单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产项目开发建设流程,土地制度及土地权利体系：,（,1,）土地公有制,:,所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制,（,2,）土地权利体系,：,城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,所有权,使用权,他项权利,国家所有,集体所有,国有土地使用权,农地承包经营权,集体,建设用地使用权,土,地,权,利,体,系,土地用途管制制度,国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为,农用地、建设用地和未利用地。,农用地,是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；,建设用地,是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；,未利用地,是指农用地和建设用地以外的土地。,土地审批制度,1,、农用地转用审批,（,1,）概念：农用地依法、依规划转建设用地,（,2,）批准权限：,国务院审批,省、自治区、直辖市人民政府审批,设区的市、自治州人民政府审批,用途管制的核心,2,、土地征收审批权限,国务院,省、自治区、直辖市人民政府,国务院的审批权限,（,1,）基本农田,（,2,）基本农田以外的耕地超过,35,公顷的,（,3,）其他土地超过,70,公顷的,省级人民政府的审批权限,征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准,（,1,）低于,35,公顷面积的耕地（不包括基本农田）,（,2,）低于,70,公顷面积的其他土地,注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。,包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、,建设用地和未利用土地等,二、取得土地的程序,（一）招、拍、挂取得,（二）城中村改造取得,（三）内部运作取得,（一）招、拍、挂取得,获取土地信息（网络、,社会关系、其他媒介）,土,地,市,场,调,研,土地供应量和存量调查（区域）,地块瑕疵调查（权属纠纷）,市政配套情况,地上附着物和地下管线调查,规划设计要点,地块所在区域的地价和房价调查,城市总体规划分析,城市近三年的开竣工面积和商品房,销量分析,参与招、拍、挂,出具报告,初步设计,成本测算,新项目投资决策会议,2,、城中村改造取得,获取土地信息,土地市场调研,组织土地局集体建设用地转用,为国有建设用地（报省政府批准）,由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议,制定拆迁补偿方案,形成改造决议，报市政府批准,组织测量评估并出具报告,组织召开村支两委会，党,员代表会议，村民代表会议,决策会议（通过后）,出具报告,成本测算,初步设计,同村委会接触,取得土地后组织拆迁,招拍挂,90%,以上通过签订合作意向,3,、内部运作取得,征用,土地局组卷报批,发放补偿款,组织招拍挂,依据区域基准地价确定成交价格，取得土地,确定地块,(,城市规划内的集体土地、耕地，非基本农田,),三、房地产开发的流程,（一）房地产开发基本知识,（二）房地产开发基本流程,（一）房地产开发基本知识,1,、房 地 产 的 特 性,独一无二性,不可移动性,寿命长久性,数量有限性,用途多样性,相互影响性,易受限制性,价值高大性,难以变现性,保值增值性,2,、房地产业与建筑业的区别,建筑业是物质生产部门，属于第二产业,房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业,房地产业可分为投资开发业和房地产服务业,房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪,3,、建筑物的分类,根据中华人民共和国城乡建设部标准,民用建筑设计通则,JGJ,37-87,第,条,民用建筑高度与层数的划分,住宅建筑按层数划分为：,1,3,层为低层；,4,6,层为多层；,7,9,层为中高层；,10,层以上为高层。,公共建筑及综合性建筑总高度超过,24m,者为高层（不包括高度超过,24m,的单层主体建筑）。,建筑物高度超过,100m,时，不论住宅或公共建筑均为超高层。,4,、民用建筑物的分类,按建筑高度分,一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为,低层,、,多层,、,小高层,、,高层,和,超高层,。,1-3层称低层,4,-,6层为多层,7,-12层为小高层,12层以上为高层,总高度为米以上为超高层。,5,、按建筑形态化分,别墅：独栋、双拼、联排,住宅：板楼、塔楼,商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店,6,、房地产开发的证件,1,、核准或备案证（固定资产投资）,2、土地证,3、建设用地规划许可证,4、建设工程规划许可证,5、建筑工程施工证,6、商品房预售许可证,7,、房地产开发主要涉及政府部门,市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、,房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、,环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、,燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等,8,、房地产涉及税费,（,1,）涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。,（,2,）涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。,（,3,）涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款,（二）房地产开发基本流程,1,、房地产开发项目行政审批流程示意图,2,、房地产项目开发建设流程图,21,1,、房地产开发项目行政审批流程示意图,国土资源,部门提供具备,出让条件的,土地,环保部门,提供审定的规,划环境影响,评价文件,地震部门,提供地震安全,性评价文件,规划部门,提出刚性,规划条件,国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），,合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书,普通商品住宅固定资产投资项目备案,规划部门发放,建设用地规划许可证,编制修建性详细规划,或建设工程设计方案总平,面图、建设工程设计方案,施 工 图 设 计,规划部门审定修建性详细规划或建,设工程设计方案总平面图、建设工程,设计方案（,3,日）,建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、,地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、,安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案,审图机构进行,施工图审查,规划部门核发建设工程规划许可证,已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案,规划许,可阶段。,其中行,政审批、,办理时,间共计,为,9,日,政,府,实,施,政,务,信,息,全,程,公,开,监,察,部,门,实,施,全,程,行,政,监,察,22,商品,房预,售合,同备,案,规划、建设、市政、绿化、城管、消防、,人防、地震、环保、气象、技术监督、,教育、文物、水利、安监等有关职能部,门联合进行竣工验收、认可,组织施工单位、,监理单位招标,招标文件备案，,招标投标情况,书面报告，招,标合同备 案,建设工程,质量、安全,监督手续,备 案,排水部门,核发城市,排水许可证,市容环卫,部门对城,市建筑垃,圾处置核,准,建设部门核发,建筑工程施工许可证,1,、提供土地使用权,证、工程规划许可证,2,、提供施工图纸审查合 格书；,3,、已办理工程质量、安 全监督手续；,4,、建设资金已落实,1,、提供土地使用权证、建设工 程规划许可证、施工许可证；,2,、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上,3,、已有商品房预售方案,房产部门核发,商品房预售许可证,房地产开发企业组织,设计、施工、工程监理等,有关单位进行竣工验收,建设工程竣工验收备案,规划验,线；规划,条件、工,程质量、,施工安,全从开,工至竣,工的监,督,施工许,可阶段。,其中行,政审批、,办理时,间,竣工验,收阶段。,其中行,政审批、,办理、验,收时间,政,府,实,施,政,务,信,息,全,程,公,开,监,督,部,门,实,施,全,程,行,政,监,督,2,、房地产项目开发建设流程图,项目推广、销售,项目获取,项目启动,规划设计,施工建设,竣工验收,项目交付,权证办理,项目获取,项目可行性研究调研,当地房地产市场形势；,政府优惠政策、投资环境；,当地消费水平；,人口组成；,地理位置、交通；,项目开发成本、利润测算；,项目启动,1土地报批,3房产资质审批,4项目可行性 报批,2项目公司注册报批,环保初步意见,5立项报批,1、,获取土地,获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨,2、,项目公司注册,A、项目公司申报；,B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；,C、办理银行开户、税务登记等手续；,3、,房产公司资质审核,4、,项目可行性研究报告审批,5、,项目立项报批,A、环保部门审查，做环境影响评价报告；,B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；,附：企业资质评定的重要指标（见下表）,资质等级,注册资本（万元）,开发经营年限,3年累计竣工面积（万m,2,）,质量,合格率,专业技术人员,一级,5000,5,30,连续,5年100%,40,二级,2000,3,15,连续,3年100%,20,三级,800,2,5,连续,2年100%,10,四级,500,1,已竣工工程,100%,5,暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件,项目规划设计,1规划方案审批,2初步方案审批,3 施工图审批,4建设工程规划许可证报批,1、规划方案审批,选址、定点 报批,规划设计条件意见书审批,环境影响评估报告书审批,规划方案审批,地质初勘,2、施工图审批,防震报批,施工图外审,施工图内审,规划报批,气象报批,消防报批,人防报批,环保绿化方案报批,地质详勘,施工图设计,施工图报批,3、建设工程规划许可证,建筑工程规划许可证报批,墙 改,物业维修基金,散装水泥,节 能,项目建设施工,1建设工程施工许可证,2项目建设能源、系统报批,3施工建设杂项报批,1、建设工程施工许可证,工程类别核定,工程建设招投标,建设工程拟建备案,安全生产条件备案,工程质监备案报批,建设工程施工许可证,泥石流方案报批,林业部门报批,2、项目建设能源、系统报批,项目建设,能源、系统报批,雨水、污水,排放、接入,许可证报批,电力、燃气、,热气、自来水、,邮政电信,相关部门报批,装修消防报批,3、施工建设杂项报批,施工建设杂项,报批,城区绿化临时占用,树木砍伐（迁移）,报批,城区道路、,河道占用（借用）,开设道路,各项施工图变更,项目销售,房管处面积预测,商品房预售证报批,销售合同工商审批备案,商品房价格备案审批,项目竣工验收,项目竣工验收,质监单项验收,验收备案,单项局部验收,专项工程验收,综合竣工验收,竣工图纸,档案备案,规划验收,土管验收,建筑业管理处备案,项目能源、系统的开通运营,能源开通,电 力,自来水,电 信,雨水、,污水,开通,出入口,开通,燃气开通,项目专项工程验收,专项工,程验收,消 防,人 防,绿 化,燃 气,气 象,环 保,项目交付,项目交付,项目竣工验收,物业管理费价格审批,房管处面积实测,权证办理,房屋权属登记,报批,各项权属办理,住宅：,房产证、,契证,公建：,房产证、,土地权证,商场：,营业执照、,房产证,其它,