单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天津滨海公司梅江南项目沟通会,理念沟通,梅江南（1.2万亩）项目,的,的关键是整合,营,营销传播,当前的形势：,万,万里长征第一,步,步,由于企业战略,运,运营得法，又,借,借梅江板块推,广,广之势，加之,本,本板块自身现,实,实优势，本板,块,块已初步取得,市,市场认同，生,地,地已经开始变,成,成熟地和宝地,，,，本案的一般,意,意义上的成功,已,已经难度不大,，,，似乎已可坐,享,享其成，弹冠,相,相庆了。,然而，滨海公,司,司手执梅江南,板,板块这一令人,垂,垂涎三尺的超,级,级土地资源，,如,如何才能不辜,负,负机遇的垂青,，,，使手中这一,绝,绝板地块的开,发,发价值最大化,，,，市场收益尽,力,力达到极至？,“,“取乎其上，,得,得乎其中，取,乎,乎其中，得乎,其,其下”。,应该说，从树,立,立本案强大的,总,总体品牌、企,业,业品牌，“出,成,成果、出人才,、,、出机制、出,品,品牌”，积累,无,无形资产，并,从,从为接下来的,张,张贵庄项目开,发,发乃至滨海公,司,司的中长期战,略,略发展做战略,铺,铺垫的角度来,说,说，还任重而,道,道远。如果不,能,能从战略上高,度,度重视，只满,足,足于一般项目,意,意义上的成功,，,，将浪费一次,千,千载难逢的战,略,略机会！,当前的任务：,整,整合，整合,，,，还是整合,1,.2万亩如何,整,整合周边主要,主,主题板块（行,政,政、教育、体,育,育/奥运、会,展,展、工业/开,发,发区）的资源,，,，形成众星拱,月,月之势？,1.2万亩内,部,部三个地块如,何,何整合，作为,一,一个整体（航,母,母理念），统,一,一定位、规划,与,与推广，而不,是,是一块一块分,别,别去卖？,松江公司如何,从,从根本上强化,总,总体概念整合,，,，突出强大的,整,整体板块品牌,概,概念，避免在,整,整体板块1.2万亩概念与,各,各项目之间出,现,现不应有的中,间,间层次的品牌,概,概念（如梅江,南,南3300亩,概,概念层次）？,如何在整体板,块,块推广中，推,出,出简洁、鲜明,、,、具包容性的,主,主题概念，而,不,不是过于具体,和,和易于与常规,的,的房地产项目,同,同质化的概念,，,，如何大手笔,粗,粗线条地发动,“,“空战”，发,动,动海湾战争，,而,而不拘泥于塔,利,利班式地面部,队,队的打法,？,当前的问题：,工,工作平台尚,未,未形成,总体主题概念,固,固然重要，但,它,它是静态的，,策,策划报告里的,主,主题概念只是,一,一个纸上的说,法,法，要真正取,得,得“三老”的,认,认知，成为现,实,实的市场中活,生,生生的东西，,真,真正注入到我,们,们品牌的内涵,之,之中，还有一,个,个相当的过程,，,，需要一个合,理,理的组织与工,作,作流程来支持,。,。,目前整合营销,传,传播存在的主,要,要问题：企业,内,内部组织整合,不,不足，战略策,划,划、营销策策,、,、广告执行的,上,上、中、下游,工,工作流程组织,与,与设计不到位,，,，多头并进，,易,易出现打乱仗,的,的局面。,内部组织整合,总体策略,与,与主题概念整,合,合 一老,、,、二老理念整,合,合实施（,执,执行层面）整,合,合,概念沟通,新天津休闲生,活,活中心区,为什么？,在地块优势、,市,市场机会、企,业,业战略目标、,政,政府规划设计,要,要求中找到了,最,最佳结合点！,天津的变迁,新天津浮出,水,水面,南部新城分析,天津CLD出现,王志纲工作室,跨入新的世纪,，,，随着天津市,政,政府的南迁，,大,大学城、奥运,场,场馆、会展中,心,心的规划建议,，,，天津市的城,市,市格局将会发,生,生明显的变化,。,。城市不再是,摊,摊大饼一样的,发,发展，而是按,照,照明确的功能,分,分区，进行城,市,市功能的再造,和,和完善，中央,商,商务区（CBD）、新型商,业,业中心（以张,贵,贵庄项目为核,心,心的东部地区,）,）和中央生活,区,区（CLD）,都,都将浮出水面,。,。,天津市的变迁,WTO,大北,京,京,对天津城市发,展,展产生巨大影,响,响,天津自身是,沿海河向东、,向,向南,发展的,王志纲工作室,南部新城,天津的CLD,，,，最适合人居,的,的地方。,东部新城（张,贵,贵庄项目）,一个外向型的,、,、新天津的商,业,业中心。,王志纲工作室,新市政府,政,政府资源迁移,南部大学城,教育资源迁,移,移,新展览中心,会展资源迁,移,移,奥运场馆规划,体育资源,迁,迁移,西青开发区,生产资源迁,移,移,王志纲工作室,社会资源的南,迁,迁：,一个集,行政、会展、,高,高教,、工业、,居住等,区域功能的新,兴,兴城市功能区,天津南部新城,将浮出水面。,这,这是,全天津最适宜,居,居住的地方,，是,新天津的CLD（中央生活,区,区）。,本案恰恰位于,南,南部新城的中,心,心位置。,王志纲工作室,所谓中央生活,区,区（CLD）,：,：Central Live District，是,指,指在一个大型,城,城市中，在总,体,体规划引导下,，,，随着经济发,展,展到一定阶段,，,，人们的工作,、,、生活等行为,模,模式发生了功,能,能分化。某一,区,区域相对以居,住,住功能为主，,强,强调环境的优,美,美，区内生活,高,高效率，通往,中,中心商业区、,办,办公区的交通,便,便利，各类配,套,套如体育休闲,场,场所、学校等,齐,齐全。人们共,享,享蓝天、白云,、,、阳光。它绝,非,非是人口高度,集,集中的居住区,，,，相反，它是,一,一种科学的居,住,住理念，是将,自,自然资源（土,地,地、山林、绿,化,化等）合理利,用,用并调配，运,作,作现代手段（,交,交通、新建筑,等,等）达成的一,种,种“人与自然,和,和谐共存”的,结,结果。,体育区,行政,区,区,教育区,会,会展交流区，,工,工业区环绕本,案,案,本案处于南部,新,新城的核心。,是,是,南部新城的灵,魂,魂,是众星捧,月,月的月亮。,王志纲工作室,天津市休闲业,发,发展态势,天津旅游休闲,业,业发展态势,天津是个,缺乏时尚品位,休,休闲,的大都市。,天津的休闲生,活,活一直都只是,在,在一种低水平,上,上徘徊，严重,缺,缺乏系统的比,较,较高水平的休,闲,闲设施和休闲,市,市场。天津的,旅,旅游休闲业,正处在由自发,的,的被动的低级,状,状态向自觉的,主,主动的高级状,态,态转化的过程,中,中，市场潜力,巨,巨大。,天津的城市旅,游,游休闲业将蓬,勃,勃兴起。,天津可以说是,大,大北京地区最,具,具有休闲色彩,的,的大都市，历,史,史文化底蕴深,厚,厚，商业文化,传,传统悠久，具,有,有良好的城市,旅,旅游休闲条件,，,，除对北京人,的,的休闲有吸引,力,力以外，随着,本,本地人生活水,平,平的不断提高,，,，整个城市的,旅,旅游休闲业将,蓬,蓬勃兴起。,企业分析,自身定位：即,做,做地产商，又,做,做房产商，最,终,终的目的是做,城,城市发展商。,企业实力：土,地,地、资金、政,府,府和银行方面,的,的关系和资源,的,的整合，有操,作,作大盘的能力,和,和魄力。,开发模式：借,力,力造势，打造,品,品牌。,整合一批专业,顾,顾问，强强联,合,合。,项目开发的条,件,件和现实基础,地块的核心价,值,值何在？,正确认识地块,的,的核心价值正,是,是本案策划的,最,最重要的依据,。,。在新天津CLD核心区位,的,的概念统领下,，,，本项目地块,有,有能力成为全,天,天津最适宜人,居,居的区域。它,的,的开发，意味,着,着天津人居环,境,境和社区品味,的,的全面提升，,意,意味着天津“,泛,泛地产”时代,的,的到来。,优势,区位优势：,新天津CLD,核,核心区域。,资源优势：,自然优势：生,物,物资源和水资,源,源丰富，拥有,优,优美的旅游和,休,休闲环境。地,块,块规整，开阔,。,。,生态保护良好,，,，环境非常怡,人,人。水面、芦,苇,苇、水鸟、生,态,态林构成了一,幅,幅非常生动、,亲,亲切、详和、,宁,宁静的画卷。,这,这样一块得天,独,独厚的，焕发,着,着勃勃生机的,土,土地不充分利,用,用它的自然价,值,值就太可惜了,。,。因为以前是,养,养鱼溏的集中,区,区，遗留了大,片,片的生态水面,，,，因势利导建,一,一个以生态休,闲,闲为主题的有,大,大面积水的休,闲,闲生活区顺理,成,成章，也充分,体,体现了这块土,地,地的核心价值,。,。,恰逢,天津城市规划,重,重心向南迁移,的历史机遇，,必,必将带动南部,地,地区大的发展,。,。,大型休闲中心,天津市内,尚,尚没有规模大,、,、功能全的大,型,型休闲中心，,而,而随着社会总,体,体生活水平的,提,提高，这方面,的,的,市场需求将会,越,越来越大,。,机会,王志纲工作室,综合评估：,整个天津外环,线,线以内的市区,范,范围没有一个,成,成规模的供本,地,地人休闲和短,期,期度假的地方,。,。现有的天,塔,塔公园、,水,水上公园、,天津乐园,、,、北宁公园,等市内公园,只,只能满足于观,光,光和娱乐的需,要,要，而更高档,次,次的休闲和短,期,期度假地在市,内,内则无处可寻,。,。卫南洼风景,区,区有得天独厚,的,的开阔水面及,大,大批的水鸟、,芦,芦苇、鱼类等,自,自然资源。是,建,建,市民休闲区,的天赐宝地。,开发设想,王志纲工作室,有效整合周边,市,市政和配套资,源,源，形成众星,捧,捧月之势,卫南洼是轴心,，,，梅江南和王,兰,兰庄是两翼，,以,以轴心带起两,翼,翼飞动。,主导功能,：,居住，休闲,辅助功能：,旅游观光、商,业,业配套、教育,、,、商务、运动,王志纲工作室,卫南洼南,湖,湖休闲中心,生态休闲：自,然,然保护区,运动休闲：奥,林,林匹克公园、,水,水上高尔夫,观光农业休闲,：,：农家乐、“,海,海上”庄园,购物休闲：风,情,情商业街,撒野公园、水,上,上运动、垂钓,、,、风筝、丛林,单,单车、健身步,道,道、农家小筑,、,、水面、芦苇,、,、鹭鸟、水上,高,高尔夫构,成,成了一个自然,、,、生态、高尚,的,的市民休闲区,，,，为天津市民,的,的日常休闲生,活,活提供了一个,升,升级换代的首,选,选之处。,明修栈道，暗,渡,渡陈仓,。,卫南洼作为,梅江南和王兰,庄,庄的社区超级,配,配套,考虑做,经,经济规模的开,发,发和符合市场,规,规模的开发。,如,如：沿干道两,侧,侧的商业、银,行,行、邮电等,-,购物休闲中心,提升地块价值,：,：,富于品位的、,参,参与性项目，,如,如：水上高尔,夫,夫和高档别墅,。,。,-,高品位运动休,闲,闲中心,品牌推广形象,：自然的、生,态,态的卫南洼风,景,景区,-,自然的生态休,闲,闲中心,保护性开发。,王志纲工作室,梅江南南,湖,湖东城,水景、生态高,档,档居住区,王志纲工作室,王兰庄南,湖,湖西城,运动、休闲、,文,文化中高档居,住,住区,可以考虑整体,转,转让于有实力,、,、有品牌、有,能,能力操作大盘,的,的房地产商开,发,发商进行整体,开,开发。,王志纲工作室,