单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,*,*,第一节：房地产开发项目管理概述,1.房地产开发项目及特点,房地产开发项目,：又称为,建设工程项目,，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，,由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成,，建成后在经济上可以独立经营核算，,在行政上又可以统一管理的单位工程。,第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点,1,1.房地产开发项目及特点,工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。,单项工程：,在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后,具有独立生产能力或经济效益的,一组配套齐全的,工程项目,。,单位工程：,具备独立施工条件并能形成独立使用功能的,建筑物及构筑物。,分部工程：,单项工程的组成部分，,按专业性质、建筑部位确定。,1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分,2,房地产开发项目特点：,知识密集,型；,组织层次性,；,系统,性；,投资额,巨大，建设,周期长,；,整体性强,。,房地产开发项目特点：知识密集型；,3,2.房地产开发项目管理的概念,房地产开发项目管理：,房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的,各项实务操作,。,包括项目的,成本管理、工程管理、质量管理,、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理,等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。,2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企,4,2.房地产开发项目管理的概念,三大管理目标之间的相互关系：,（1）三大管理目标之间的,对立关系,：,如果对工程,质量要求较高,，就需要,投入大量资金,；,如果要,抢时间、争进度,，势必会增加投资或者,使工程质量下降,；,如果要,减少投资、节约费用,，势必会考虑,降低项目的功能要求和质量标准,。,2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：,5,2.房地产开发项目管理的概念,三大管理目标之间的相互关系：,（1）三大管理目标之间的,统一关系,：,适当,增加投资数量,，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，,投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高,；,适当,提高项目功能要求和质量标准,，能够,节约,项目动用后的,延续费、周转费和维修费,，从而获得更好的经济效益；,如果项目,进度计划制订得既科学又合理,，使工程进展具有连续性和均衡性，不但,可以缩短建设工期,，而且,有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。,2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：,6,3.房地产开发项目管理的,层次体系,业主方,的项目管理,工程总承包方,的项目管理,监理方,的项目管理,设计方,的项目管理,施工方,的项目管理,供货方,的项目管理,社会环境方,的项目管理,3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理,7,业主方的管理,总承包方的管理,监理方的管理,设计方的管理,施工方的管理,供货方的管理,房地产开发项目,社会环境方的管理,反,馈,服务,使用,业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管,8,4.房地产开发项目管理的任务,施工企业的施工管理,：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括,作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理,等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。,房地产开发商对开发项目的管理,：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对,工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理,，对施工过程中可能出现的,各种问题的处理,等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。,4.房地产开发项目管理的任务施工企业的施工管理：对合同规定的,9,第二节：房地产开发项目质量管理,1.工程项目质量管理的,特点,影响因素多,质量,波动大,质量,变异大,质量,隐蔽性,终检局限大,第二节：房地产开发项目质量管理1.工程项目质量管理的特点,10,2.质量管理的主要内容,施工前,的准备阶段,对施工,队伍及人员,质量的控制；对工程所需,原材料,的质量控制；对施工方案、,方法和工艺,的控制；对施工用,机械、设备,的质量控制；对施工,环境与条件,方面的质量控制；对,测量基准点和参考标高,的确认及工程测量放线的质量控制。,施工过程中,的质量管理,对施工承包单位的,质量控制自检系统进行监督,；在施工过程中进行,质量跟踪监控,；会同建设监理单位审查设计或承包方提出的,工程变更或图纸修改,；对重要的,承重结构进行检测验收,；参加给排水、电器安装的,试通水、试运转,等工作；参加工程质量的,评定和竣工验收,工作；认真做好,施工日记,；对,沉降有观测,要求的定期观察；监督和协调施工企业做好,文明施工、安全施工,2.质量管理的主要内容施工前的准备阶段,11,承包单位开工准备,承包商提交开工报审表,项目监理机构审查开工条件,批准？,分项分部工程施工,承包单位自检（上面所列）,承包单位提交报验申请表,项目监理机构检查质量,合格？,项目监理机构签署报验申请表,承包单位完成单位工程或分部分项工程,承包单位提交报验申请表,项目监理机构检查验收,合格？,项目监理机构签署报验申请表,返工,否,返工,否,整改,是,否,是,是,进行下道工序,承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件,12,3.项目工程质量管理的主要途径和方法,3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径,审核有关技术文件、报告或报表,现场质量监督,现场质量检验,3.项目工程质量管理的主要途径和方法3.1房地产开发项目在施,13,3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法,排列图法：,若干个,直方图,分别表示质量,影响因素,的项目，直方图的高度则表示,影响因素的大小程度,，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的,累计百分数,。P256 图9-3,。,因果分析图法,树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257 图9-4,。,直方图法,SPC图法,3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法排列图法：,14,4.施工阶段质量监督控制手段,旁站监督,测量,试验,指令文件,规定,质量监控工作程序,利用,支付控制手段,4.施工阶段质量监督控制手段旁站监督,15,5.房地产开发项目的竣工验收,5.1竣工验收的范围及依据,范围：,凡房地产开发项目,必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成,，还,应验收土地使用情况,，以及,单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施,项目等。,依据：,批准的,设计任务书,、,初步设计方案,、,技术设计文件,、,施工图,、,设备技术说明书,、,有关开发建设的文件,、现行的,施工技术验收规范,、,施工承包合同,等。,5.房地产开发项目的竣工验收5.1竣工验收的范围及依据,16,5.2竣工验收的要求,所有建设项目按批准的,小区规划,和有关专业,管理及设计,要求全部建成，并满足使用要求。,住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等,单项工程全部验收合格,，并保证验收资料齐全。,各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等,符合批准的规划设计要求,。,施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，,达到场清地平,，有绿化要求的项目，要,按绿化设计要求，做到树活草清。,5.2竣工验收的要求所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管,17,5.3竣工验收程序及内容,验收,程序,：验收准备、初步验收、正式验收。,竣工验收,报告书及附件,：竣工验收报告书、附件。,竣工验收,鉴定证书,。,5.3竣工验收程序及内容验收程序：验收准备、初步验收、正式验,18,5.4竣工验收的组织,一般由地市级主管部门,工程质量监督站,组织验收。,验收委员会,或验收小组通常由,开发商,、,施工单位,、,设计单位,、,物业管理公司,及,购房客户,参加，还有,计划、建设、银行、环保、消防,等有关部门人员。,5.4竣工验收的组织一般由地市级主管部门工程质量监督站组,19,第三节：房地产开发项目进度管理,1.项目进度管理的概念,房地产开发项目,进度管理,：对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系,编制计划,，并将该计划,付诸实施,，且在实施过程中,经常检查,实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取,补救措施或调整、修改原计划,，直至项目竣工、交付使用。,房地产开发项目进度管理有,三个阶段,：,项目可行性研究及立项阶段,、,项目建设阶段,、,项目交付使用后的适用阶段,，其核心内容是项目建设阶段的进度管理。,第三节：房地产开发项目进度管理1.项目进度管理的概念,20,2.影响项目进度的因素分析,人,的因素、,技术,因素、,材料,设备与构配件因素、,施工机械设备,因素、,资金,因素、,水文地质气象与自然灾害,等自然环境因素、,政治经济,等社会环境因素、其他不确定因素等。,2.影响项目进度的因素分析人的因素、技术因素、材料设备与构配,21,3.项目进度管理的主要任务,设计前的准备阶段进度管理任务：,确定,工期总目标,；编制项目,总进度计划,；编制准备阶段,详细工作计划,，并,控制该计划的执行,；施工,现场条件调研和分析,等。,设计阶段进度管理的任务：,编制,设计阶段工作进度计划,，控制其执行；编制详细的,出土计划,，并控制执行。,施工阶段进度管理的任务：,编制,施工总进度设计并控制其执行,；编制施工,年、季、月实施计划,，并控制其执行。,3.项目进度管理的主要任务设计前的准备阶段进度管理任务：确定,22,4.项目进度管理措施,组织,措施,技术,措施,合同,措施,经济,措施,信息管理,措施,4.项目进度管理措施组织措施,23,5.项目进度管理控制方法网络图法,基本原理：,将项目的全部建设过程,分解成若干个施工项目,，按照各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系，将,其绘制成网络形式,。,通过网络图,时间参数的计算，找出关键线路,，即可以根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的,最早和最迟开始时间,，从而可以找出项目的关键线路。,5.项目进度管理控制方法网络图法基本原理：,24,5.项目进度管理控制方法网络图法,基本原理：,利用最优化原理，,不断改进网络计划方案，,并寻求其最优方案。,网络图可以根据项目进度中遇到的,实际情况，调整计划，,使得网络图滚动起来，即与实际环境紧密结合，以保证项目时间效益和经济效益。,5.项目进度管理控制方法网络图法基本原理：,25,横道图表示进度计划,横道图表示进度计划,26,网络图,网络图,27,6.房地产开发项目进度管理系统,建设,单位进度控制,设计,单位进度控制,施工,单位进度控制,施工总进度计划,单位工程施工进度计划,分部分项工程作业计划,任务单或承包任务书,作业进度实施,监理单位进行控制,6.房地产开发项目进度管理系统建设单位进度控制设计单位进度,28,第四节：房地产项目成本管理,1.概念,房地产项目成本管理：,具体来说就是在,投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段,，把开发项目的投资控制在批准的,投资限额以内,，随时,纠正发生的偏差,，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用,人力、财力、物力,，以获得良好的,经济效益、社会效益和环境效益,。,第四节：房地产项目成本管理1.概念,29,第四节：房地产项目成本管理,1.概念,房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。,开发成本,主要包括,土地费用,、,前期工程费,、,建筑安装工程费,、,基础设施费,、,公共配套设施费,、,开发间接费,、,财务费用,等。,销售成本,主要包括销售房屋的,广告,、,代理等费用,的支出，一般为总销售额,的24%,。,第四