单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,万象中心商业营销方案,万象中心商业营销方案万象中心商业营销方案,万象中心商业营销方案万象中心商业营销方案万象中心商业营销方案,1,项目的整体规划原则,符合项目的商业定位,具有可操作性和实用性,方案全面兼顾各方面利益,确保项目后续操作的成功,提高商城知名度，增加商城人流量,招商，完成全面招租工作。,2,项目的整体规划原则2,项目整体商业环境,|,1,、项目区位环境分析,|,2,、项目商圈分析,|,3,、项目配套设施分析,|,4,、项目整体商业环境,项目整体商业环境|1、项目区位环境分析,3,项目区位环境,综观地形，本区域的交通主要依靠太和大道、团结路、人民路、镜湖中路国泰路来支撑，本项目在人民路商圈内，形成了与城关镇政府规划格局相同的王字交通网络。公家车,1/2/6,路经过加上亳阜客车、阜,-,界客车经过，地利之优势不言而喻。,无论从哪个方向出去都是交通中心区域，区域交通利好可见一斑,项目区位环境综观地形，本区域的交通主要依靠太和大道,4,项目商圈分析,人民路城关镇政府商圈进一步的完善发展，最终会成为立足城中央，辐射全太和的重点商圈之一，并有望建设成太和县一流的现代商贸服务功能区,人民路商圈的特点是在进一步发展新购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业，特别是向城关镇政府以北的方向的发展，从而改变现在商业单一的状况，使得本区域从商业体量以及地域分布上形成完善的商圈。,项目商圈分析人民路城关镇政府商圈进一步的完善发展，,5,项目配套设施分析,区域及其周边分布有中医院、第二人民医院、眼科医院、万森堂药店，农村信用社、建设、徽商银行、工行等7家银行。民族中学、二职高中学、滕华中学、双语小学、第七小学、第四小学、第二小学等学校也皆座落于此。整体形成了教育、商业、文化娱乐等多位一体的良好格局。,区域及其周边分布,很多著名的快餐肯德基、必胜客等也都在此，家家顾客盈门。玩上，苏果商城上有溜冰场、健身房、电玩城，太和中学附近的电影院等都是好去处。购物有苏果、人民路。西北是太和新体育场，,规模的成熟配套为本项目的发展，差异化经营提供了坚实、保障的基础，同时也为本项目发展带来机遇。,项目配套设施分析区域及其周边分布有中医院、第二人民医院,6,项目整体商业环境,综上所述，项目具有如下特点：,商业周边消费氛围浓厚,交通条件四通八达,区域周边经济发展成熟，基础扎实,消费支撑明显,结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。,项目位于区域中心，基础设施完善，与主要商圈、县中心等近在咫尺，特别是与医院为邻居，这为商业的发展提供了比较好的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、目标商户的选址提供了更大的可能。,项目整体商业环境综上所述，项目具有如下特点：项目位于区,7,营销目标,PART 1,|,营销目标及理解,|,项目策略难点与方向,营销目标PART 1|营销目标及理解,8,一、营销目标及理解,显性目标,完成商业部分,1F,、,2F,的销售,2.,3-5F,的业态定位及招商政策,预计销售商业,1,万方，总销金额约,1.8,亿,隐性目标,1.,商业成为整体项目入市的亮点,2.,合理业态概念规划,3.,先进的商业规划为未来商业开业、经营奠定基础,一、营销目标及理解显性目标,9,二、营销策略难点提出,项目商业销售任务较重，任何的点子方案解决不了项目的实质销售，应该科学将项目目标的达成纳入系统的营销解决思路中，创造各种创意于正确的平台，有条不紊的进行效率操盘，,是项目的核心策略。,问题,1,：,如何化不利环境为机遇,树立项目区域型商业中心的地位和形象,？,问题,2,：,如何有效进行营销安排,进行现有产品结构下最系统的操作逻辑,问题,3,：,如何实现高溢价产品,利用价值传播、价格策略进行产品提升包装,二、营销策略难点提出 项目商业销售任务较,10,核心方向,中心化举措的破局之道：,树立一个先进国际都市的区域型商业印象,拟定一个完整能感染消费者的魅力消费体验,营造一种系统经营、资金保障的高价值物业,创造一个典型主力店拉动租售的动力启动点,带动一批中小性储蓄性投资者与经营者进驻,核心方向中心化举措的破局之道：,11,营销策略,PART 2,|,核心策略,|,功能定位概述,|,业态定位概述,|,推广名定位,|,市场定位,|,经营理念定位,|,客户体系定位,营销策略PART 2|核心策略,12,营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！,商业的经营概念营造,商业的主力商家引进,商业的整体包装推广,商业的经营管理模式,商业的投资回报利益,商业的使用权限分析,对于项目的商业而言：,后期的运营理念以及开发商,对于做好商场的决心是非常,重要的,重视经营，招商前置，因势利导，引爆销售,核心策略（商业）,关键环节：,营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！商业的经营概,13,所以，我们必须,专业化,举措！,一切从定位开始,所以，我们必须 专业化 举措！一切从定位开始,14,功能属性定位,本项目商业体量1万多平方，进深17米，不适合做常规商场，根据太和县市场消费水平和消费习惯，以及项目周边商铺价格，为了提高房价，我司建议做租金较高的3c（通讯、电脑、手机）数码商场，提高租金的同时才能提高房价，目前太和人均收入和消费水平居全市前列，但是数码市场比较散乱，没有形成专业化市场，无法满足老百姓的购买需求，所以我司建议做专业化数码广场。,功能属性定位 本项目商业体量1万多平方,15,方向,条件,项目条件与契合度分析,以数码品牌主力店为驱动元素,手机、电脑、数码相机、手机配件、电脑配件、手机电脑维修、手机电脑售后服务,具有商脉特征,以数码为中心的商业形态,符合销售目标,1,3,家品牌主力店带动适当规模,区域性商圈,多功能都市生活体验中心的业态导向,方向 条件项目条件与契合度分析以数码品牌,16,业态定位,1F-2F：品牌形象店，包括银行、肯德基、麦当劳等高端快餐、移动、电信、联通营业厅、苹果、三星形象店、,3F：手机卖场,4F：电脑卖场（品牌机、组装机、平板机）,数码相机等其他数码产品,5F：手机配件、电脑配件、手机电脑维修、手机电脑售后服务,业态定位1F-2F：品牌形象店，包括银行、肯德基,17,推广名定位,安徽省内比较知名的数码广场有合肥的百脑汇、邵氏电脑城、赛博数码广场、阜阳东方数码广场。但是百脑汇最为专业，是全国连锁的数码商城。因为百脑汇的品牌影响力，我司建议借用百脑汇数码商场之名来打造太和百脑汇数码商城。由于百脑汇品牌使用费太高，费用在200万左右，所以我司建议由开发商自行注册商管运行公司-万象百脑汇（太和县）管理运营公司，综上所述我司建议推广名为“万象百脑汇”,推广名定位 安徽省内比较知名的数码广场,18,市场定位,万象百脑汇数码城,区域首席,时尚数码商业中心,Etime,Center,项目通过区域文化资源和生活资源的结合，打造以电脑、手机、数码为主要业态的商业集合，形成区域内甚至更大范围的主题数码商业城，发展区域主题商业中心，填补区域空白，满足区域需求现状。,市场定位万象百脑汇数码城项目通过区域文化资源和生活,19,资本,GIG,模式 管理不动资产的系统导航,经营理念定位,保值,.,增值,.,保障,的三大核心 万象为您量身定制,保 值 ：,发现城市未来的商业掘金区，与您分享成果,增 值 ：,携手品牌，创造卓越经营热潮，给您上升引擎,保 障 ：,知名经营公司，创造贴身服务，为您分担风险,资本 GIG 模式 管理不动资产的系统导,20,客户定位,消费者,投资者,经营者,Action,（活动）,平时工作时间比较有规律,周末休息通常和家人、朋友一起休闲、聚会,晚上会有一些应酬，出入餐饮、娱乐场所,平时生活不太有规律,经常有应酬，出入高档休闲娱乐场所,经常出差，见识广博，具备投资眼光,平时生活不太有规律,经常有应酬，出入高档休闲娱乐场所,经常出差，见识广博，具备投资眼光,Interest,（兴趣）,注重生活品质，喜欢体验一些提高生活档次的东西,注重提升个人素质：看书、阅读新闻信息、进修，以开阔视野，把握时代脉搏,注重生活品质，喜欢体验高品质生活,注重理财，风险意识较强,注重生活环境，看中周边一起居住的人群,具备较强的经商意识，,Opinion,（观点）,看重居住档次和邻居，希望和同一阶层的人住在一起,看中居住环境,不喜欢露财，安全防范意识很强,看中城市发展，看中区域规划和环境,看中区域发展，看中周边消费习惯,不喜欢露财，安全防范意识很强,客户定位消费者投资者经营者Action（活动）平时工,21,推广策略,|,推广原则,|,推广策略,|,推广手法,|,宣传策略,|,推广预算,推广策略|推广原则,22,原则,1,商业价值首要源于,地段。地段是一切,价值之首,地段价值 经营价值 投资价值,推广原则,原则,2,商业价值其次体现,于消费力，有经营,才能放大项目形象,原则,3,在正式销售前，必须,直接而有力的放大价值,即资金的盈利能力,原则1地段价值 经营价值 投,23,推广手法,以差异化的“专业级”属性为核心,区域价值,产品价值,生活价值的逐步释放，是塑造产品价值、提升市场形象的关键,营建品牌改变城市的动力，同时展望与透支区域发展愿景,专属商业价值体系，深挖经营资源与经营细节,投资回报与经营优惠，直接驱动销售力,以“剥笋原理”进行有层次的推广，保证市场对本案在近三个月的推广蓄客中保持持续热度,Step 1,Step 2,Step 3,推广手法以差异化的“专业级”属性为核心区域价值产品价值,24,推广策略,1、强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心；,2、强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势；,3、吸纳知名数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺的销售进程；,4、强化品牌企业进驻单位后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等方面的优势及特性；,推广策略1、强化项目所在区域的商业发展和投资前景，,25,宣传策略,1、招商手册,在本宣传周期内，印制少量招商手册，不仅要突出项目概念，更要将已经入驻的主要客户纳入其中，增强本商城的吸引力。本手册印制力求精致，简单明了，体现项目形象。,2、DM直投。,增强本商城的吸引力。力求精致，体现招商内容及政策，入住品牌信息。不停地传达给人们本项目信息。,3、广告大牌、LED电视屏,夹在县城大牌和LED做形象篇广告直击受众客群，扩大信息传播途径，达到事倍功半的效果。,4、电视媒体,选择全天候在市、区电视台投放字幕滚动广告，时长30天通过重复宣传，达到强化记忆的目的。,宣传策略1、招商手册,26,推广预算,项,目,费用（元）,说,明,招商手册,POP,宣传画册，招商使用,DM,单页,商业销售、商业招商常规宣传用,电视,字幕,看电视人量基数大，商业信息释放,户外大牌,项目商业形象,LED,广告,户外滚动屏连续二个月，城区位置显眼的地方，商业信息释放,礼品,费用,送给客户,合 计,推广预算项 目费用（元）说 明招商手册 POP宣传,27,积客策略,|,积客背景分析,|,积客模式,积客策略|积客背景分析,28,积客背景分析,背景一,背景二,1,、开盘前期蓄客,2,、大环境下的市场观望氛围,3,、周边项目多，客户分流严重,1,、周边客户,2,、区域内客户,3,、城乡客户,4,、其它区域客户,背景三,1,、常规渠道（推广、老带新、拓客、活动政策）,2,、非常规渠道,(,其他售楼部截流、电商,),客户来源,积客时机,积客渠道,积客背景分析背景一背景二1、开盘前期蓄客1、周边客户背景三1,29,常规渠道下的产品对位与积客方式,连锁企业,/,企业高管,/,国企,客户拜访、,企业推介会,1F-2