,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,P,*,宝山区蕴川路友谊路项目,市场研究报告,P,2,目 录,一、宝山区发展状况研究,二、宝山区商业市场研究,三、宝山区办公楼市场研究,五、杨行地区办公楼市场研究,四、杨行地区商业市场研究,P,3,板块规划,产业分布,板块划分,宝山区发展状况研究,交通分布,宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀,4,区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上。全境东西长,17.5,公里，南北宽约,23.08,公里，区域面积,293.71,平方公里。,预计宝山区,2011,年，经济增加值达,745,亿元，区可用财力,135.5,亿元，完成固定资产投资,350,亿元，社会消费品零售总额,380,亿元，分别是,2006,年的,2,倍、,1.9,倍、,1.8,倍、,2.2,倍。,宏观市场分析,宝山概况,到,2009,年末，有常住总人口,1,486,064,人,其中户籍人口,864,346,人，,户籍人口总户数,334,350,户，,外来常住人口,362,600,人。,常住人口密度为,2,943,人,/,平方公里。,区域内海运、铁路、公路、城市道路、内河航运等互相衔接，构成完善的交通体系，是上海通江达海和通向外省市的门户之一。已建成以主干道为骨架，次干道、支路为基础，农村公路为补充的道路网络。,主干道：主要有逸仙路高架道路、,S20,公路（外环线）和外环线越江隧道、,G1501,公路（郊环线）宝山段、共和新路混合高架道路,轨道交通：,1,、,3,、,7,号线北延伸（宝山段）、江杨路、沪太路、蕰川路等，全区轨道交通运营线路长度达到,46.47,公里。,外环线,郊环线,沪太路,逸仙路高架,蕰川路,7,1,3,外环线越江隧道,共和新路,宏观市场分析,交通现状,国民经济保持回升向好的态势，第一产业增值下降，第二、第三产业增长较大。,2009,年国民经济完成增加值,549.08,亿元，按可比价计算，比上年增长,12.1%,。,第一产业增加值,2.07,亿元，比上年下降,8.8%,；,第二产业增加值,246.41,亿元，增长,7.5%,；,第三产业增加值,300.61,亿元，增长,16.8%,。,宏观市场分析,产业结构,从投资主体看：国有经济投资,32.83,亿元，占固定资产投资总额的,15.1%,；,集体经济投资,26.79,亿元，占,12.3%,；,外商及港澳台经济投资,18.59,亿元，占,8.6%,；,私营经济投资,56.57,亿元，占,26.1%,；,其他经济投资,82.25,亿元，占,37.9%,。,现代都市型农业的发展道路，积极发展生态农业、特色农业、精品农业，集生态功能、服务功能、经济功能于一体,2009,年，全区现代农业加快建设，全年实现农业总产值,5.72,亿元，比上年下降,12.6%,。其中，种植业产值,2.70,亿元，下降,9.4%,。林业产值,0.46,亿元，增长,10.9%,；畜牧业产值,1.83,亿元，下降,21.1%,；渔业产值,0.21,亿元，下降,39.9%,。全年粮食播种面积,2284.2,公顷，粮食产量,1.46,万吨，增长,4.3%,；蔬菜播种面积,2343.3,公顷，蔬菜产量,7.23,万吨，下降,25.1%,；果树面积,300.3,公顷，水果产量,5840,吨，增长,15.3%,。大力推进农业规模经营。至年末，全区已建立集体合作农场,45,个，规模经营面积,2266.7,公顷，吸纳本地农民就业,2185,人，粮食生产全部实现集体规模经营。“宝农,34”,大米获得上海首届优质稻米品鉴评比唯一金奖。提升农业现代化装备水平。至年末，全区农机总动力（含排灌机械）达到,2.90,万千瓦，比上年增长,5.6%,；全年投入,1623,万元对,287.3,公顷粮田和,161.1,公顷设施菜田实施综合改造和建设，投入,583,万元购置农业机械,423,台（套）。,宏观市场分析,农业经济,中国最大的精品钢生产基地、世界,500,强企业,宝钢座落在宝山。,宝山区地处上海市北翼，位于长江三角洲东北角前沿、黄浦江与长江汇合处，是上海的水路门户，水陆交通十分发达，工业发展具有得天独厚的地理优势。近年来，宝山区认真落实科学发展观，主动适应宏观调控政策，坚持走新型工业化道路，大力扶持高新技术企业，着力推进先进制造业基地建设，实现了工业经济持续快速发展，工业经济规模扩大，整体实力增强，为全区经济社会又好又快发展提供了有力支撑。,2009,年全区工业生产形势逐步好转，企业利润实现增长。全年实现工业增加值,199.97,亿元，可比增长,4.0%,，工业总产值,1033.61,亿元，下降,0.4%,，工业销售产值,1027.27,亿元，增长,0.7%,，其中规模以上工业企业实现销售产值,874.50,亿元，增长,0.8%,。规模以上工业企业产品销售率,99.3%,。规模以上工业中，通用设备制造业实现销售产值,143.98,亿元，占规模以上工业比重,16.5%,；黑色金属冶炼及压延加工业销售产值,123.10,亿元，占,14.1%,；化学原料及化学制品制造业销售产值,105.19,亿元，占,12.0%,。规模以上工业企业实现利润总额,47.84,亿元，比上年增长,37.2%,。,宏观市场分析,工业经济,宏观市场分析,第三产业,宝山区整体商业商务市场尚不成熟，淞南高镜板块相对其他板块具备发展前景,大华板块,楼盘以小高层、多层居多，房型偏小，以居住为主，没有集中商务区。,上大板块,主要围绕上海大学校区向外辐射，是沪上典型的教育房产板块。,顾村板块,是商品房配套基地，以工业为主，厂房带有办公。,罗店板块,靠近宝钢，工业发达，写字楼市场萧条。,月浦板块,离市中心较远，以月浦镇为中心，是未来的全国钢铁基地。,西城区板块,是宝山区未来几年的建设重点，定位为集居民社区、文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代化综合生活区。,淞宝板块,是比较成熟社区，板块内写字楼市场成熟。,张庙板块,主要以社区型住宅为主，板块内商务写字楼不成熟。,淞南高境板块,是宝山出入市区的交通要道，具备发展前景。,P,11,大华,板块,上大板块,张庙板块,淞南高镜,板块,淞宝,板块,西城区,板块,顾村板块,罗店板块,月浦板块,宏观市场分析,板块划分,宝山区产业结构概括为“一带、三线、三片区”,P,12,宏观市场分析,板块规划,一带：,宝山滨江服务业发展带。,三线：,沿三条轨道交通的服务业发展格局。其中,1,号线以上海智力产业园、共富园为依托，形成北上海服务外包产业带,；,3,号线以上海国际钢铁服务业为中心、上海国际节能环保园为依托，形成各有特色的专业服务业发展带；,7,号线以上海国际研发总部基地为依托，形成集软件动漫、研发设计、商业商务为一体的综合服务产业带。,三片区：,南部地区重点发展商业商务、科技研发、总部经济、创意产业；,中部地区重点发展邮轮经济、商业商务、旅游休闲等,；,北部地区重点发展旅游休闲，观光生态农业、港口服务业、社区商业等。,P,12,北部,中部,南部,7,#,线,1,#,线,3,#,线,本案,1,、上海中心城宝山部分,主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标，城市建设用地,58,平方公里，人口规模,5055,万。,2,、宝山新城区,由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的“组合式”新城空间格局。新城用地规模,57,平方公里，人口规模,6065,万。,3,、综合产业区,以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。重点构筑宝山北部沿江工业产业带，将宝钢和宝山工业园区（北区）建设成为全国重要的精品钢及其延伸业基地。罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。新市镇和居民新村用地规模,21,平方公里，人口规模,28,万。,P,13,宏观市场分析,板块规划,“三片区”：即,南部上海中心城宝山部分,、,中部宝山新城区,和,北部综合产业区,集约有效的利用城市土地资源，通过创造、改造和优化郊区新城空间结构，完善城市功能布局，提升城市生活品质、文化品质和环境品质，着力塑造一个高效、宜人、多元和生态的新城。,规划宝山新城由市域外环线,外环切线,郊环线,长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、央行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。,一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中心。,三片：,即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。,宏观市场分析,板块规划,2010,年,-2011,年宝山地区商办、商住批租仅,6,块，其中,2,块为商住。,宏观市场分析,商办、商住土地批租情况,序号,地块名,区域,用途,土地面积,建筑面积,容积率,成交总价,溢价率,土地单价,单价,起拍,成交,成交日期,开发商,(,米,2,),(,米,2,),(,万元,),(,元,/,米,2,),(,万,/,亩,),楼板价,楼板价,1,杨行镇杨盛河西侧地块,宝山,商办,13,531.70,47,361.00,3.5,18684,0%,13,808,921,3945,3945,2011-11-4,上海亿博置业有限公司,地址：东至,:,杨盛河,南至,:,上海钱璟国际货运有限公司,西至,:,蕰川路,北至,:,友谊路；公告日期：,2011-10-8,；公告号：沪告字（,2011,）第,141,号,2,罗泾镇沪太路东侧地块,宝山,商住,29,581.90,47,331.00,1.6,11111,51.80%,3,756,250,1547,2348,2011-3-24,上海益源达实业有限公司,地址：东至上海松川精密电子有限公司、南至潮塘、西至沪太路；公告日期：,2011-3-8,；公告号：沪告字（,2011,）第,21,号,3,宝山工业园区,C-2-1-1,地块北块,宝山,商办,24,928.20,49,856.40,2,6731,0%,2,700,180,1350,1350,2011-1-30,上海望源企业发展有限公司,地址：东至枫叶路,西至潘泾路,北至金石路；公告日期：,2011-1-14,；公告号：沪告字（,2011,）第,5,号,4,罗店新镇,A1-3,地块,宝山,商住,35,642.30,89,105.80,2.5,53826,43.80%,15,102,1,007,4200,6041,2011-1-21,远洋地产（上海）有限公司,地址：东至罗太路,西至沪太路,南至规划道路,北至月罗路；公告日期：,2010-12-31,；公告号：沪告字（,2010,）第,122,号,5,罗泾港配套产业园飞跃路南侧地块（一期）,宝山,商办,23,796.10,35,694.20,1.5,5710,0%,2,400,160,1600,1600,2010-7-16,上海华辉国际物流股份有限公司,地址：总范围：东至北蕰川公路，南至大宅生产队，西至丰富生产队，北至飞跃路；公告日期：,2010-6-30,；公告号：沪告字（,2010,）第,39,号,6,杨行镇铁峰路东侧地块,宝山,商办,18,389.00,36,778.00,2,7170,0%,3,899,260,1950,1950,2010-1-6,上海宝山国际汽车物流有限公司,地址：总范围：东至规划道路，南至规划道路，西至铁峰路，北至友谊路；公告日期：,2009-12-2,；公告号：沪告字（,2009,）第,104,号,2011,年宝山土地供应量较,2010,年减半，商业用地供应量持平。,2010,年宝山的土地供应量为,252,万平方米，商业土地供应量为,10.4,万平方米。,2011,年宝山的土地供应量为,110