,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,益田,假日广场,星彦地产顾问,POSITIONING,谨希望为项目营销提供方向性支持,11/19/2024,1,益田 假日广场星彦地产顾问POSITIONING谨希,深圳，中国改革开放二十年的精华,华侨城，深圳城市中的精华区域,假日世界：华侨城最不可复制的城市资源,假日广场：假日世界中的最精华部分,精华中的精华将由益田人来创造!,11/19/2024,2,深圳，中国改革开放二十年的精华精华中的精华将由益田人来创造!,因为我们为创造精华而思考!,因为我们为降低客户风险而思考!,因为我们为实现地块最大价值而思考!,我们很荣幸：,11/19/2024,3,因为我们为创造精华而思考!我们很荣幸：8/6/20233,关于超高层的思考,“创造精华”的思维路径,相关市场分析,综合策划定位,物业相关发展建议,11/19/2024,4,关于超高层的思考“创造精华”的思维路径相关市场分析综合策划定,(一)关于超高层的思考,超高层在深圳发展情况,国内外相关案例借鉴,超高层价值如何实现,关于超高层的思考,相关市场分析,综合策划定位,11/19/2024,5,(一)关于超高层的思考超高层在深圳发展情况关于超高层的思,超高层在深圳-(1),项目,区位,价格,核心价值,位置,君豪阁,香蜜湖,15000,东海豪宅片区，香蜜湖，深圳湾,LD,港丽豪庭,彩田南,12000,地标性建筑，生活区域氛围不浓,LD,擎天华庭,景田,8500,地标性建筑,LD,赛格广场,华强北,13000,城市商务区及商业区中心,BD+CD,地王大厦,蔡屋围,28000,城市商务区及商业区核心,BD+CD,招银大厦,车公庙,150元/平,城市商务区及商业区核心,BD+CD,假日广场,华侨城,9000,城市旅游区，居住区，商业区,LD+CD,11/19/2024,6,超高层在深圳-(1)项目区位价格核心价值位置君豪阁香蜜,超高层在深圳-(2),超高层开发两种方向：住宅+写字楼,开发的共性：城市地标性，城市结点区域,写字楼消化不是市场阻力点,11/19/2024,7,超高层在深圳-(2)超高层开发两种方向：住宅+写字楼8,超高层在深圳-(3),超高层开发住宅物业存在不同程度的问题,大户型物业难于消化，价格难于实现；,超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象,超高层价值对于价格的支撑点不足,“商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑,11/19/2024,8,超高层在深圳-(3)超高层开发住宅物业存在不同程度的问,超高层物业开发方向(4),开发方向,典型案例,纯住宅,擎天华庭，君豪阁，港丽豪庭,纯公寓,-,纯写字楼,地王大厦，招银大厦，赛格广场，新时代广场,住宅+公寓,-,住宅+写字楼,-,公寓+写字楼,-,11/19/2024,9,超高层物业开发方向(4)开发方向典型案例纯住宅擎天华庭，君豪,国内外相关案例借鉴(1),户外观光电梯,住友迎宾馆,日本住友泉花园,11/19/2024,10,国内外相关案例借鉴(1)户外观光电梯日本住友泉花园8/6/,超高层物业多出现城市CBD核心区域，商务价值极高,国内外相关案例借鉴(2),11/19/2024,11,超高层物业多出现城市CBD核心区域，商务价值极高国内外相关案,上海宾馆的深圳中心广场，高250米，60层,国内外相关案例借鉴(3),11/19/2024,12,上海宾馆的深圳中心广场，高250米，60层国内外相关案例借鉴,国内外相关案例借鉴(4),地王大厦标准平面图,港丽豪庭标准平面图,11/19/2024,13,国内外相关案例借鉴(4)地王大厦标准平面图港丽豪庭标准平面,本项目超高层发展方向是什么？,超高层最佳的结合形式是什么？,此结合形式市场是否存在空间？,超高层物业所引发的思考,我们需要确实的市场依据,11/19/2024,14,本项目超高层发展方向是什么？超高层物业所引发的思考我们需要确,(二)相关市场分析,深圳写字楼市场,深圳酒店市场,深圳酒店式公寓市场,华侨城区域市场,关于超高层的思考,相关市场分析,综合策划定位,11/19/2024,15,(二)相关市场分析深圳写字楼市场关于超高层的思考相关市场,深圳写字楼市场,未来市场发展前景,各区域特点及相应卖点,市场相对差异性及价格支撑,目标结论,11/19/2024,16,深圳写字楼市场未来市场发展前景目标结论8/6/202316,深圳写字楼市场(1),科技园,蛇口,华侨城,车公庙,中心区,华强北,蔡屋围,国贸,深圳共分八大办公组团,南山,罗湖,福田,11/19/2024,17,深圳写字楼市场(1)科技园蛇口华侨城车公庙中心区华强北蔡屋,深圳写字楼市场(2),区域,可售量,售价,租金,卖点,标准层,从事行业,硬件标准,国贸,80000,11000,80,商务氛围,1100,金融物流,蔡屋围,60000,12500,90,商务氛围,1300,金融证券,华强北,150000,9500,50,商务氛围,1000,商贸投资,中心区,468529,12000,60,中心规划,1400,金融投资,车公庙,214382,8800,50,新兴商务,1200,设计代理,华侨城,70,生态办公,1400,高科证券,科技园,50000,6000,70,科技集中,1100,高科电子,蛇口,40000,6500,35,商务氛围,1000,外资贸易,11/19/2024,18,深圳写字楼市场(2)区域可售量售价租金卖点标准层从事行业硬,深圳写字楼市场(3),商务圈,代表物业,客户群,优劣势,国贸,国贸，深房广场,港资，海内外驻深机构,成熟商务，交通不便,蔡屋围,地王，发展银行,跨国，外资，大型公司,成熟商务，景观缺乏,华强北,赛格，群星广场,通讯，电子，IT小公司,成熟商务，交通阻塞,中心区,投资，国际商会,金融证券，信息产业,规划前景，配套不全,中心西,喜年，招银大厦,金融证券，设计贸易,交通便利，配套不全,华侨城,汉唐大厦,个性广告，设计公司,生态特点，氛围不足,科技园,联想，长城大厦,科技研究，科技实业,科技为主，特征鲜明,11/19/2024,19,深圳写字楼市场(3)商务圈代表物业客户群优劣势国贸国贸，深,华侨城区域市场(4),区域特点：国际化，具有生态、人文的办公环境,客户群特征：小型设计公司，高科技公司、广告公司,需求特点：大区域氛围，独特个性的发展型企业,市场差异性：独特的生活区域，商务价值,价格支撑点：区域的稀缺性(生态+景观+旅游),价格预期：950010000元/平米(保守预计),11/19/2024,20,华侨城区域市场(4)区域特点：国际化，具有生态、人文的办公,深圳酒店市场分析,深圳酒店业发展特点,华侨城酒店经营模式,华侨城酒店未来发展空间,是否为酒店式公寓提供发展空间,目标结论,11/19/2024,21,深圳酒店市场分析深圳酒店业发展特点目标结论8/6/20232,深圳酒店市场(1),华侨城,华强北,国贸,酒店物业与商务圈及旅游圈发展相关,大梅沙,11/19/2024,22,深圳酒店市场(1)华侨城华强北国贸酒店物业与商务圈及旅游圈,深圳酒店市场(2),区域,酒店,星级,客房量,日租金,特色,面积,入住率,福田,圣廷苑,298,690,商务,25-32,70%,新世纪,350,430,商务,22-35,65%,南山,深圳湾,308,430,度假,22-30,65%,威尼斯,376,770,度假,25-30,72%,海景,119,310,商务,25,50%,罗湖,阳光,307,650,商务,25-35,60%,富临,541,400,商务,22-32,65%,盐田,雅兰,192,430,度假,35-40,55%,11/19/2024,23,深圳酒店市场(2)区域酒店星级客房量日租金特色面积入住率福,深圳酒店市场(3),深圳酒店业发展以圈层划分,酒店业发展依附于旅游区域,华侨城独特的商务旅游的酒店业模式,11/19/2024,24,深圳酒店市场(3)深圳酒店业发展以圈层划分 8/6/202,华侨城酒店市场(4),华侨城酒店有四家星级酒店,华侨城酒店平均入住率已达65%,酒店集团形成为定位提供市场基础,度假休闲性质商务公寓在市场上并不多见,11/19/2024,25,华侨城酒店市场(4)华侨城酒店有四家星级酒店8/6/202,深圳酒店式公寓分析,酒店式公寓的发展空间,酒店式公寓的价格支撑,酒店式公寓的后续问题,相关的硬件配置,目标结论,11/19/2024,26,深圳酒店式公寓分析酒店式公寓的发展空间目标结论8/6/202,深圳酒店式公寓(1),传统意义的酒店式公寓：,起源于欧洲，在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业；,专门管理公司统一管理，酒店的性质相当于个人住家,现代意义的酒店式公寓：,提供酒店的服务与管理，兼有居住和办公的功能；,是将住商家有机结合，作为连接酒店和私人公寓的桥梁,11/19/2024,27,深圳酒店式公寓(1)传统意义的酒店式公寓：现代意义的酒店式,深圳酒店式公寓(2),区域,项目,位置,售价,客户,物管,服务标准,租金,福田,嘉汇新城,上海宾馆,10000,贸易,庐山,80-90,江苏大厦,中心区,8500,证券服务,世邦魏,85-90,罗湖,丹枫白露,沿河北路,11000,电子,三九,45-56,名仕阁,蔡屋围,11000,商贸,梁行,75-90,地王大厦,蔡屋围,11000,办事处,建设,100,爵士大厦,和平路,12000,贸易服务,梁行,75-90,中民时代,笋岗路,13000,服务中介,梁行,45-50,南山,好来居,南油大道,5700,投资客,30-40,东方假日,南山,7900,电子服务,50-60,11/19/2024,28,深圳酒店式公寓(2)区域项目位置售价客户物管服务标准租金福,酒店式公寓发展(3),深圳是最早兴起酒店式公寓的城市,1993年，万科开发的荔景大厦首提酒店式服务公寓概念,1995年，地王大厦，云峰花园、庐山大厦相继提出,1997年，汇展阁一个月售完，最高价39000/平米创天价,1998年，大量酒店式公寓概念楼盘上市-,2002年，丹枫白露产权式酒店公寓红遍鹏城,11/19/2024,29,酒店式公寓发展(3)深圳是最早兴起酒店式公寓的城市8/6/,酒店式公寓客户类型(4),客户类型,需求特点,海内外商务人员,要求私密性强，活动空间自由，将居住空间与办公室结合，所需的户型面积较小，,驻深圳商务人员,国内及海外不少商务人员往来深圳，会选择酒店，也可能住商住楼或酒店式公寓，方便居住和办公,投资客,深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低物业，投资客较喜欢此投资方式,小企业SOHU族,深圳小企业多，少数盈利强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公、休息及接待客户,居家自住者,带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓可用于家庭居住，总价和物业费较高影响购买,11/19/2024,30,酒店式公寓客户类型(4)客户类型需求特点海内外商务人员要求,酒店式公寓位置要求(5),位于高级写字楼附近，交通方便,位于酒店密集的繁华市区,邻近写字楼，有较完善的商业,11/19/2024,31,酒店式公寓位置要求(5)位于高级写字楼附近，交通方便8/6,酒店式公寓需求分析(6),酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑；,价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套,华侨城具备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异；,需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足,价格预期：85009000元/平方米(保守估计),11/19/2024,32,酒店式公寓需求分析(6)酒店式公寓分布有规律性，在城市商务,(二)相关市场分析,市场综合定位,写字楼与公寓面积配比,价格支撑点的