单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,房地产经纪,*,2024/11/19,房地产经纪,1,第五章 房屋买卖,教学内容：,1,、,房屋买卖市场,2,、,房屋,买卖及其流程,3,、房地产价格分析,4,、房屋买卖环节税费,2023/10/7房地产经纪1第五章 房屋买卖教学内容：,2024/11/19,房地产经纪,2,一、房屋买卖市场,买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。,新房市场,和存量房市场,现房市场和期房市场,居住和非居住房地产市场,高档、中档、低档房地产市场,第一节房屋买卖市场,2023/10/7房地产经纪2一、房屋买卖市场买卖的商品,2024/11/19,房地产经纪,3,二、房屋买卖市场的参与者,2023/10/7房地产经纪3二、房屋买卖市场的参与者,2024/11/19,房地产经纪,4,三、房屋买卖市场的特点,1.,区域性,2.,垄断竞争性,3.,周期性,4.,易于形成泡沫,2023/10/7房地产经纪4三、房屋买卖市场的特点,2024/11/19,房地产经纪,5,一、房屋买卖的条件,一）新建商品房销售规定,（一）,商品房预售的条件,1.,已交付全部的土地出让金，,取得土地使用权证书。,2.,持有,建设工程规划许可证和施工许可证,。,3.,提供预售的商品房计算，,投入,开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上,，,并已经确定施工进度和竣工日期。,4.,取得,商品房,预售,许可证。,第二节房屋买卖及其流程,2023/10/7房地产经纪5一、房屋买卖的条件第二节房屋,2024/11/19,房地产经纪,6,（二）,商品房现售的条件,1.,具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。,2.,取得,土地使用权证书,或是土地的批准文件。,3.,持有,建设工程规划许可证和施工许可证,。,4.,已,通过竣工验收,。,5.,拆迁安置已经落实。,6.,配套基础设施和公共设施具备交付使用条件,，或已,确定施工进度和,交付,日期。,7.,物业管理方案已经落实,。,2023/10/7房地产经纪6（二）商品房现售的条件,2024/11/19,房地产经纪,7,（三）商品房销售代理的规定,1,、实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的,房地产经纪机构代理,。,2,、房地产经纪机构应当经纪,服务项目、服务内容和收费标准,在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取其他费用。,3,、房地产经纪机构和执业人员,不得炒卖房号,，,不得,在代理过程中,赚取差价,，,不得,通过,签订阴阳合同,违规交易，,不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得,采取,内部认购、雇人排队,等手段制造销售旺盛的虚假氛围,。,2023/10/7房地产经纪7（三）商品房销售代理的规定,2024/11/19,房地产经纪,8,（四）新建,商品房销售中的禁止行为,1.,不符合,商品房预售条件的,，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动。,2.,商品住宅,按套销售,，,不得分割拆零销售；,3.,不得采取返本销售和变相反本销售（,售后,包租）的方式销售商品；,4.,实行购房实名制，,商品房认购后不得擅自更改购房者姓名；,2023/10/7房地产经纪8（四）新建商品房销售中的禁止,2024/11/19,房地产经纪,9,5.,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售他人；,6.,商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划，设计；,7.,房地产广告的房源信息,应当,真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，,不得含有下列内容：,（,1,）升值或投资回报的承诺；,（,2,）以项目达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置；,（,3,）违反国家有关价格管理的规定；,（,4,）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的,误导宣传,。,2023/10/7房地产经纪95.房地产开发企业不得在未解,2024/11/19,房地产经纪,10,（一）,不能买卖的类型,1,、查封的房屋。,2,、依法收回土地使用权的房屋。,3,、,共有房屋，未经其他共有人书面同意的。,4,、权属有争议的。,5,、,未依法登记领取权属证书的房屋。,6,、,未经抵押权人同意的已抵押的房屋。,7,、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,二）,存量商品房,买卖规定,2023/10/7房地产经纪10（一）不能买卖的类型1,2024/11/19,房地产经纪,11,（二）共有房屋买卖规定,是指两个或是两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。,2023/10/7房地产经纪11（二）共有房屋买卖规定,2024/11/19,房地产经纪,12,按份共有人的权利,：,1,、通常，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额。,2,、按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；,3,、按份共有人处分共有房屋，经占三分之二以上份额共有人同意即可。,共同共有人的权利：,1,、共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋，才可请求分割。,2,、共同共有人处分共有房屋，需经全体共同人同意。,2023/10/7房地产经纪12按份共有人的权利：,2024/11/19,房地产经纪,13,（三）已抵押房屋买卖规定,1,、买卖已设定抵押的房屋，须经过,抵押权人同意；,2,、抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人,提前清偿债务或提存,。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。,3,、卖方须在办理买卖合同网签（或备案）前提前,还清贷款，注销抵押登记,，取回房屋权属证书。,2023/10/7房地产经纪13（三）已抵押房屋买卖规定1、,2024/11/19,房地产经纪,14,（四）,已出租的房屋买卖规定,1.,出卖人出卖房屋，,应提前三个月,通知承租人，,承租人在同等条件下享有优先购买权,。,2.,“买卖不破租赁”,。,2023/10/7房地产经纪14（四）已出租的房屋买卖规定,2024/11/19,房地产经纪,15,三）其他住房买卖规定,1,、已购公有住房买卖规定,可售公有住房（市场价、成本价、标准价）,不可售公有住房；,2,、经济适用房和限价房买卖规定,购买经济适用房,不满,5,年，不得直接上市交易，,购房人因特殊原因需转让的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。,满,5,年转让的，,需按照同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。,2023/10/7房地产经纪15三）其他住房买卖规定,2024/11/19,房地产经纪,16,二、房屋买卖合同,商品房买卖合同主要内容：,(1),当事人名称或者姓名和住所；,(2),商品房基本状况；,(3),商品房的销售方式；,(4),商品房价款的确定方式及总价款、,付款方式、付款时间；,(5),交付使用条件及日期；,(6),装饰、设备标准承诺；,(7),供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；,(8),公共配套建筑的产权归属；,(9),面积差异的处理方式；,(10),办理产权登记有关事宜；,(11),解决争议的方法；,(12),违约责任；,(13),双方约定的其他事项,。,2023/10/7房地产经纪16二、房屋买卖合同商品房买卖合,2024/11/19,房地产经纪,17,面积差异的处理：,按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明,合同约定面积与产权登记面积,发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：,面积误差比绝对值在,3%,以内,(,含,3%),的，据实结算房价款；,面积误差比（产权登记面积,-,合同约定面积）,/,合同约定面积,100%,2023/10/7房地产经纪17面积差异的处理：按套内建筑面,2024/11/19,房地产经纪,18,面积误差比,绝对值超出,3%,时，买受人有权退房。,买受人不退房的，,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在,3%,以内,(,含,3%),部分的房价款由买受人补足；超出,3%,部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。,产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在,3%,以内,(,含,3%),部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出,3%,部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。,2023/10/7房地产经纪18面积误差比绝对值超出3%时,2024/11/19,房地产经纪,19,三、房屋买卖的主体资格,广州：居民家庭,新购买,的住房，须取得不动产证,满,2,年,后,方可转让,或办理析产手续；企事业单位、社会组织等,法人单位,新购买的住房，须取得不动产证,满,3,年,后,方可转让。,2023/10/7房地产经纪19三、房屋买卖的主体资格,2024/11/19,房地产经纪,20,买方主体资格,房屋买卖中,买方,必须是法律法规规定可以购买房地产的权利人。,可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。,但各地政府对不同的房屋性质的购买主体资格又有具体要求。,广州：本市户籍,居民,家庭,执行限购,2,套,住房（含新建商品住房和二手住房）的政策；本市户籍成年,单身,（含离异）人士在本市限购,1,套,住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前,5,年,在本市连续缴纳,个人所得税,缴纳证明或,社会保险,缴纳证明的，在本市限购,1,套,住房。,2023/10/7房地产经纪20买方主体资格房屋买卖中,2024/11/19,房地产经纪,21,房屋买卖审查,存量房买卖居间审查的内容,（一）房地产权属状况,1.,是否有合法有效的,权属证明,，是否可以依法,转让,的，是否需要,补交,相应的价款。,2.,是否是,共有财产,。,3.,是否,被查封,。,4.,是否,被抵押,。,5.,是否有,优先购买权人,。,2023/10/7房地产经纪21房屋买卖审查,2024/11/19,房地产经纪,22,（二）买卖双方主体资格,1.,查看双方的身份证明,2.,判定买卖当事人精神状况,3.,是否具有,购房资格,4.,买方或卖方是境外人员或单位，需要查询当地房地产政策是否有相应限制,5.,是否具有,卖房,资格,，,卖方是单位，需要提交相应的证明文件,。,2023/10/7房地产经纪22（二）买卖双方主体资格,2024/11/19,房地产经纪,23,房地产价格：是和平的取得他人的房地产必须付出的代价,。,房地产价格通常用货币来表示,。,房地产价格的特点：,1.,与区位关系密切。,2.,实质上是权益的价格。,3.,同时有买卖价格和租赁价格。,4.,交易受交易者的个别情况影响。,5.,形成的时间通常较长。,第三节房地产价格分析,2023/10/7房地产经纪23房地产价格：是和平的取得他人,2024/11/19,房地产经纪,24,房地产价格影响因素,？,2023/10/7房地产经纪24房地产价格影响因素？,2024/11/19,房地产经纪,25,对于一宗具体的房地产商品，其价格可以从三个方面来考察：,一是市场上同类房地产商品的成交价格；,二是房地产商品开发建设的成本；,三是房地产商品的收益能力,房地产价格分析思路,2023/10/7房地产经纪25对于一宗具体的房地产商品，其,2024/11/19,房地产经纪,26,一、新建商品房买卖税收,1.,营改增之后，销售不动产、转让土地使用权，,增值税适用税率为,11%,。,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的项目，在收到预收款时按照,3%,的预征率预缴增值税。,第四节房屋买卖环节税费,2023/10/7房地产经纪26一、新建商品房买卖税收,2024/11/19,房地产经纪,2.,土地增值税：,纳税人建造,普通标准住宅,出售，增值额未超过扣除项目金额,20%,的，免征土地增值税,。,增值额超过扣除项目金额,20%,的，应就其全部增值额按规定计税,。,对个人销售住房暂免征收土地增值税,土地增值税实行四级超额累进税率：,（,1,）增值额未超过扣除项目金额,50%,的部分，税率为,30%,；,（,2,）增值额超过扣除项目金额,50%,，未超过,100%,的部分，税率为,40%,；,（,3,）增值额超过扣除项目金额,100%,，未超过,200%,的部分，税率为,50%,；,（,4,）增值额超过扣除项目金额,200%,以上的部分，税率为,60%,。,2023/10/7房地产经纪2.土地增值税：纳税人建造普通,2024/11/19,房地产经纪人,28,2023/10/7房地产经纪人28,2024/11/19,29,练习：,某商业房地产扣除项目金额之和,100,万元，现转让增值额为,100,万元，转让该房地产的土地增值税应为多少？,2023/10/729练习：某商业房地产扣除项目金额之和10,2024/11/19,房地产经纪,30,3.,企业所得税：,居民企业所得税税率为,25%,，非居民企业取得所得应缴纳企业所得税的，使用税率为,20%,。,居民企业是指依照中国法律、法规在中国境内成立、或者实际管理机构在中国境内的企业。,2023/10/7房地产经纪303.企业所得税：居民企业所,2024/11/19,房地产经纪,31,4.,印花税：由订立合同的双方当事人，按照,0.05%,的比例缴纳印花税,，,买受人应缴纳每证五元的权证印花税。,对个人销售和购买住房免征印花税,2023/10/7房地产经纪314.印花税：由订立合同的双方,2024/11/19,房地产经纪,32,5.,契税,：,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。,税率为,3%5%,。,自,2016,年,2,月,22,日起，对个人购买家庭唯一住房，面积,90,平米及以下的，减按,1%,的税率征收契税。面积为,90,平米以上的减按,1.5%,的税率征收契税。,第二套，,90,平米及以下,1%,，,90,平米以上,2%,。（北上广深除外）,广州：,90,平方以下（不包含,90,平方）,契税,1%,。,90,平方以上,契税,1.5,%,。,二套房、房产性质为别墅或商业用途缴纳,3%,。,2023/10/7房地产经纪325.契税：契税是指房屋所有权,2024/11/19,房地产经纪,33,二、存量房买卖税收,1.,增值税、城市维护建设税及教育费附加：,个人将购买,2,年及以上的普通住房对外销售的，免征增值税。,2023/10/7房地产经纪33二、存量房买卖税收1,2024/11/19,房地产经纪,34,2.,个人所得税：出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，,按,20%,税率缴纳个人所得税,。,对个人转让自用,5,年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。,3.,契税,4.,印花税：买受人应缴纳每证,5,元的权证印花税。,2023/10/7房地产经纪342.个人所得税：出卖人转让,2024/11/19,房地产经纪,35,三、房屋买卖环节费用,1.,住宅专项维修资金：,是指专项用于住宅,共用,部分、公用设施设备保修期满后的,维修和更新,，改造的资金，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅,建筑安装工程每平方米造价的,5%-8%,，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额,30%,的，应当及时续交。,2023/10/7房地产经纪35三、房屋买卖环节费用1,2024/11/19,房地产经纪,36,2.,住房交易手续费：,新建商品住房，,由每平方米,3,元降为每平方米,2,元。存量住房由现行每平方米,6,元降为每平方米,4,元。,3.,评估费：,（,1,）,申请贷款时,，公积金贷款中心或商业银行为确定房屋的价格需对待抵押的房地产进行估价。,（,2,）缴纳房地产有关税费时，交易双方申报的房屋成交价格过低，有关主管部门对房屋进行估价。,2023/10/7房地产经纪362.住房交易手续费：新建商品,2024/11/19,房地产经纪,37,4.,住房公积金贷款担保费：在公积金贷款中，银行为了规避风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或是自然人的担保保证。常见担保方式为担保中心或担保公司进行担保。,5.,公证费,6.,登记费：,（,1,）住房登记收费标准为,80,元；非住房房屋登记收费标准为每件,550,元。,（,2,）房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本征收加收证书工本费,10,元。,7.,房地产经纪服务佣金。,2023/10/7房地产经纪374.住房公积金贷款担保费：在,