左右；按无锡市450万常住人口计算,150万家庭,户均家庭拥有TH只在万分之六；市场前景还是可观的；,5,1.2TownHouse的定义和特征,Townhouse至少有的三个特征：,根本上在城郊区域,和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观,使居住环境更贴近自然、住宅功能的齐全性和独立接近,是公寓楼无法比较的。,Townhouse的构成：,TownHouse是一种典型的独立住宅形式,它是由Town的文化气氛、House的私人生活和Nature的自由风格,三种因素的组合体。,Townhouse 室内空间：,内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四局部组成。礼仪局部包括入口、起居室、餐厅；交往局部包括早餐室、厨房、家庭室；私密局部包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能局部包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室；,Townhouse 室外环境：,具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。,6,在三地中,以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接近,上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向；,上海各层次TH代表工程简表,个案分析,7,上海高端TH产品的主要特征：在市区范围内、土地价值高、产品营造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华；,社区：,“大隐隐于市坐落上海市中心康定路,80%的土地建造了42套低密度住宅,TH14户,叠加28户；其余20%用地为高层住宅；,建筑特点：,极简的现代主义风格：外立面线条简洁,色彩素雅,外观以几何造型取胜,凹凸有致、层次清楚；运用不同质感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面；,8,静鼎安邦：TH14801680万元的价格340平米的超大私人空间,精致的设计,无可复制的地段,该工程已经具备了毫宅的条件；,房型：,在房型抛弃“几房几厅”概念，提倡“自由平面”的概念，不框死功能区域联排别墅三层结构，多方位的大尺度开窗设计，不仅让室内光线充足，更让空间内外多处借景，互相呼应；,首层以“内庭花园”为核心，内庭风景和客厅、餐厅平行互动，并垂直串连穿廊、卧室、起居室,二层、三层的休闲露台、造景阳台形成错落层次；连接各层动线的楼梯旁，精心加入景观元素；,地下室大面积采光，利用率高；,9,上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究,10,案例1：上海TH金地.格林春晓,（新联排生活样板）,项目,用地,建面,容积率,产品形态,价格,开发商,格林春晓,14000平米,90000平米,0.7,联排、叠加、双拼,700010000元/平方米,金地地产,总体规划布局,Y字型中央景观带,林中庭院,组团庭院,私家庭院,空中庭院,四重庭院,B3户型,11,南立面，层层退进形成阳台或露台,Y型中央景观带,叠加多联体，设计为弧度状，平面布局丰富,北立面，半沉式地下车库,12,上海TH,金地.格林春晓（新联排生活样板）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,205,3,房,3,厅,4,卫,2.5层,6.3,15,5,3,80,40,50,2,B型房（01）,半下沉式地下室，方正实用可当车库；,私家花园，三面环绕房屋，景观性极好；,侧进门，设进户门厅和玄关，体面气派；,客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰,首层设储藏室，实用性强；,北有阳台、南有转角窗；,主卧专用层，套间设计，享受30平米露台，额外有屋顶20平米花园；,13,上海TH,金地.格林春晓（新联排生活样板）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,238,5,房,3,厅,3,卫,3层,13,13,4,3,35,65,40,1,L型创新户型,（02）,半地下室设置洗衣房；,私家花园连接餐厅、客厅和卧室；,客厅挑高四米，设采景转角窗；,短进深，保证了采光通风性好，带露台；,主卧带阳光露台和屋顶双露台；,联排别墅、接近独栋形式，镜像式组团围合，完整庭院生活；,14,案例2：上海TH,香堤苑（英伦风格）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,193,4,房,2,厅,3,卫,3层,6.3,13,3.6,3,35,10,20,1,A户型（03）,可通达的中庭花园,客厅错层挑高,15,上海TH,香堤苑（英伦风格）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,167,4,房,2,厅,3,卫,3层,6.6,12,3.6,3,20,-,20,1,C型户型（04）,户型面积紧凑的TH代表：167平米,16,案例3：上海TH帕萨迪纳（艺术风格联排）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,238,4,房,3,厅,3,卫,3层,6.3,14,3.6,2.8,30,20,-,1,A户型（05）,北入口,利用半沉式地下车库，做了个夹层，可用做工人房；,尽可能的做到户户有阳台或露台,中庭采光，生活围绕中庭展开；,楼梯处设立采光天窗，上下楼梯不压抑；,落地玻璃窗,中间套,17,上海TH帕萨迪纳（艺术风格联排）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,249,4,房,3,厅,3,卫,3层,6.9,13,3.3,2.8,60,20,-,1,D户型（06）,端头房在中间凹进，增加采光，布局也活泼；,南向入口，凹入式门厅和玄关，设置入户平台；,二层共有三处露台；,端头户型,18,案例5：,上海TH万科.蓝山（现代主义别墅）,中央观景步道：整个蓝山中轴景观总称；,水幕墙：在一二期交接处设计两处；,景观人行桥,人工静观河道：从原生态庙港河引出的人工河道,景观广场：位于艺术会所前（售楼处）,喷泉水池：中央景观道内的一处流水景观；,19,案例4：上海TH万科.蓝山,（现代主义别墅）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,188,3,房,2,厅,3,卫,3层,5.5,12,3,2.8,30,40,-,1,D户型（07）,少梁无柱，有很多空间示意客户可自由分割和组合；,入口自然形成玄关；,进户木质平台，形成两个区域，平面得以丰富，实用性增加；,挑空，通过透天窗采光,通过自己大面积的落地窗，看见自己的露台；,20,上海TH万科.蓝山,（现代主义别墅）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,245,4,房,3,厅,3,卫,3层,6.6,12,3.9,2.8,60,50,-,1,E户型（08）,一层错层,挑高客厅；,凹进,可从过道步入花园；,二层空间灵活可自由分割,客卧有南向采光；,转角阳台；,主卧专用层,南北双露台；,21,上海TH万科.蓝山,（现代主义别墅）,建筑面积（m,2,）,房型,层数,开间,进深,客厅层高,主卧层高,花园（m,2,）,露台（m,2,）,地下室（m,2,）,车位,237,5,房,3,厅,3,卫,2层,10,12,6,2.8,70,20,-,1,G户型（09）,10米大开间，层数在两层，控制总面积；,家庭室和客厅在一层面上；,客厅上部挑空；,厨房可分成封闭和开放两种形式；,设置储藏室；,22,上海中高档TH市场户型总结：,初始阶段,开展阶段,成熟阶段,结论2：在细节处理上精益求精：,房型设计上灵活多变,使客厅、卧室、地下室、露台等发挥最大的功能；,TH户型在面宽上也追求过大面宽,但由于土地价格高,大面宽单位土地利用率低,面宽不能无限制扩大。因此市场上的主流面宽在67米,在景观好的位置安排大面宽的户型,但层数一般在2层,控制总面积；,进深过长的问题,通过引入中庭花园或者透天窗来改善通风和采光,并将室内庭院和中庭结合起来；,送的面积也逐渐多起来,以露台、内庭院为主,由于上海气候潮湿,送大面积地下室的工程不多；,车位一般以1个为标准配备,但留出足够备用或访客车位,满足客户多车位的需求；,结论1：以舒适性TH为主流,上海市场上舒适性为主流的TH面积220平米左右,房型以四房为主,价格在200-300万平米；,TH别墅以四联、三联为主流,辅以两联和五联产品,五联以上的产品04年下半年后很少再出现；,大多采用现代风格为主,线条简洁明快；,23,北京/上海/深圳三地TownHouse市场户型设计价值溢价的八种方式,24,深圳/北京/上海三地TH户型比较研究,三地TH户型功能空间比较表,25,方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式,增加采光和改善通风效果,提升地下室的利用率。,南向下沉式庭院,和南向花园形成立体庭院；,亚运新新家园,中庭花园下沉；,亚运新新家园,半地下室,顶部高出水平面60工分以上；,美林香槟小镇,26,方式二：入户口和平台设计是TH“有地生活有力表现入户口设置自然、大气,无论南向还是北向,不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感,结合花园布局,美观使用；,万科城,美林香槟小镇,万科蓝山,帕莎迪纳,中间套户型：南向入口防止直接入户,南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；,端头套户型：入户形式多样,结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；,27,方式三：入户玄关设计力求自然、流畅,实用功能强；入户门厅还可考虑挑高,设置侧窗,使TH更具有独立别墅特征；,侧进,形成入户玄关；,凹进,形成入户玄关,并挑高,具有独立别墅特征,气派；,选择侧面为主入口,保证南面的完整性,设进户门厅和玄关,体面气派；,将入口凸出,形成玄关,有鞋柜和换衣柜；,万科蓝山,万科蓝山,金地格林春晓,美林香槟小镇,28,方式四：客厅层高可通过各种方式挑高,大气、舒适；,客厅二层挑