,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2011,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2011,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2011,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Page,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Page,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,Page,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2009,*,标题文本样式：微软雅黑/26号 Arial/26pt,第一级内容文本样式：微软雅黑/20号 Arial/20pt,第二级内容文本样式：微软雅黑/18号 Arial/18pt,第三级内容文本样式：微软雅黑/16号 Arial/16pt,第四级内容文本样式：微软雅黑/14号 Arial/14pt,第五级内容文本样式：微软雅黑/12号 Arial/12pt,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,信贷收紧下的楼市形势分析及应对策略,东莞中原研究部,2014,年,2,月,本报告是关于,信贷收紧下的楼市形势分析及应对策略,，本报告仅供,开发商,参考，谢绝与本报告无关的人外传，谢谢合作。,温馨提示,前言,新年伊始，香港楼市迎来一波降价潮，内地杭州、长沙、常州等城市有个别楼盘出现“跳水”降价，市场弥漫着恐慌、观望的氛围，市场环境十分不妙。,东莞楼市受扫黄行动引发和信贷收紧的双重打压，楼市更是雪上加霜,。在信贷收紧下楼市面临着怎样严峻的形势？东莞楼市又该何去何从？,引言,宏观形势,东莞楼市,应对策略,楼市现状,楼市现象,李嘉诚继续抛售物业、香港房价率先降价出售，“精明”港商择机先动，杭州打响年后降价第一枪，楼市存在巨大隐忧！,2013,年,10,月，新鸿基的豪宅项目天玺推盘优惠幅度接近,3,成；,2013,年,10,月，由会德丰、新世界发展和港铁联手推出的新盘“,TheAustin”,折扣率最高达到,19%,；,新年伊始，长和系在香港推出的首个新楼盘即,7.5,折开售；,2,月,10,日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺,9268,港元，较去年首推时下降近,35%,，甚至低于同区域二手房价格,10%,至,15%,；,杭州“楼王”打响降价第一枪,，,常州、长沙也已跟风降价,；,典型房企,1,月业绩实现开门红，龙头房企快速启动应对策略抢跑市场。,房企表现,今年,1,月份万科、恒大、碧桂园销售业绩爆发增长，已在新年首月马不停蹄地抢跑市场份额。,龙头房企作为全国品牌开发商，又是上市公司，对市场更为敏感和洞察力，能快速作出应对策略的举措,。,龙头房企年初销售业绩迎“开门红”抢先发力楼市，反映及时出货、及时回笼资金仍是当前市场的主流。,品牌开发商能快速捕捉市场信息，及时采取应对风险的策略，其行为更具有前瞻性。龙头房企已动起来！,信贷收紧,楼市下行,降价蔓延,客户观望,市场恐慌,风声鹤唳,恐慌蔓延,楼市现状,2014,年全国楼市开局如何？,东莞,1,月市场状况如何？,外围城市房价大跌有什么启发和启示？,近期东莞市场如何？,扫黄运动对东莞楼市影响又几何？,近期开发商有哪些变化？,节后东莞楼市会怎么样？,宏观形势,东莞楼市,应对策略,楼市现状,人民币汇率中间价对美元,货币供应量（,M2,）,宏观形势,宏观形势,人民币存款余额,外币存款余额,互联网金融产品分流银行储蓄，银行存款流失严重，缩减银行的资金流动性额度，房贷收紧趋势仍将会延续！,全国楼市,1,月份包括北上广深四大一线城市在内的,43,个主要城市住宅市场交易情况，超过九成城市楼市成交量环比下跌。,一方面由于银行信贷持续收紧，提高房贷利率，放款时间延长，直接影响签约数据。另一方面，,2013,年年底地方政府为控制房价调控目标，高端项目申请预售证受到限制，影响年初的供应量。高企房价继续抬高刚需客户的入市门槛和首付压力加大，客户观望情绪渐浓。,土地市场分化加剧，一线城市延续市场热度，三四线城市急剧降温,。从,1,月土地成交来看，各地城市分化严重，一线城市继续成为实力房企布局的重点区域，三线城市土地成交已明显降温。,1,月三四线城市土地迅速降温，全国多数城市新房成交出现放缓，整体市场略显乏力。,全国房价连续,20,个月上涨，房价处于历史高位运行，风险凸显。,全国房价,信贷收紧是主因，预计全年房地产业的信贷持续收紧。,人民币兑美元贬值，美国,QE,退出预期强烈，外资热钱大幅撤离,廉政建设继续深化，资金转移及逃离，持续流出国外；,央行加强商业银行管理，治理影子银行，银行体系内流动性有所收紧；,银行利率市场化下，新一轮改革浪潮下，银行对房地产市场风险重新评估，房地产信贷总体额度收紧，门槛提高、成本提高；,支付宝余额宝、腾讯理财通,等收益率高，部分储户活期定期存款资金转移，银行存款流失严重，纷纷推出各种理财产品，从而推高银行成本，贷款利率上升压力很大。,小结,宏观形势,东莞楼市,应对策略,楼市现状,一手住宅成交量连续走低，楼市或从“释放期”转向“累积期”。,东莞一手楼成交,新年首月，东莞楼市成交延续去年年底的放缓态势,。,1,月东莞住宅成交,41.95,万，环比减少,34.69%,，同比去年同期减少,33.22%,，连续两个月走低。一方面受春节假期影响，另一方面受信贷收紧，购房者入市门槛提升，延长部分购房者的决策时间。,楼市经过,20,个月的连续释放，将从“释放期”转向“累积期”,。从,2012,年,5,月东莞楼市回暖以来，一波行情持续高涨运行，市场需求已被充分释放。,2014,年,1,月，莞楼市在降温中开局。,受钱荒和信贷收紧影响，,8,月开始东莞二手楼成交量持续下滑。,自去年“钱荒”以来，银行信贷开始吃紧，房贷利率普遍上浮。新房由于部分开发商与银行的长期合作关系，往往会比二手房更容易房贷，因此二手房申请贷款的门槛更大和放款的周期性更长。从去年,8,月份开始，东莞二手楼的交易量持续下滑。,东莞二手楼成交,市场供求关系未能有效改善，房价上涨态势不改。,普通住宅价格,1,月东莞的普通住宅均价为,8123,元,/,，环比上升,0.35%,，同比上升,5.41%,，连续,3,个月走高，,2,个月企稳“,8”,字头。本月普通住宅均价连续走高，一方面由于本月多个中高档项目集中入市，如万科金色城市、天骄御品,1,月开盘，价格均价均过万元，另一方面高端商务公寓成交增多，如本月热销的城市立方、东城万达广场、富盈广场价格达到,9000,元,/,以上。,由于年初之际，很多开发商未开启全年的推售计划、工程进度也未能及早入市等因素导致市场供求关系未能有效改善，房价上涨的态势不改,。,春节假期大量新莞人陆续返乡，项目来访量跌至低谷。,据东莞中原,CCES,系统监测数据显示，,1,月上旬、中旬、下旬分别是,1168,批次、,939,批次。,210,批次，去年,2,月,10,日为春节，,1,月中旬、,1,月下旬和,2,月上旬的来访量分别是：,1480,批次、,1013,批次、,450,批次。与去年春节年期间相比，今年的楼盘来访量明显要冷清，主要有几个原因：其一，年初多数房企推货意愿不高，市场未形成集中的销售热点和交易氛围。其二，房贷利率的提升将促使部分购房者入市积极性受挫，入市心态趋于平和。其三，开发商缩减营销推广活动的投入力度，缺乏积聚人气的暖场活动。其四，有意购房的客户需求被市场消化得七七八八，而部分犹豫抉择的客户存在观望心态。,来访量,香港房价受市场资金缩减、需求不足、泡沫风险等因素影响，出现一波降价潮。,内地局部城市个别楼盘也出现大幅降价，降价蔓延迹象有所显现。,信贷收紧,和扫黄行动，,东莞楼市,受到双重因素打压，可谓,雪上加霜！,供应偏紧也成为影响上半年楼市走势的核心因素，综合上述东莞楼市受到,信贷收紧、扫黄行动、供应偏紧、外围城市房价下跌,四大,主力,因素制约。,全国楼市：非常不妙,!,东莞楼市：雪上加霜！,1,从开年后东莞各大银行的房贷表现来看，各大银行对首套房的利率普遍上浮在,10%,以上，个别银行甚至上浮,30%,以上。二套房普遍上浮,20%,以上，甚至停贷。,信贷收紧已成为影响当前楼市的主要因素，直接影响开发商的资金回笼，提升购房者的购房成本，对楼市产生负面的影响。,影响东莞楼市走势的四大因素,信贷收紧成为影响东莞楼市的主因，对楼市产生负面影响。,扫黄行动持续已影响到莞楼市层面，造成一定购买力的丢失。,影响东莞楼市走势的四大因素,2,3,受扫黄影响，东莞楼市供应持续放缓，年内供求矛盾难以明显改观。,1,月东莞住宅库存的消化周期仍然不足,8,个月，供求矛盾依然存在,。,春节前后雨水众多，大量劳务工人返乡过年，往往是一年的施工淡季，工程进度导致不少项目未能赶在上半年入市，可以预见上半年供应紧