,物,业,行,业,专,题,报,告,2020,年,6,月,物业行业专题报告2020年6月,1,Brochure,/,report,title,goes,here,|,Section,title,goes,here,2,报告导读,一、中国物业行业发展态势,二、中国物业行业组织发展趋势,三、中国物业行业股权激励趋势,德勤高管薪酬研究中心简介,2,4,12,20,29,Brochure/report title goes h,2,3,物业行业专题报告,|,报告导读,报告导读,中国物业行业发展态势,中国物业管理市场呈现出巨大发展潜力，物 业行业企业增值服务收入增长显著；在竞争 格局上,TOP100,企业市场集中度增强，独立 第三方物业企业与地产集团拆分物业企业走 差异化发展路径；同时物业行业资本运作趋 势明显，物业企业现上市与收并购热潮,中国物业行业股权激励趋势,传统的薪酬激励机制对物业企业发展所需的 核心人才吸引力与绑定性不足，越来越多的 物业企业探索股权激励机制。物业企业上市 前后股权激励计划根据上市前后时点和激励 路径的不同通常有多种规划情形。,中国物业行业组织发展趋势,行业标杆企业纷纷向智慧化、跨界化、生态 化转型升级，传统组织架构面临挑战，能否 成功构建适应未来发展的组织能力，成为物 业企业决胜未来的关键,3物业行业专题报告|报告导读报告导读中国物业行业发展态势,3,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,4,一,、,中国物业行业发展态势,物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势一、中国物业行,4,5,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,物业行业整体发展现状分析,物业管理市场存量与增量并存,，,未来拥有万亿级市场容量,中国国家统计局数据显示,，,2015-2019,年中，新开工房屋面积（含住宅、办公 楼、商业用房等）呈持续上升趋势。,随,着中国城市人口及人均住房面积增长,、,居民对生活及工作环境面积的需求增 加，以及国务院关于加强和完善城乡,社区治理的意见等相关优惠政策的出 台，物业管理市场呈现出巨大发展潜力,。,中国指数研究院数据显示，,2015-2018,年中国,TOP100,物业管理公司合同储备 项目面积均值逐年提升,，,2018,年中国,社区增值服务市场规模约为,9,220.90,亿 元，按照,10%,的增长率计,算,，到,2025,年 市场容量预计达,1.80,万亿元，中国物业 管理行业迎来黄金发展期。,资,料,来,源,：,中,国国,家,统,计,局,资,料,来,源,：,中,国,指,数,研,究,院,250,000,200,000,150,000,100,000,50,000,0,201,9,年,2015,年,住宅新开工房屋面积,201,6,年,201,7,年,别墅、高档公寓新开工房屋面积,办公楼新开工房屋面积,商业营业用房新开工房屋面积,2018,年,其他用途新开工房屋面积,图,1,：,2015-2019,年,地,产,开,发,企,业,新,开,工,房,屋,面,积,单位：万平方米,154,454,166,928,178,654,209,342,227,154,20%,18%,16%,14%,12%,10%,8%,6%,4%,2%,0%,0,1,200,1,000,800,600,400,200,2018,年,2015,年,合同储备项目面积均值,2016,年,2017,年,合同储备项目面积均值增长率,图,2,：,2015-2018,年,TOP100,物,业,企,业,储,备,面,积,增,长,情,况,单位：万平方米,5物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业整体,5,6,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,物业行业竞争格局分析,TOP10,0,市场集中度增强,，,头部效应显现,；,独立第三方物业与地,产集团物业差异化发展,碧桂园服务,新城悦,佳兆业物业,地产集团物业公司,独立第三方物业公司,长城物业,港联不动产服务,重庆新大正,依托地产开发带来的资源优势，承接优质项目；强化市场拓展能力，,开,拓第三方市场；开展高质量并购，实现高效扩张,。,通过技术赋能，延展公共资源与资产管理服务，利用大数据创新业务,，,承接公众、医院、学校等多种服务业态，积极开拓全国市场,。,资,料,来,源,：,中,国,指,数,研,究,院,45.00%,40.00%,35.00%,30.00%,25.00%,20.00%,15.00%,10.00%,5.00%,0.00%,400,350,300,250,200,150,100,50,0,2018,2015,管理面积均值,2016,在管项目数量均值,2017,市场份额,28.42%,29.44%,32.42%,38.85%,236.15,154,272.51,166,316.38,178,371.81,192,市,场集,中,度,持,续,增强,2018,年,，,TOP100,物业公司市场份额达到,38.85%,，,平均在管项目为,192,个，较上一年均进一步增长，行业集中度呈现快速上升趋 势。前十位物业公司企业管理面积均值，是,TOP100,企业均值的,6.43,倍，头部效应显著,。,图,3,：,2015-2018,年,百,强,企,业,管,理,规模,与,市,场,份,额,变,化,情,况,单位：十万平方米，个,图,4,：,地产,物,业与,第,三,方,物业,差,异化,发,展路,径,6物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业竞争,6,7,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,物业行业收入结构分析,服,务,模,式,创,新,，,增,值,服,务,收,入,增,长,显,著,TOP100,物业公司着力提升管理规模的同 时，正打破传统物业服务边界，挖掘服 务价值，推动营收稳步增长。,2018,年增值 服务收入均值,1.73,亿元，占比,19.51%,，,其中,非业主增值服务占比达,45.60%,，,主要包 括案场服务、顾问服务、工程服务；业主 增值服务为为,54.50%,，,空间运营、房屋 经纪和电商服务占比位列前三。,资,料,来,源,：,中,国,指,数,研,究,院,，,德,勤,咨,询,整,理,分析,图,7,：,2018,年,TOP100,物业企业基础物业收入分布,图,6,：,2018,年,TOP100,物,业,企,业,增,值,服,务,收,入,分,布,19.51%,18.2%,80.49%,81.8%,0,1,000,2,000,3,000,4,000,5,000,6,000,7,000,8,000,9,000,10,000,20172018,基础物业服务收入均值,增值服务收入均值,图,5,：,2017-2018,年,TOP100,物业企业收入情况,单位：万元,1%,2%,2%,2%,4%,5%,5%,6%,8%,10%,14%,14%,18%,0%,5%,10%,15%,20%,案场服务 工程服务 顾问咨询 空间运营 房屋经纪 电商服务 其他服务 社区金融 家政服务 养老服务 社区教育 家居服务 汽车服务,非业,主,增值,服,务,业,主,增值,服,务,20%,14%,7%,5%,3%3%,2%,40%,30%,20%,10%,0%,50%,46%,住宅物业,办公物业,商业物业,产业园区,其他类型,学校物业,医院物业,公众物业,7物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业收入,7,8,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,物业行业资本运作趋势,（,1/,2,）,抗周期属性助推物业企业上市热潮,，,大型物业公司收并购活跃,图,8,：,2014-202,0,年物业企业上市时间轴（截至,202,0,年,4,月,5,日）,2014,年,以,来,物,业,企业,现,上,市,热,潮,地产行业逐步进入,下行周期后，物业 管理行业因具备较强的抗周期能力，,逐,步受到资本青睐。对接资本市场可为物,业企业在拓展市场、吸引人才、提升技 术与服务能力方面提供有利支撑,。,自,201,4,年彩生活赴港上市开启物业企 业上市热潮后，截至目前共有,22,家物,业公司登陆港股,，,3,家物业公司登陆,A,股（南都物业、新大正、招商积余）。地产集团拆分旗下物业公司赴港股上市 为,一大趋势。,2019,年大型物业公司收并购活跃,在行业集中化发展过程中，小型物业公 司拥有较强的地区市场经验和政府资,源，但融资能力与技术能力有限，而近 年来在资本市场较为活跃的大型物业公 司拥有较强的资金与规模优势，纷纷通,过并购中小型物业公司的方式实现市场 拓展。,2019,年，物业企业共发生,22,起,并购案，总金额超,44,亿元,。,独立物业公司,地,2014,9102,2016,7012,2018,5102,2020,彩生活,兴业物联 烨星集团,绿城服务,祈福生活服务,南都物业 雅生活,碧桂园服务 新城悦服务 佳兆业美好 永升生活服务,中海物业,浦江中国,奥园健康,中奥到家,滨江服务,蓝光嘉宝服务,和泓服务,新大正,鑫苑服务,银城生活服务,招商积余,保利物业,产集团拆分物业公司,宝龙商业,时代邻里,8物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业资本,8,9,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,企,业,简,称,被,收,购,企,业,名称,收购,金,额,（万,元,）,收,购股权,比例,中,民,物,业,156,000,60%,新,中,民,物,业,不,超,过,50,000,60%,雅,生,活,服务,广,州,粤,华,物,业,19,534,51%,哈,尔,滨景阳,物,业,11,388,60%,青,岛,华,仁,物,业,13,358,89.66%,港,联不,动,产,服,务,37,540,100%,嘉,凯,城,集团物业,19,000,100%,碧,桂园,服务,北,京,盛,世,物,业,9,000,100%,元,海,资,产,物,业,10,000,100%,联,源,物,业,13,600,100%,佳,兆,业,美,好,江,苏,恒,源,物,业,3,416,51%,嘉,兴大,树,物,业,3,658,60%,永,升,生,活,服务,青,岛,雅园物,业,36,200,55%,图,9,：,2019,部,分,上,市,物,业,公,司,收,并购,交,易,情,况,资,料,来,源,：,中,国,指,数,研,究,院,，,德,勤,咨,询,整,理,分析,9物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势企业简称被收,9,10,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,物业行业资本运作趋势,（,2/,2,）,物业企业上市多以红筹上市为主要路径,，,同时上市前股权激励计,划的激励载体通常会体现在不同的持股路径中,上市前股权激励计划通常设立信托,或,BVI,公司作为激励载体，并体现在海 外架构中；具体视购股权、股份奖励 计划等不同激励形式而异,物业企业上市通常有两种路径,：,“,H,股上市”指国内注册的企业实体直接赴香港上市。,“红筹上市”,指国内企业通过搭建海外架构作为上市主体，收购,/,控制国内企业的资产,/,权益，在国外证券交易所上市。本次 调研的物业企业多采用此种方式。,图,10,：,红筹上市直接持股结构示意,图,图,11,：,红筹上市,VIE,架构示意图,创始人,投资人,BVI,公司,开曼公司,（上市主体,）,香港公司,境内运营 实体,创始人,投资人,BVI,公司,员工持股,/,股权激励 平台,开曼公司,（上市主体,）,香港公司,境内运营 实体,境内持股 股东,WFO,E,境外,境内,境外,境内,员工持股,/,股权激励 平台,10物业行业专题报告|一、中国物业行业发展态势物业行业资,10,11,物业行业专题报告,|,一、中国物业行业发展态势,物业行业发展趋势对企业组织与人才带来的挑战,行业集中度不断增加,、,以客户为中心提供物业相关多元化全面 服务,、,借助信息技术发展提速的行业环境对物业公司组织与人,才提出挑战,挑战点,一,：传统组织架构无法支撑多元业态,物业公司传统架构通常按照产品或区域划分，随着越来越多的 物业公司打