单击此处编辑母版标题样式,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,本报告是严格保密的,高容积率别墅创新案例研究,1,项目来源：,霸州水世界温泉度假村项目,分享人：吕行、于书元、袁园、李春艳,高容积率别墅实现项目好品牌的案例,通过巧妙的叠拼组合，在保证基本感受的前提下，提升容积率,叠墅产品,通过围合院落的公共空间来增加邻里交流的空间，将有限的院子集中化减少较小的庭院带来的负面影响,合院产品,通过对传统联排的,U,型或,L,型变换，增加可采光面，院落集中化，形成高于传统联排的居住感受,联院产品,2,创新的叠拼产品，低密度部分容积率,0.9,左右，打出一城一宅，一家一院的口号,叠墅产品,万科,润园,地址：武昌徐东才华街润园路,8,号,建筑面积：,3,万平方米,容积率：,1.3,（项目整体）,产品：高层、小高层、底层,项目户型区域：,200-280,平方米,特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度,项目介绍,3,分为一层、一跃二、二跃三,3,种户型，做到户户有露台且都独立入户，保证社区低密度意向,叠墅产品,万科,润园,一层平面图,二层平面图,三层平面图,C,户型：,195,平米,庭院,庭院,露台,入户,花园,露 台,4,美中不足的是,C,户型没有私家庭院，且作为资源条件较好的,A,户型面积过小,叠墅产品,万科,润园,A,户型,155,B,户型,170,北向,独立入户庭院,一层,一层,二层,C,户型：,195,平米,二层,三层,南向露台,南向,独立入户大面积露天庭院,没有落地庭院,但用双南向露台,通过北向外挂楼梯入户,无自家花园,5,将,3,户组合成一个设计单元，可以视具体情况进行组合拼接，并且实现接近,1,的容积率,B1,B2,B3,其通过适当的退台为上叠产品提供可利用露台，通过错层拼接的方式，使每一户都有了南向的卧室和采光,保证了每户都有上下两层，满足客户的基本想象，利用半地下的设计，控制了整体层数,极度压缩组团间距离，减少道路占地，实现完全的人车分流，提升容积率,叠墅产品,龙湖,小院青城,地址：成都青城山下,容积率：,0.5,（包含独栋部分），,叠院产品容积率在,0.9-1,之间,占地面积：,315,亩,产品类型：独栋、独院、叠院,案例,龙湖,小院青城,6,创新,12,合院的产品形式，在,0.6,的容积率下实现独栋的居住感受,地址：上海嘉定新城核心城区,建筑面积：,50,万平方米,容积率：,0.6,（合院别墅部分）,产品：双拼，中式弄堂,项目户型区域：,200-280,平方米,特点：高密度合院别墅,项目介绍,合院产品,龙湖,蓝湖郡,私密,合院别墅,联排别墅,高层,高层,soho,高层,廊桥,连廊,7,别墅空间竖向发展，一个单元为,12,户，由独栋或双拼组成,新里弄式院落,为高容积率的建筑形式，嫁接中国传统人居精神，建筑之间以,“,里弄,”,区隔，由多个建筑合围成院落，符合上海人的,“,里弄情结,”,。,一期合院别墅建筑面积,2.6,万左右，共,222,套。,产品为,12,套组成一个合院组团，共,6,种户型，面积为,203-283,。,在别墅用地紧张或容积率要求比较高的情况下，,别墅空间由横向发展转变成竖向发展，节省私家花园，打造公共空间以提高用地效率,。集约式别墅凭借其高品质和总价控制得到了一线城市客户的认可。,双拼,双拼,双拼,双拼,独栋,独栋,独栋,独栋,中心下沉式庭院,两个组团间间距,8-9,米左右,赠送空间，赠送面积达到,60%,阳台,合院产品,龙湖,蓝湖郡,8,中心合院形成公共空间，为长居老人提供交流空间；退台与多级台阶营造立体感，弱化围合导致的空间压迫感,中心合院约,300,平米，其中下沉式庭院约,100,平米，每户私家花园面积约,15-20,平米。庭院为,12,户业主公用，为增强邻里关系提供了一个良好的交流平台，可作为室外会客厅，或者儿童乐园。且每个庭院均有一棵成年大树。,中心合院采用多级台阶，可直通合院外，也为合院打造了多层次的绿化。,一楼园林的增加避免对视，增加私密感。,休闲桌椅的布置增加客户的体验感，也可作为室外会客厅。,休闲桌椅,一楼园林,类别墅的退台立面，以变化的物、形、色完全演绎小空间景观。,退台,中心合院周边绿化增强了地下室的私密性，同时弱化了垂直落差。,庭院绿化,合院产品,龙湖,蓝湖郡,9,7,合院的产品形式，与,L,型联排组合实现了,0.6,左右的容积率,地址：重庆北部新区经开园礼嘉,占地面积：,24.7,万平方米,容积率：,0.6,产品：独栋、合院,项目户型区域：,200-400,平方米,特点：合院别墅由,7,栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受,项目介绍,合院产品,龙湖,悠山郡,10,创新,7,合院别墅，保证每户都有南向庭院,面积区间适应性较强，面积从,210,到,340,由,7,栋别墅组成，每栋采用,子母楼设计。,子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，,给人以,7,个独栋的印象。,各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的,内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊,，达成,“,内,”“,外,”,、沟通。,二层平面,三层平面,户户有庭院,合院产品,龙湖,悠山郡,11,地下层平面,一层平面,动线,可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之间的私密性,7,独,栋围合在提供独栋感受的同时容积率可以做到,0.6,，大大,提高了土地的使用效率，而且通过户型及景观绿化，并不会明显降低别墅的私密性,实墙，无窗,通过绿化等设施保证居住空间的私密性,合院产品,龙湖,悠山郡,12,合院产品,富力十号,地址：朝阳区广渠路,10,号,建筑面积：,10,万平方米,容积率：,2.25,（整体）,1,（合院部分）,产品：高层、合院,项目户型区域：,220-500,平方米,特点：合院别墅容积率达到,1,项目介绍,位于北京核心地段的合院别墅，合院容积率,1,，整体容积率,2.25,本案,13,合院产品,富力十号,负一及负二层,一层,二层,三层,以,8,合院和,6,合院为主要的联合形式,以,8,合院和,6,合院为主要的联合形式，每户均有东西两个内部庭院，至少两个双向露台,面积区间（）,432-500,总户数,34,功能分布,地下二层,地上三层,户间连廊,连廊上部,即为露台,内庭院,组团内部地下停车,下沉式,庭院,14,联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性。,在短面宽,/,大进深的基地条件下，通过,U,型或者,L,型的建筑单体设计，巧妙地把内院私密化，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果。,香江别墅,联院产品,香江别墅,通过联院产品设计达到,0.6,的容积率，并实现多重庭院、,270,度采光的居住感受,庭院,建筑,建筑,庭院,建筑,庭院,两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院,两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向,15,三重庭院设计，增加了居住空间与庭院的互动性,三重庭院：将西方的,“,庭院绕着房子转,”,和东方的,“,房子绕着庭院转,”,两种设计理念相结合，创造出中西合璧的,“,深宅大院,”,，每户都拥有西式开放的前庭、东方围合式的中庭和后院。别墅的每一个空间都可以与庭院对话、互动。,美式前院,家庭与邻里的共享风景,坡地别墅独有的起伏地势给予了公共街区与前院近,1.6,米的高差，通过台阶、花坛一体化的处理以及人造材料与天然材制的穿插运用，私家的领地感就在这错落的空间中充分显现。,中式中庭,户外的客厅和起居室,正对起居室的百平米的中院设计，突出了客厅、厨房以及餐厅的核心家庭空间，大尺度的落地玻璃门让中院变成一个有天有地的户外起居室，一个纯粹的家庭活动的核心区域。,私密后院,花园中的主卧,一层主卧，拥有一个最私人的自然院落，是一个 颐养、休闲、收藏、读书、嬉闹的好地方。后院，不仅是一个居住的空间，更是一个精神的寓所。,通过花架、矮墙等局部构件相连,山墙保证庭院的私密性,前 院,内 院,后 院,建,筑,建,筑,两户别墅,U,型联院，虽然更能突显独栋意向，但容积率损失较大,联院产品,香江别墅,16,在内院的基础上，添加连廊增加赠送，容积率可实现,0.64,地址：河北蓟县,占地面积：,2800,万,建筑面积：,1000,万,产品类型：联排、独栋、洋房,案例,盘龙谷,中间户型，使用面积在,210,平米左右，其与,A,户型连廊下面积全部赠送的同时,增强了庭院的私密性,A,A,C,C,B,B,A,：,220,平米,B,：,200,平米,C,：,226,平米,联院产品,蓟县,盘龙谷,私家庭院,17,连廊配合中央庭院，保证私密性的同时，提高了庭院的视觉冲击感，容积率,0.56,卧室,客厅,抛弃古老联排前庭后院的格局，将院子集中在户型中间，两侧构筑物用空中连廊相连接。,院子完全集中，实际面积很小，展示效果很强,院子私密得到保证，客厅与卧室同享大面积绿地，用连廊和院子自然分割客用和私人空间,连廊面积可赠送,次卧,主卧,8.3,米,实际庭院面积仅,60,平米,庭院与连廊面积全赠送,毛坯廊桥及内庭,入户起居室,60,平米,联院产品,中粮,祥云社区,18,类别墅产品选型,适当缩放润园产品户型，保证容积率在,0.9,左右，户型面积区间在,160-180,平米之间,建议在除叠墅产品外，适当布置少量低容积率产品如：联院或合院，减弱叠墅产品对低密度氛围的贬损,坚持绿地院落化原则，压缩不必要的大型景观园林,组团内人车分流，减少不必要的道路占地,叠墅产品,联院,合院,成都,小院青城（,r=1,）,武汉,.,万科润园（,r=0.9,）,北京,.,祥云（,r=0.56,）,案例,北京,.,香江别墅（,r=0.6,）,上海,.,龙湖蓝湖郡（,r=0.6,）,重庆,.,龙湖悠山郡（,r=0.6,）,优缺点,与项目匹配度,容积率贡献极高，创新度大,由于成都特殊的政策可以偷出高达,50%,的,面积，但单体面积过夏北方实用性较差,容积率贡献高，能挤出大量空间做绿化,还有较大的可改进空间,庭院空间太小，独栋化意向不够强烈,容积率实现性不佳,L,型联排可实现,270,度采光,前后中庭院面积大，居住舒适性佳,地上层数与叠墅产品相似，无法实现营造低密度意向的作用,围合后的公共庭院增加了邻里交流空间,容积率实现性佳,低密度意向浓，对视问题可通过植被等手段规避,19,