单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,云南策度营销机构,诚挚 精勤 智慧 创新,云南策度营销机构诚挚 精勤 智慧 创新,1,时光贵州案例分析,一期、二期,多维度下的时光贵州,区位、定位、规划,、业态、,经营、销售、发展,趋势、总结,成功案例,时光贵州案例分析一期、二期多维度下的时光贵州区位、定位、,2,项目位于清镇市新城区,项目区位,大区位,所属省,市：,贵州省贵阳市下辖县级市,-,清镇市,小区位,所 属 区 域：,百花新城,具 体 位 置：,金,清快速通道与百花大道交汇,处,与主城交通关系：,项目,距主城区,2.8,公里，位于贵州职教城区域。,清镇市简介：,清,镇市辖,9,个乡镇,5,个社区，总人口,50,万，主城区约,21,万人口。,据,贵阳市中心,20,公里。,项目区位优势：,依托周边旅游资源及贵阳休闲客群，形成区域旅游、休闲综合配套；,依托本地消费客群及未来职教城新增人口的商业需求。,项目位于清镇市新城区项目区位项目区位优势：,3,时光贵州一期,时光,湖,项目以“老上海、新屯堡”文化为脉络，展示“贵州故事，海派生活”的新型休闲生活方式。于,2014,年,8,月开街迎客。,2014,年,8,月至,2016,年,3,月，累计接待,380,万人次,。,开,发 商,：,贵阳市仁泰投资发展有限公司,物业类别：,商业,所属,商圈：,清镇市百花新,城，职教城（东区）,开盘日期：,2014,年,3,月,开街日期：,2014,年,8,月,设计公司：,珂曼国际建筑设计有限公司,建筑类别：,海派休闲旅游文化,地产,占地,面积：,80,亩,（,5.33,万,平米,）,建筑,规模,：,5.8,万平米,商业面积：,4.1,万平米,地下车库及其他,建筑：,1.7,万,平方米,容 积 率,：,1.00,物业公司：,贵阳荣易商业管理有限公司,售楼地址：,清镇市尚湖城展示中心,物业地址：,清镇金清快速通道与百花大道交汇处,交通状况：,公交,801,路经双向八车道市政干道金清线,到达项目,，清镇,6,路、,2,路途,经项目。,时光贵州一期时光湖项目以“老上海、新屯堡”文化为脉络，,4,时光,贵州,整体,定位：集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的生态文化小镇,项目定位：,项目结合贵阳特有的三叠纪地质文化、屯堡地域文化和海派建筑文化，打造,一个集旅游、度假、休闲、娱乐于一体的生态文化旅游小镇,。作为职教城产、教、城互动示范项目，同时,满足贵州,清镇职教城（东区）的配套需要,。,四大功能：,着力打造,半山温泉酒店、森林企业会所、古镇休闲旅游街区、滨河湿地公园,四大功能板块。,文化,提炼：,项目以贵州屯堡文化为核心，透过,八大元素,（石与堡、树与屋、山与水、农与园），,四大文化,（民朝军文化,-,四大屯堡；清朝商文化,-,八大会馆；民国仕官文化,-,四大建筑；近代民文化,-,十里洋场），打造四条屯堡文化街区（商屯、军屯、官屯、民屯），展示,“贵州故事，海派生活”,的新型休闲生活方式。,五大基地,贵州生态文明旅游基地；,贵州原创旅游商品研发、展示、销售基地；,贵州特色商品集中展示、销售基地；,贵州文化活态传承基地；,贵州节庆、婚庆基地。,时光贵州整体定位：集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的生态文化小,5,时光,贵州会馆规划,业态,面积,占比,蜡染文化主题餐厅,1728.97,16%,地域文化主题餐厅,2335.4,22%,商务会所,1977.23,19%,苗族文化主题餐厅,1979.32,19%,客栈,1403.32,13%,文展馆（教堂）,1124.72,11%,合计,10549.4,时光贵州会馆规划业态面积占比蜡染文化主题餐厅1728.971,6,时光贵州一层规划,类别,业态,A,零售类,1,、土特产、旅游纪念品、手工艺品、精品超市、进口食品、琉璃工房、户外用品、民族服饰、蜡染等,2,、古玩玉器、根雕、银饰、苗药、茗茶、名酒、茶艺等,B,餐饮类,特色餐饮、主题餐饮、西餐、甜品、冰淇淋、咖啡吧、鲜榨果汁、奶茶店等,C,公共类,1,、七星湾展示中心,2,、邮政、药店、美容、婚照、美甲等,3,、游客接待中心,时光贵州一层规划类别业态A1、土特产、旅游纪念品、手工艺品、,7,时光,贵州二,-,三层,规划,业态,面积,占比,1,、茶舍、茶艺馆、足浴,2774.41,27%,2,、贵阳特色餐饮、自营会所、火锅、西餐厅等,4373.3,43%,3,、客栈,2806.51,28%,4,、艺术家工作室,149.9,2%,合计,10103.22,时光贵州二-三层规划业态面积占比1、茶舍、茶艺馆、足浴277,8,时光,贵州负一,层规划,业态,面积,占比,1,、书吧,248.02,9%,2,、试音吧,71.18,3%,3,、清吧、主题餐厅、咖啡吧、茶舍、综合性水吧,2469.3,88%,合计,2789.1,时光贵州负一层规划业态面积占比1、书吧248.029%2、试,9,时光贵州负二层规划,业态,面积,占比,1,、,KTV,1270.87,33%,2,、超市、酒吧、餐饮,2363.65,61%,3,、儿童城,229.58,6%,合计,3864.1,时光贵州负二层规划业态面积占比1、KTV1270.8733%,10,时光贵州项目总体规划,业,态类型,面积万,比例,餐饮,1.15,24%,住宿,1.21,25%,其它商业,1.35,28%,教堂及游客中心,0.4,8%,-1,至,-2,层餐饮、酒吧街,0.67,15%,总计,4.78,地下车库（约,300,个）,1.03,地下停车场,-2,层,-1,层,1,层,2-3,层,会馆层,百花路,湿地公园,第一台,第二台,第三台,第四台,项目破地示意图,时光贵州项目总体规划业态类型 面积万 比例 餐饮 1,11,时光贵州一期商业动线,出入口：,一主三次；,停 车：,小型机动车地下；旅游大巴、中巴地上；,商业,动,线：,一轴三辅多节点三阶梯,+,四方街,，五横六纵，一二相连；,评 价：,项目商业动线整体均好性强，会馆区因台地及坡度影响，与项目整体,交通关系略显,孤立。,项目交通主要引导至湿地公园，项目与湿地公园关系呈现公园商业。,主,入口,及广场,次入口,次入口,旅游大巴停车场,次入口,湿地公园,二期,一二期接入口,职教城,时光贵州一期商业动线出入口：一主三次；主入口次入口次入口旅游,12,时光贵州一期,2015,年商业实际经营及消费情况,业态,面积,（,万平米）,占比,面积,段,（平米）,商家数量,（家）,人均,消费,（元）,年消费人次（万人次）,年,营业额,（万元）,占比,客栈,0.62,16%,1400-2000,4,281,5.88,1510,7%,餐饮,1.15,30%,15-300,41,90,46.17,4155.53,20%,旅游商品,0.56,15%,25-1800,22,200,59.13,11826,58%,休闲、娱乐,1.43,38%,80-600,36,75,37.67,2825.1,14%,总计,3.78,100%,103,138,148.85,20316.63,100%,时光贵州一期2015年商业实际经营及消费情况业态面积占比面积,13,时光贵州一期,2015,年精品酒店经营情况,业态,酒店名称,面积,（平米）,房间,面积,（平米）,面积,段,（平米）,类型,数量,（间）,单店占比,房间,数,（间）,大堂,面积,（平米）,房价,（元）,人均,消费,（元）,年,入住率,年,营业额,（万元）,精品酒店,时光纪主题酒店,1979.32,30-55,30,普标,28,74%,45,120,329-523,240,61%,480.92,40,豪单,13,34%,55,套房,4,11%,喜悦秘境酒店,1065.32,22-53,22-30,普标,12,17%,25,220,338-1198,270,53%,305.14,35-40,豪单,7,10%,45,套房,4,6%,53,豪华套房,2,3%,24,度坞,1403.32,25-60,25-30,普标,16,19%,35,80,680-1680,380,44%,365.62,35-40,豪单,9,10%,45-50,套房,6,7%,60,豪华套房,4,5%,多彩城市客栈,1741.19,25-55,25-30,普标,18,19%,37,140,238-638,198,67%,358.31,35-40,豪单,11,12%,40-50,套房,6,6%,55,豪华套房,2,2%,合计,6189.15,142,142,140,562,281,57%,1510,时光贵州一期2015年精品酒店经营情况业态酒店名称面积房间面,14,时光贵州精品酒店经营分析,酒店特点及定位：,1,、主题酒店,时光,纪酒店：海洋、童话、汽车、加里比海盗、森林、星空、科幻、艺术等；,2,、名族风情,多彩,城市酒店：手工艺品、服装服饰、名族风情感；,3,、度假风情,喜悦秘境酒店：偏东南亚风情及度假感；,4,、中式唯美,24,坞：中式洞房、新中式风格。,总结：,1,、酒店风格差异化明显，定位偏中等、中高端；,2,、房价偏高，不适应本地消费，服务及管理水平略低；,3,、房间量过少，无法增加游客滞留天数；,4,、各酒店过于独立、分散，缺乏整合优势，无发实现规模和集群效应。,时光贵州一期精品酒店各类型房间比例,喜悦秘境,喜悦秘境,喜悦秘境,时光纪,时光纪,时光纪,多彩城市,多彩城市,多彩城市,24,坞,24,坞,24,坞,时光贵州精品酒店,总体规划,1.2,万平米,，,实际经营,6189,平米,，分为,4,个不同类型，客房总量为,142,间。其中标间,74,间，占,52%,；单间,40,间，占,28%,；套房,20,间，占,14%,；豪华套房,8,间，占,6%,。,时光贵州精品酒店经营分析酒店特点及定位：时光贵州一期精品酒店,15,时光贵州一期,2015,年餐饮经营情况,业态,面积,（平米）,占比,经营面积,区间,（平米）,实际经营,面积,（平米）,数量,（家）,单业态占比,总数,量,（家）,人均,消费,（元）,月,营业额,（万元）,年,营业额,（万元）,餐饮,火锅,/,烤鱼,3320,29%,50-400,50-100,4,27%,15,80,157.0,1883.74,150-240,7,47%,400,4,27%,特色炒菜,680,5.91%,70-180,70-100,2,40%,5,65,85.0,1020.36,150-180,3,60%,小吃,860,7.48%,15-500,15-30,3,33%,9,30,49.6,595.59,35-50,5,56%,600,1,11%,冷饮,50,0.43%,3-20,3-10,2,50%,4,18,33.2,398.91,15-20,2,50%,西餐,720,6.26%,90-140,90-120,3,50%,8,110,21.4,256.93,140,3,50%,会馆区,5870,51.04%,1700-2300,4,合计,11500,100%,41,41,90,346.3,4155.53,2015,年在营商家,41,个，其中火锅,/,烤鱼类经营,11,家，占,27%,；小吃类经营,11,家，占,27%,；西餐类,8,家，占,19%,；冷饮类,6,家，占,15%;,特色炒菜类,5,家，占,12%,。,2016,年在营商家,27,个，歇业,14,家，占,34%,；歇业面积,2240,平米，占餐饮总面积的,19.5%,。,其中大部分为外来餐饮，如蒙古烤肉、成都刀削面、部分西餐。,时光贵州一期2015年餐饮经营情况业态面积占比经营面积区间实,16,时光,贵州餐饮经营,分析,餐饮特点及定位：,1,、贵州本地特色餐饮占比较高，主要为鱼类火锅及烤鱼；,2,、特色小吃街；,3,、新概念小吃；,4,、冷饮；,5,、高品质西餐。,产品,面积：,主要,控制,在,50,平米以内以及,50-100,平米两个面积段。占总面积的,65%,