单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,目 录,米易县城分析,第一部分,目标地块分析,第二部分,市场分析,第三部分,主要竞品分析,第四部分,定位建议,第五部分,目 录 米易县城分析第一部分,第一部分、米易县城分析,第一部分、米易县城分析,一、县城分析,-,县城简介,米易,米易县位于攀枝花、西昌两市之间，是成昆线上重要的次级交通枢纽，是成昆线重点交通要塞，亦为成昆线上重点康养之都。,米易县地处四川省西南角，攀枝花市东北部。,东与凉山彝族自治州会理县、南与攀枝花市盐边县山岭相连，西与攀枝花市盐边县、凉山彝族自治州盐源县以雅砻江为界，北与凉山彝族自治州德昌县陆路相邻。全县幅员面积2152.70平方千米，境内东西最大横跨52.5千米，南北最大纵距73.2千米,，,距离成都约,700,公里，汽车,6.5,小时、火车,12.5,小时，距离西昌约,150,公里，车程,1.5,小时。,一、县城分析-县城简介米易米易县位于攀枝花、西昌两市之间,一、县城分析,-,县城简介,米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程，距攀枝花碧桂园项目约为,1.2,小时车程。县城,辖攀莲镇、丙谷镇、撒莲镇、垭口镇、得石镇、白马镇、普威镇7个镇。,全县总人口,21.97,万，城镇化率,39.68%,，,2016,年接待外地游客,274,万人次。,宏观经济指标,2016,年,全县总人口,21.97,万,主城区常住人口,/,城镇化率,8.72,万,/39.68%,生产总值,/,增速,131,亿,/10.6%,人均,GDP,6.2,万,财政收入,13.9,亿,城,/,乡居民收入,2.73,万,/1.32,万,社会消费品零售总额,/,增速,33.22,亿,/11%,建成区面积,6,平方公里,房地产开发投资（亿元）,5.88,亿,/19%,全县商品住宅销售面积,11.88,万方,主城区年去化金额,/,套数,/,面积,5.69,亿,/1285,套,/11.91,万方,距成都距离,700,公里,平均交易价格（元,/,）,4756,元,/,接待外地游客,374万人次,年度旅游创收,33,亿,统计数据来源：,米易县公众信息网,-2016,年年鉴,一、县城分析-县城简介米易县位于四川省西南角，省道214,一、县城分析,-,县城区位,城北片区（主城区）：目前城北区由于近期开放效果较好，但是沿河已经没有地块，发展只能往克朗区域延伸，相比城南大量沿河土地，局限性较大。,城南片区（老城区）：县城早期核心居住区，配套完善便利，且,占据临河较佳区位，视野佳，开发潜力大。,城市发展方向：主要向,城南新区及北区克朗片,区发展。其中,城南片区土地资源优势明显，成熟度较高，一直受政府重视，而城北片区由于地形限制发展已经受限。,城南片区,（老城区）,城北政务新区,（主城区）,拟建,森林公园,克朗新区,一、县城分析-县城区位城北片区（主城区）：目前城北区由于,一、县城分析,-,县城人口及消费水平,乡镇级行政单位,人口,（单位：万人）,农业人口,18.71,非农业人口,3.26,辖属乡镇,7,个,城镇化率,39.68%,2016,年，米易县城镇居民人均可支配收入为,27224,元,乡镇居民人均可支配收入,18028,元；,2016,年，米易县社会消费品零售总额为,33.22,亿元；,2016,年，米易县人均,GDP,约为,62000,元。,一、县城分析-县城人口及消费水平乡镇级行政单位人口农业人,一、县城分析,-,近三年接待游客情况,米易县近三年接待游客量均成上涨趋势，其中：,1.2016,年接待游客量,374万,人次，较,2015,年上浮,12.11,%,；,2.2016,年实现旅游创收,33,亿，较,2015,年上浮,4.7,%,。,米易县近三年接待游客情况一览,年份,接待游客量（万次）,旅游收入（亿）,2014,年,256,24.6,2015,年,333.6,31.5,2016,年,374,33,一、县城分析-近三年接待游客情况米易县近三年接待游客量均,一、县城分析,-,县城交通,公路：,米易县位于四川省西南角，,省道214,、,西攀高速公路,均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里,。,航空：,米易县境内没有客运航空港，但距离周边机场车程较近,，,其中,到,攀枝花机场,、,西昌机场,均在1小时车程,。,铁路：,米易县已经通车的铁路有：,成昆铁路,和,正在建设的成昆铁路复线,，,是位于成都、昆明、攀枝花沿线重要中转点位。,交通发达，交通工具齐全,米易县客运中心,G5,：西攀高速公路,S214,省道,成昆铁路,安宁河大桥,一、县城分析-县城交通公路：米易县位于四川省西南角，省道,一、县城小结,米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程。,米易县人口增长缓慢，全县城,人口,21.97,万，城镇化率约为,39.68%,，县城区常驻人口,8.72,万,；,2016,年城镇居民人均可支配收入为,27224,元,，同比增幅,9.4%,，收入相比往年提升；,因米易县优良的居住气候，通达的交通环境，近几年接待外来越冬康养旅游人次逐步提升,，,2016,年接待越冬旅游人群约为,374,万人次，,较,2015,年上浮,12.11,%,；,旅游创收,33,亿，,较,2015,年上浮,4.7,%,，,保持较为稳健的增长态势，此,为外地人至米易康养购房提供了基础。,全县经济及人均收入水平，为地块的开发提供了良好的经济环境，另一方面,外地客越冬度假及康养消费的稳定增长,，为城市带来大量功能性住房增长需求，尤其,2016,年底开始，非常明显。,一、县城小结米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路,第二部分、目标地块分析,第二部分、目标地块分析,一、目标地块位置,城南片区,（老城区）,米易火车站,米易县政府,城,市,发,展,方,向,向,北,力,求打造康养之都,目标地块,米易县高中,克朗片区,城北政务新区,（主城区）,城南新区,一、目标地块位置城南片区米易火车站米易县政府城力目标地块米易,城南片区（老城区）,二、区位配套,米易县政府,目标地块,城南老城区板块,县城成熟片区，得到当地人认可，占据临河较佳区位，视野佳，周边成配套多,米易火车站,米易县第一初级中学,米易城关小学（米易硬件设施最好的小学）,重要,节点,距离,（,KM,）,时间,（分钟）,米易县政府,2,4,高速公路收费站,2.5,5,米易县中医院,1.5,2,米易县火车站,1.5,3,米易城关小学,50,米,1,米易一中（初中）,1,3,米易县中医院,南城,1,号项目,米易最大户外游乐场,城南片区（老城区）二、区位配套米易县政府目标地块城南老城区板,三、目标地块小结,城区定位：,城南老城区、成熟度高，,米易县重点区域，较受当地人认可,周边配套：,1,、地块旁边即是米易硬件设施最好的小学，且距离县政府、重点中小学、农贸市场、中医院距离控制在,3,公里以内，生活配套成熟度高；,2,、距离火车站、客运中心较近，主城区内，交通便利；,3,、临安宁河，视野较佳。,4,、城南片区，离老城近比较受当地人认可,5,、地块平整,竞品项目,1,、,南城,1,号，,地块河对岸，本地小开发企业，无推广无专业营销，蓄客火爆；,2,、海棠蓝湾，城北项目，当地人普遍认为较远，,80%,依靠外地客户，,余货,10,套，半年去化,600,左右。,三、目标地块小结城区定位：城南老城区、成熟度高，米易县重点区,第三部分、市场分析,第三部分、市场分析,一、前三年土地成交信息,一、前三年土地成交信息,一、前三年土地成交信息,2015,年，米易县共计成交商住用地,2,宗，供应面积,13.67,万,，其中,20162017,年未供应土地。,一、前三年土地成交信息2015年，米易县共计成交商住用地2宗,二、前三年房地产成交数据,2015,年至,2017,年，米易县共计成交商品房,3586,套：,20152016,年呈现平稳态势；,2017,年收到政府对外大力宣传康养之都，一方面因外地越冬康养客大量购房用作投资及康养，另一方面外地客挤压了本地居民的购房需求，故而,2017,年上半年成交,1191,套，直逼前两年全年成交量，且成交均价一路上涨。,年度,套数,面积,（万,m,2,）,均价,（元,/m,2,）,2015,年,1180,10.54,3976,2016,年,1285,11.91,4756,2017,年,1-6,月,1191,11.73,5589,合计,3586,33.38,-,二、前三年房地产成交数据2015年至2017年，米易县共计成,三、市场分析小结,自,2013,年,-2017,年，米易县政府供应地块逐年减少，甚至于,2016/2017,年无新地供应，市场上以去化前三年供应地块存货为主；,20152017,年米易县新建商品房去库存表现良好，因外地越冬康养购房客的大力投资及内部需求的挤压，本地商品房出售均价呈现一路上涨的态势（从,2015,年的,3976,元,/,上涨至,2017,年的,5589,元,/,）；。,市场趋势研判：,近三年米易县市场平稳前进，随着整体市场回暖、外地越冬康养投资客及棚户区改造的利好政策的出台，,2017,年上半年区域内房地产市场量价齐升，整体市场在售项目仅存,2,个，且已取证库存,10,套，未取证,220,套推出时间待定，目前蓄客期。,三、市场分析小结自2013年-2017年，米易县政府供应地块,第四部分、主力竞品分析,第四部分、主力竞品分析,克朗新区,一、目标地块周边参考竞品分布,城南片区,（老城区）,目标地块,1.,项目名称：迷昜森林,【,已售罄,】,土地信息：,占地,55,亩，容积率,2.2,产品：,高层,77109,，,2T5,，共计,5,栋，,730,套，清水,销售情况：,1,、,2017,年,1,月,1,日开盘，推出,3#,、,4#,楼，均价,4700,元,/,；,2,、,2017,年,2,月,4,月，散卖,2#,，均价,5400,元,/,3,、,2017,年,5,月,28,日推出二批次,1#,、,5#,楼，均价,56005700,元,/,上半年去化,710,套，外地康养客购房比例约为,60%,。,2.,项目名称：海棠蓝湾,【,重点对标,】,土地信息：,占地,138,亩，容积率,1.36,产品：,高层,60-80,，,2T4,，,2T6,，,2T6,；联排,43138,，清水,销售情况：,1,、,2014,年,8,月开盘，,1,期已推高层,4,栋，,2016,年,8,月已交付，均价,3500,元,/,；,2,、在售为,2,期，高层,3,月,-9,月月均,40,套，,10,月至次年,2,月月均去化,80100,套，高层均价,5800,左右、别墅均价,11000,左右。现,总共余货,10,套左右。外地康养购房客户占比,80%,。,结论：,1,、米易县老城区板块成熟度高，极容易受到当地人认可，且出售地块极少，,房地产较热；,2,、迷昜森林,距离目标地块较远，以刚改投资为主，品质一般，该项目,2017,年上半年全部推出,5,栋,77109,的高层，已经全部售罄，其中外地康养购房人群占比,60%,，因位于新区，周边配套成熟度较低；,3,、海棠蓝湾项目规划为康养型项目，项目内部智能化设施齐全，且配备有自驾游基地、采摘基地、康养中心；开发商比较注重产品包装，品质相对较高，其产品规划为,6080,高层，,43138,联排别墅，因其康养配套