单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一章 前言,第三章 各板块物业分析,第二章 济南写字楼市场概况介绍,第四章 济南写字楼市场供求分析,第五章 济南写字楼市场租赁 和销售价格情况,第六章 写字楼市场发展趋势展望,第一章 前言,一、报告的写作背景,、济南新城市规划带来的机遇,济南市城市总体规划（,2005,年,2020,年）,中提出，中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。向西南扩展至长清城区，中心城规划范围由原来规划的,526,平方公里扩大到,1022,平方公里。,在行政办公规划方面，在燕山新区中南部预留省级行政办公用地；在龙洞地区建设市级行政办公中心。主城区规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，并发展会展、体育、物流等新兴服务业；,燕山新区位于二环东路以东、大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区。南部规划为以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的综合性公共中心，建设省、市行政办公中心和奥体中心；,一、报告的写作背景,、济南新城市规划带来的机遇,城市功能划分明显，城市规模扩张，各类房地产物业需求空间加大。,优化老城区用地结构，行政规划用地移植新区，办公物业产品新一轮需求来临,。,一、报告的写作背景,、,BRT,系统缩短城市空间距离,北园路,BRT,系统建成之后，对于济南北部市民的出行带来极大便利，北部各产业发展速度将大大加快。,未来济南的,BRT,系统成网络化发展，整座城市的发展速度将随之加快，时间空间结构缩短。,一、报告的写作背景,、东部新城,CBD,建设初现端倪,1,城市规划带给东部的机遇,借助东拓发展契机，高新区的城市中心地位日渐凸现。,依托济南新政务中心、奥体中心的建设，高新区的战略地位进一步提升，高新区 的房地产相关产业链需求发展空间巨大。,2,大量的土地供应为东部新城,CBD,建设提供先决条件,在济南国土资源据了解到，高新区在,2006,年将有,13,总土地进行招拍挂，总的用地,1400,多亩，用地性质主要有住宅、商业及写字楼办公，其中商业办公用地量较大，约占到,3/5,。,高新区加大区域建设力度，推出地块主要以商业办公为主，对高新区的,CBD,建设提供发展条件。,3,会展产业带来的宣传效应,会展行业作为全球的阳光行业已经越来越受到人们的重视，会展行业以其强有 力的宣传效应，已经成为一个城市经济发展的重要组成部分。济南国际会展中心坐落于高新区，它的影响力将大大提升高新区以及济南的城市影响力。,二、报告研究的主体定性,商务写字楼物业：城市经济、金融、办公产业带的成熟地段，能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套所支持、周边齐全的商务或商业配套（,500,米内），物业动线设计人流分散输送能力、商住配套的齐全性，采用租赁或单卖的运作模式开发的物业体。,三、报告数据的信息来源,本报告的数据来源主要是以信立怡高市场研究中心写字楼数据库及第二季度对济南写字楼市场的全面调研数据更新，济南市统计局、济南市人民政府网、济南房地产网、搜狐地产济南站等多家政府网站及房地产信息网站。,四、研究范围,济南市在售和已售完的项目，具有代表济南写字楼市场整体水平的项目，主要研究范围划定为,4,大板块，泺源大街板块、山大路板块、东外环板块、工业南路高新区板块。,第二章 济南写字楼市场概况介绍,一、济南写字楼产品发展历程回,顾,1,萌芽时期：,济南写字楼市场的起步阶段大约是在上世纪,80,年代末,90,年代初，当时的写字楼产品还是一个比较模糊的概念，一般是政府机构的办公场所，或大型国有企业闲置的办公楼，由于政府机构和大型国有企业的办公场所控制率较高，将部分物业以较低的租金进行租赁，这类是最早的写字楼租赁市场，或者说是写字楼发展的萌芽时期。这类产品主要分布在火车站、市政府周边区域。,2,发育时期：,随着市场经济的发展，各类私营企业数量急剧增多，现有的办公类产品已经满足不了市场需求，这时第二代办公物业诞生,酒店类办公产品。这类产品主要是酒店、商业、客房、办公场所的一个综合体建筑，代表产品是索菲特大酒店等；当酒店类办公产品日渐活跃后，受到经济发展因素的影响，各个行业的市场竞争日愈加剧，在原有的酒店类办公产品受到一定市场冲击。主要原因在于这类产品的租赁价格相对较高，一些在发展时期的企业对这时的租价有一定的抗拒力。在众多因素的影响之下，很多业主将办公场所迁至住宅小区，这样可以减少租赁办公场所开支，在这种市场需求之下，很多开发商将住宅产品打着商住两用的牌子推向市场，但究其根源来讲，这种产品还是住宅产品，它只是在某种市场需求之下的一种产物，缓解了办公需求与办公物业之间的一种抵抗性矛盾。代表楼盘有三庆汇文轩等。,3,发展时期：,在本世纪初，济南房地产市场有了前所未有的迅猛发展，住宅、写字楼、商业物业等产品打破原有的局限，进入新一轮的更新时期，在这一时期，济南写字楼市场发展变化较快，经过以上,2,个阶段的发展，给济南写字楼市场的产品更新提供良好的依据，在科技、经济发展的带动之下，原有的各种小企业已经经过了艰苦的创业时期，在企业经济实力，规模上都有了很大变化，在办公场所的需求上也有很大提升，原有的办公场所满足不了企业发展的需要，在多方面因素的崔生下，具有良好办公环境、更加优良的硬件配套设施办公产品面世,写字楼（五,A,级高智能化写字楼），这一时期的写字楼属于真正意义上的写字楼。产品分布上也比较广泛，泺源大街、山大路、二环东路、工业南路高新区等区域写字楼产品层出不穷，一时供应量远远大于市场需求，写字楼市场进入一个真正的发展期。代表产品有中信广场、银座数码广场、金龙大厦等。,一、济南写字楼产品发展历程回顾,二、济南写字楼市场的板块划分,泺源大街,山,大,路,东,外,环,高,新,区,火车站,经十路,二、济南写字楼市场的板块划分,传统,CBD,区域,泺源大街板块,该板块是济南最具有商业氛围、写字楼产品集中、具有代表济南写字楼产品发展历程的区域，也是济南老城区现有的,CBD,区域，代表楼盘有中信广场、金龙大厦、中银大厦等。区域产品销售价格在,9000,元左右，在售项目圣凯财富广场。区域平均日租金在,2.5-4.5,元之间。,科技聚集区,山大路板块,该板块是济南的电子产品集中区域，素有济南的中关村之称，该区域的写字楼产品也与电子产品有着密切的关系，该区域写字楼的主要入住客户多以电子产品经销商为主，代表楼盘有数码港大厦、银座数码广场、国华商务大厦等。区域产品销售价格在,7000,元左右，在售项目数码港大厦。区域平均日租金在,1.52.5,元之间。,商住楼集中区,东外环板块,该板块是一个比较特殊的板块，它主要是依托济南高新区的第二次跳跃式发展而兴起的板块；该板块现在已经是济南写字楼产品比较集中的区域，区域市场认可度极高，发展势头猛近。该板块的代表楼盘是嘉恒商务大厦、东环国际广场、发展大厦等产品。区域产品现销售价格在,5700,元左右，在售项目三威大厦。区域平均日租金在,0.81.5,元之间。,二、济南写字楼市场的板块划分,未来新城,CBD,高新区板块,高新区板块的发展具有前瞻性，其楼盘品质也属于济南写字楼产品的高档物业，代表楼盘是世纪财富中心、枫润商务大厦、齐鲁软件园、大学科技园等产品。区域产品销售价格在,5300,元左右，区域平均日租金在,0.8-1.2,元左右。,按照以上各区域的特征予以板块划分，这样可以更好的进行写字楼产品的市场研究，为研究济南写字楼产品的价格走势、市场的供求关系、产品发展趋势、热点区域的预测解析有更为优越的条件,。,三、济南写字楼市场近期发展状况,写字楼产品具有较高的投资回报，写字楼产品也备受关注，尤其是商业氛围浓厚，市政配套健全的区域，写字楼已经成为绝对的抢手货。,供给,随着经济快速发展，城市规模不断扩大，以前的零散供应已经改变，写字楼市场逐步“集中化”、“片区化”；泺源大街板块、经十路沿线、工业南路高新区板块等等，这些板块的供应量较大，产品品质较高，多以甲级写字楼居多。,需求,从我公司的市场调研情况来看，济南写字楼市场的投资购买比例渐渐加大，新开发的写字楼项目的投资客户比例渐增，（枫润商务大厦），写字楼的投资回报价值开始备受关注。,价格及租金水平,目前济南写字楼市场销售价格仍然有上升空间，并且随着城市规划发展战略的逐步实施，新的需求时期的到来，济南写字楼市场的总体价格将不断上涨，市场投资潜力巨大。济南写字楼市场现在的租金回报比例较北京、上海、深圳等发达城市的水平要偏低，但收益水平还是远远高于货币的银行储蓄利率、也远高于住宅投资。,第三章 各板块物业分析,一、泺源大街片区,项目位置、楼体、户型分析,项目名称,项目位置,建筑面积万,楼体类型,户型（平方米）,中信广场,泺源大街,150,号,4.5,12,层小高层,170200,中银大厦,泺源大街,22,号,4.3,36,层超高层,40-50,，,170,，,200,一般,600,平米半层出租,银座索菲特,泺源大街,67,号,1,56,层（,1020,层）超高层,100,金龙大厦,泺园大街,229,号,12,主楼,31,层，东西楼,23,层超高层、高层,主楼大开间,200,，栋楼单元式写字间以,40-90,为主，,20,、,110,为辅,三箭,银苑花园,济南民生大街,22,号,8,2,栋高层,28,层、,31,层高层、超高层,200287,（,75%,）,150(25%),银座晶都国际,石棚街,16,号,4,商务办公,小商务办公,80,1000,，主力集中在,80,180,永安大厦,泉城路,268,号,3,8,地上,17,层，地下,2,层高层,60,、,120,左右、,2200,丰利大厦,泉城路,318,号,2,10,层（,610,层位写字间）小高层,7090,（,50%,），,100200,（,50%,）,泉景恒昌大厦,经四路,288,号,3.65,26,层高层,70,、,90,、,98,银河大厦,纬二路经七路交叉口,8,41,层超高层,200,（半层、整层出租或出售）,一、泺源大街片区,项目配套,项目名称,楼宇配套,社区配套,周边配套,中信广场,中央空调、,6,部奥迪斯电梯,职工餐厅、银行、洗衣房、美容院、邮局,泉城广场、济南二中、银座商城、玉泉森信大酒店,中银大厦,水、电、中央空调、,5,部电梯,银行、会议室,邮局、酒店、历山剧院、泉城广场,大堂挑空,10,余米,银座索菲特,中央空调、,3,部富士达电梯（两客一货）大堂,4,米高，与索菲特大酒店大堂相连,餐厅、酒楼会、会议室、健身房、咖啡厅,银座商城、中信银行、歌厅、银座索菲特大饭店,金龙大厦,LG,电梯,15,部、中央空调、大堂有订票等服务,民生银行、农业银行占一层，商务会所，、休闲中心、分布在,1,到,6,层,邮局、银行、证券公司,三箭,银苑花园,LG,电梯、清华同方中央空调,健身房、餐厅、商务会所,人民商场、银座超市、顺河高架路,银座晶都国际,5A,中央空调、品牌电梯，小户型,6,梯,16,户，高级公寓两单元,2,梯,3,户，商务办公,7,梯,10,户,泛商务会所、国际街区,人民商场、银座超市、顺河高架桥,永安大厦,5A,大堂,4.8,米挑空，中央空调，两部星玛电梯,商务中心、会议室、多功能厅,1,到,6,层是伊势丹购物卖场，泉城广场、皇冠假日酒店、三联卖场、超市、省府机关,银河大厦,中央空调、,14,部电梯,餐厅、健身房、茶社,华夏银行、国华商场、工商银行、建设银行、农业银行,一、泺源大街片区,车位列表,项目名称,车位数量,车位价格,中信广场,地下,150,个，地上,90,多个,地上免费，地下,300,元,/,月,/,个,中银大厦,100,个左右,地下,300,元,/,月,/,个,银座索菲特,200,个,150200,元,/,月,/,个,金龙大厦,地下,150200,个，地下地上共,400,个,地上,100,元,/,月，地下,300,元,/,月,/,个,三箭,银苑花园,1