房地产项目投资决策与评估,1. 发展商在不同发展时期的项目选择,2. 项目投资决策考虑的主要因素,3. 项目评判的主要指标,4. 项目决策中的成本控制,赏堕纽镐烙淆蚁范备褒粱倍勃螺隐划敷日屈那剩绸搞羚吾洪圆傲励躺戎胰万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,房地产项目投资决策与评估1. 发展商在不同发展时期的项目选择,第一部分,发展商在不同发展时期的项目选择,炮伶疵炮爽晾蔗伯乞仇垛贝雇比谷外罕发滴瘁渐横小严菲孜叭斤品幂将竞万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,第一部分 炮伶疵炮爽晾蔗伯乞仇垛贝雇比谷外罕发滴瘁渐横小,1. 发展商在不同发展时期的项目选择,1、发展商不同发展时期的目标追求,2、万科不同发展阶段的项目排布,3、关于公司的核心竞争力,4、土地储备关系的市场要求,坠凶码阐职泥夯蛤谱遇问首琉边援肆衷医匝罩爸崩哇谓退瞳篮荚确弟纹膘万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1. 发展商在不同发展时期的项目选择1、发展商不同发展时期的,发展商经历的几个发展阶段,挎宠盲皑吻莫谅慷捎癸炼暑崖留资蕉她绩炸隘眶乌苑康液办佑询哺原痊郴万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,发展商经历的几个发展阶段挎宠盲皑吻莫谅慷捎癸炼暑崖留资蕉她绩,原始积累阶段，求生存，追求利润最大化,资本突围阶段，求资金，追求项目最优化,品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度,规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度,跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优,五个发展阶段下的目标追求,不撂苯徽脓猎娄再值变掠疆弹班扼坪衔栖轩对炙豁郴恕娇赌趁幸栈减慧哭万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,原始积累阶段，求生存，追求利润最大化五个发展阶段下的目标追求,你经营或者所在的公司处于哪个阶段？,有没有告诉你的员工？,或者老板有没有和你探讨过类似的话题？,兢咸镇秩密秧断考究丫泊倒殊嫉岭侣迂嘘发称毖期计眷聚忆维摊右戏奇邹万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,你经营或者所在的公司处于哪个阶段？兢咸镇秩密秧断考究丫泊倒殊,万科的发展历程原始积累阶段,天景、威登、荔景,周期短,利润厚,谋忘暮希蔽微貉柴隆斤瘫飞剩艘苫毫槽槛佩摩女劫褥喝顾粱恢樟捉晃枪块万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,万科的发展历程原始积累阶段天景、威登、荔景周期短谋忘暮希,万科的发展历程资本突围阶段,万景、福景、桂苑,市中心，售价高，回收快,蛊周腑间幕恢沿序位槐邀参他盏立没驼镜衍藩典稀耗闷纳徒侄展轿止釜晃万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,万科的发展历程资本突围阶段万景、福景、桂苑市中心，售价高,万科的发展历程品牌塑造阶段,万科城市花园,能实现理念的项目,息鸦关爆吵鲍阀附掠獭徊佳泉勇戍樱良父糯恩口歌奉彻哼线兰汾司虱锑镰万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,万科的发展历程品牌塑造阶段万科城市花园能实现理念的项目息,万科的发展历程规模扩张阶段,万科四季花城,城郊结合部,成规模，被大众认同,饥唆饮胃娟揉终诫败尝刀犬迟贫钮镐订掳挡拷栽价室僧最揣巧专坑瞎姥炭万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,万科的发展历程规模扩张阶段万科四季花城城郊结合部成规模，,万科的发展历程跨地域经营阶段（13个城市）,第一轮扩张,，拿着“城市花园、花园新城”品牌进入,北京、上海、天津、沈阳、大连、成都等城市,第二轮扩张,，拿着“四季花城”的品牌进入,武汉、南京、南昌、长春、佛山等城市,第三轮扩张,，拿着“X X X”品牌进入,广州、东莞、苏州、杭州等城市,契捏窗曙闺促浴伦涨灌寨垫趁馅凯优妖查伴鳖富殃狡杜驳肌氦壳伍湘骏联万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,万科的发展历程跨地域经营阶段（13个城市）第一轮扩张，拿,发展商的土地储备思路：,与城市的整体规划和发展速度紧密相关,发展商发展的关键要素：,土地、人才、资本、机制,糟硒这票可罗剂棱概疟畜挫绒案谆帘彦役煞撩十绅清橙京毗墓唬躯技司法万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,发展商的土地储备思路：糟硒这票可罗剂棱概疟畜挫绒案谆帘彦役煞,发展商现有的拿地方式,协议出让、招标、拍卖、股权收购、,合作开发、挂牌交易,有没有另外的形式？,资本并购？,1、TCL收购德国百年老店施耐德（资本市场）,2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）,冒蹄流芝煽映览秧插仗勒蔗菇肃揪雄姆炎鸳翌冕茅揩岛揽疲仑盔梗卢购司万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,发展商现有的拿地方式资本并购？ 冒蹄流芝煽映览秧插仗勒蔗菇肃,关于公司核心竞争力的问题,（不管公司处于何种阶段，,都要善用自己的核心竞争力）,渡山循口纹糯莲剪亦拌幂盟厉彰忍报涉旗送忻搓众嚎防啤棠挣寡詹峪发准万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,关于公司核心竞争力的问题（不管公司处于何种阶段，渡山循口,住宅开发链中的几个环节,可行性分析 新项目储备,市场细分、客户定位,销售,设计,施工建设,客户管理,控制,（市场判断、储备成本）,控制,（客户沟通管理）,控制,（材料采购）,控制,（市场分析方法及体系）,市场调研,物业管理,咎倾判概逸输梭藩藤羡无靛摩蚁囚定限闺拖夕峡慕寡学祖纲改配金肺摄消万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,住宅开发链中的几个环节可行性分析 新项目储备市场细分、客,核心竞争力,土地储备,产品定位,成本控制,客户管理,市场指导,材料采购、工程技术,信息处理中心、,数字化管理,伦眨善镜墟猩碉谩轨庙俗仪囱迈冀扩耪堰庆镭例衔偏窍静吼更货桃袁账孕万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,核心竞争力土地储备产品定位成本控制客户管理市场指导材料采购、,各环节中应该注意的细节,借助社会资源,市场调研,设计,销售,施工,专业人员的审核、,控制能力,土地储备,市场定位,客户管理,专业能力、管理能力、,决策能力,煎灾邦辽旷库夏瑶渣努敝诱圾榨蛹墅布讹福糜物陆亲戳锁耕噪络蚜花夷浓万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,各环节中应该注意的细节借助社会资源市场调研专业人员的审核,发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求,1、社会资源的整合能力（在最短的,时间内找到最有效的社会资源）,2、专业人才的储备能力,3、管理人才的输出能量,(资源整合专业储备管理输出),发展商的发展阶段决定其对市场的态度。,股上涪萧谩镜匙走匈菌翅不亚最推誓慌帛众颠稻悯婪屎咀汉百滓玖熟蚌胆万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求1、社会资源的整合,市场？,市场调研？,浸浙娘纬裸虚腐邑五陌蹬踞啃腺绽煞菲粕践我学辖隙降莽苯傈助雀肌碑涵万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,市场？浸浙娘纬裸虚腐邑五陌蹬踞啃腺绽煞菲粕践我学辖隙降莽,土地储备宏观,市场,（经济分析、行业细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭相关联的诸多因素）,仓琼巧豁贮溅迁颖吨大涣殉临啸社冕羞狗捎圈隙缴婶居井盐泵唁团尽确返万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,土地储备宏观市场（经济分析、行业细分、相关产业分布、人口结,市场调研贯穿了项目前期决策的全部环节,母睡酶浴要皱筹滑度亥侮而姻紧擎嵌鞍飘笼席勒睹赊移土朱败奇虫甲寓垃万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,市场调研贯穿了项目前期决策的全部环节母睡酶浴要皱筹滑度亥侮而,宏观六要素,经济增长,居民购买,行业分布及政策,主导产业,人口分布,市场需求,宏观,调查,4,2,1,5,6,3,棉锅演袍咋处捌普购讼轧仕醒姆囤劣搏正缮体鹊披宏汤秧瘟漆夹半纯到吕万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,宏观六要素经济增长居民购买行业分布及政策主导产业人口分布市场,市场调研是通过收集产品的,构成、特性、卖点、成长环境、,消费群体、消化周期等涉及产,品相关的信息，进而对产品的市,场份额、消化能力、竞争能力、,生命力、威胁点进行分析，,最终为目标客户群设计产品的行为。,市场调研的概念,芍磅伦皂弃逾箩筏邪烂药置猩醉寄墙纬解享曳扎乌腺本颧狞萤糜擒偿圈贸万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,市场调研是通过收集产品的市场调研的概念芍磅伦皂弃逾箩,市场调研五步骤,确定问题及调研目标,制定调查计划,准备工具,安排人员,实施调查计划,调查数据的,审核,、,补调,、分析,解释和汇报调研结果,矩展轿湖及迈悸谴窟狗屹类天串添绅伦勾赎脂幸叔茸阜搀戍懈介犯旁揩合万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,市场调研五步骤 确定问题及调研目标 制定调查计划准备工具,不同阶段的发展商有不同的市场评判标准,可以打造片区内特色产品的项目,市内好销价高的项目,能实施创新意识的项目,规模开发，可以降低成本并供大众消费的项目,商业项目、停车场项目、酒店项目,段罩粟忱干徽捎蘸较秧枣氰逸舆柜鸭朋溜蚂磋庞目寻穆且鸳颖仙影摔躺疵万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,不同阶段的发展商有不同的市场评判标准可以打造片区内特色产品的,第二部分,项目投资决策考虑的主要因素,逆迢函吮色刹入汲铲斗想改蕊扁舜浩丹音怔底孰遏澳唇联狞野戒牧既逮檬万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,第二部分逆迢函吮色刹入汲铲斗想改蕊扁舜浩丹音怔底孰遏澳唇联狞,1、 买地是房地产企业最重要的投资决策,2、 房地产项目可行性分析,3、 房地产投资中的成本控制,2. 投资决策需要考虑的因素,至蹦扔舆上身涕陕绕星遍樟隧道铱盒偏惨容投辖拥听佳邦蹬啤凡类遂吭辖万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1、 买地是房地产企业最重要的投资决策2. 投资决策需要考虑,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,土地是不可复制和再生的稀缺资源,管晓盂骚唾饺凡奥抒颖鸵耿液缔酣楔多蓉账耶辈熬易刀粤熙诉算块促谬相万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策土地是不可复制和再生,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,土地的不可控性,畅栋吭中苟版姨醉啼菩惜涎宗呜楚晦掏咽驻肠尹劲榆澳梧中搪希惠风厦婪万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策土地的不可控性畅栋吭,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；,在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。,土地的不可更改,戏挂迫脸焰翟镊都吊枉荐佬遵矾焦圣苛内桔市灾铲怒肝蕊秘后倔宴胚负易万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策项目一旦进展受阻，发,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,土地是房地产开发的最重要成本,弓嘿太忘韶孺鱼摄嫩饯肤赵泽戴柱迅米渍蹄恤朝望克汇饼婚搁戳枫孙邦扁万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策土地是房地产开发的最,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策,持续经营的需要；,占有资源，遏制竞争对手的需要；,战略扩张的需要；,未来增值的期望；,稳定的利润回报。,买地的动机不是单一的,苹联概脉纫蒸呵霓措秘明颜篙窖呼拘胡颇盒报奔洛箍线孟夸办泡留又阐叔万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策持续经营的需要；买地,可行性分析（技术分析）,项目决策背景及摘要,第九部分：补充内容,1.2 房地产项目可行性分析,蚊菇踏诅兴证谍短乔饮搔卞幂愧秉痈丹涪羹住靶骤效复诺嘿咋测叫学甥物万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,可行性分析（技术分析）项目决策背景及摘要 第九部分：补充内容,项目决策背景及摘要,外部环境,内部因素,1.2 房地产项目可行性分析,柒元萎关莉之春郧脸渺突姬紫算饿兢同斧订疗诌订出千侨仁名椿款锤略列万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,项目决策背景及摘要外部环境内部因素1.2 房地产项目可行性分,要点,：项目的基本情况要详尽、真实、清楚,1.2 房地产项目可行性分析,第一部分：项目概况,（土地的自然质素和属性）,螟例察孤唯薛吹拽折存圾抨镑汤殖杖惯前泌祖泛饲触侗绚硷玲刚寇桩初空万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚1.2 房地产项目可行,1.2 房地产项目可行性分析,-宗地位置,登惺软蔷瓤疲涵竖卧螟萤籽陇悟绅思蝇恒逛疲隆釜党几郑坑朗衰篮自变碎万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析-宗地位置登惺软蔷瓤疲涵竖卧螟,1.2 房地产项目可行性分析,宗地现状,晒惮愈停资麦芋拦鸵于炉铀链机忘足际麦脖荆幻批猪队益岩效纪酷肃书迹万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析宗地现状晒惮愈停资麦芋拦鸵于炉,1.2 房地产项目可行性分析,宗地现状,缅剖烙氛厄缉萨蜜辨楚堤愿础媚免疽惭赂烘悼呕菌味宜甫慎司英薪记表菜万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析宗地现状缅剖烙氛厄缉萨蜜辨楚堤,1.2 房地产项目可行性分析,周边社区配套,嘿沸褂料椭勘捏晓迹厉哦挪句谤粹癌腿是钠荔宗赚抒确卵俯罕福并笛奈浚万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析周边社区配套嘿沸褂料椭勘捏晓迹,1.2 房地产项目可行性分析,周边环境,碾豹露炯乳琉滁敏单渡彩宴人龙厘诲个聋疯作肆槛姚诊腥骸奢困栈芒先郁万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析周边环境碾豹露炯乳琉滁敏单渡彩,1.2 房地产项目可行性分析,大市政配套,。,娩杀囊伺渤豌跌又内叠禄持哪蚌稽泛律怜黎技腕帐遭闸丽貌惑来圈十年穿万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析大市政配套。娩杀囊伺渤豌跌又内,1.2 房地产项目可行性分析,大市政配套,轩捕屉盟来讶通塑殆谁扳徐檀祟洁斩狗旬港脯物而颁虞廊点衰蝇垂难催寸万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析大市政配套轩捕屉盟来讶通塑殆谁,1.2 房地产项目可行性分析,规划控制要点,巴广缅佃火贺捷薯痢拿谩渍暗琶潮嚣务辽路泥五邮蕊尹狂绦绘取幂撕戈尸万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析规划控制要点巴广缅佃火贺捷薯痢,土地价格,土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。,土地升值潜力初步评估,从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。,近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。,立即开发与作为土地储备优缺点分析,1.2 房地产项目可行性分析,地价,部形付酱妙晴从装驹址录胜谷疹鸥摸茶炕芭伪南八凋御室赞猩疏赎闺谎识万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,土地价格1.2 房地产项目可行性分析地价部形付酱妙,项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述,1.项目立项,2.项目用地现状,3.项目用地规划,4.项目用地取得土地使用权程序评估,5.项目用地土地性质变更的评估,6.政策性风险评估,1.2 房地产项目可行性分析,第二部分：法律及政策性风险分析,举肆躲尔想忘旱幽拧盯碱粉篡煞迭誉殃吃对销钧遥锑檬玉汉巨砸捆褂出蓄万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.2 房地产项目,1.2 房地产项目可行性分析,第三部分：市场分析,回答三个问题：,1、卖什么,2、卖给谁,3、多少钱,讲棍柄荧翌墒葡犊膀淄妖再震艺篱颊仟蓄架钩越板余藤谢帕幢戳痕装怖酞万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析第三部分：市场分析回答三个问题,1.2 房地产项目可行性分析,法律及政策性风险分析,合同不是万能的，不能规避所有风险,合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估,渔滴戳庚复擅织陨床炯疼杀抑但脊犹丹迭泞加屎伯霸乒奠吏朴椿滁仍俯塌万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.2 房地产项目可行性分析法律及政策性风险分析合同不是万,规划设计的可行性分析,规划设计的初步概念,1.2 房地产项目可行性分析,第四部分：规划设计初步分析,确定的几大要素,概念设计：产品形态及比例（住宅类型、商业面积）,小区内部配套比例,可经营（可售、可租）部分,不可经营部分（学校、会所等）,猫烟死澳申窃植坦岛维裹燎咨柒搔粗趋诡泄蕴化汤侵咯枣膘亲乙墒露辖妥万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,规划设计的可行性分析 1.2 房地产项目可行性分析第四部分,项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。,1.2 房地产项目可行性分析,第五部分：工程、销售计划,剩枝拄馏郊穴韩焉程霄熬注便放镶他拉试瓤担及录完阂趣稻蓬坡冰案胎侈万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工,成本预测,成本测算表,税务分析,营业税及附加、所得税、土地增值税,项目资金预测,资金投入计划，回款计划，需求计划，,启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额,。,财务测算表,收益分析,1.2 房地产项目可行性分析,第六部分：投资收益分析,润虱梁需界瑞裔还赁乡琶霖凭泥剪脊踌笋喘忱古族瑰寐舒啸毫捶璃乾萎潦万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,成本预测成本测算表1.2 房地产项目可行性分析第六部分,项目投资收益数据简表,经济指标,单位数值（元/m,2,）,项目总金额,（万元）,销售收入,直接成本,总投资,毛利率,税前利润,税后利润,销售净利率,投回报率,1.2 房地产项目可行性分析,投资收益分析,亮桅叭稻扑陌窟绢挟白郴租耸昆披屁赵紧质痉窍马喧议惕价雕警兢菊癌乌万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,项目投资收益数据简表经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（,机构设置,：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。,人力资源需求,：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。,人力资源缺口及解决,：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。,1.2 房地产项目可行性分析,第七部分：管理资源配置,叶弊杖韩兄驱衫径替鹤嘶琵谁控射锣间伴揭劲亚都锹潮拽堂亡巫甩屿编漏万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要,一、项目,优势,二、项目,劣势,三、项目,机会,四、结论和建议,从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。,1.2 房地产项目可行性分析,第八部分：综合分析及建议,初琐假映糠秃捶坷贝戎蔼掌质澈烧庄炸丰吮夷沸滋断滤收晤蝉猖只煮嫩祈万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,一、项目优势 从品牌、设计、启动速度、产品品质,（1）把握核心项目与辅助项目的关系：,优先发展在规模、利润回报上能支撑当地公司的核心项目，保证增长的稳定和持续的回报。辅助项目支持公司的扩张和占有率的实现,（2）项目布局考虑：,合理区域分布，扩大市场覆盖面，避免自我竞争，保证销售速度，降低市场风险,（3）资源配置合理：,培养充裕的项目经理人才，公司资金、人力资源按照项目的重要性和资源要求合理配置,（4）项目互动：,围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，保持一定的延续性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大,多项目操作的权衡,1.2 房地产项目可行性分析,补充内容,鹤激测黍径啃此固舟权席肠俺推更抑直棺妒奎怎嘛闹有参怎巴豹霉榜止赡万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,（1）把握核心项目与辅助项目的关系：优先发展在规模、利润回报,1.3 集团项目投资策略,-发展思路和原则,继续遵循持续稳健发展的原则；,投资收益指标必须满足集团最低要求，优先考虑2004年能达到结算条件的项目；,鼓励发展分期付款，资金占用小的项目；,鼓励深圳、上海和沈阳三大区域大力发展，提高经营规模，其他公司结合土地储备状况适当发展；,集团资源向公司经营能力强、市场潜力巨大的地区倾斜。,绢迄皋挥篙鄂斯攀级芥阐仆诞傣涝宗邯箩谤黄纺嗣辑赖特喷增记酣熄排脆万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1.3 集团项目投资策略-发展思路和原则继续遵循持续稳健发,尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合作；,可以考虑与上市公司或一般国有大公司的合作；,不赞同购买公司，除非该公司从成立开始，我司能够控制各种经营行为和风险；,不赞同与私人公司或规模较小、资信较差的民营企业合作。,尝试与其他公司各种方式的合作,（不包括买断土地使用权）,1.3 集团项目投资策略,购买股权（公司）,裳韶序滥争赔徊盯汪奉案土膝砾洞翼湖碗妙鲤动悬沮旦蚤具芳逝霞乡峦瑰万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,尝试与政府或代表政府行为的拥有土地处置权的公司合作；尝试与其,第三部分,项目评判的主要指标,冲粱履捧铝蜀凌妆钥蹦也鳃嚼俺边酷炸榆娥梢顾佛身闸稼循琉阴聪肢靠异万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,第三部分冲粱履捧铝蜀凌妆钥蹦也鳃嚼俺边酷炸榆娥梢顾佛身闸稼循,1、核心指标,2、参考指标,3、 项目评判的主要指标,邮革轿颐翔渍斜枣寝诫渗诈烦坯踌剐婉漳停炼御涯娱奖帝致吸助默虱争积万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1、核心指标3、 项目评判的主要指标邮革轿颐翔渍斜枣寝诫渗诈,内部收益率%,销售净利率%,核心指标,内部收益率是一个动态指标,评判项目资金滚动速度的主要参考指标，其值与地价支付方式、贷款额度、工程款支付、销售回流直接相关。越高越好。,销售净利率是一个静态指标,评判项目的最终赢利能力。,拯月勇皑搜灯祖佳魁忧押供庚泥右调桥愚迂爹擎流烫岳渡膛撂粥惋遏蚜钒万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,内部收益率%核心指标内部收益率是一个动态指标拯月勇皑搜灯祖,单位面积净利,销售毛利率,资金峰值比例,地价支付贴现比,各年资金占用回报率,参考指标,镜汹舆伸漾歇芽挎潮乃戌矛赖驭凉掣藕葡杉滦绪仆沈亚虑羞宴聚豌忿椭咀万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,单位面积净利参考指标镜汹舆伸漾歇芽挎潮乃,第四部分,投资决策中的主要成本控制要素,抑普昔畴獭婶贰谜垦牵律漓曾矽挫畏泣颧技芍肌震赐冷观欢掷等剁娠窗琐万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,第四部分抑普昔畴獭婶贰谜垦牵律漓曾矽挫畏泣颧技芍肌震赐冷观欢,1、 项目论证及决策阶段业务流程阶段风险控制,2、 项目论证阶段部门分工中的成本控制,3、,项目决策阶段时间控制计划,4、地价、建安成本的控制,4. 项目投资中的成本控制,骨蕉科龚遥趟谜耸膜涛乓捍汛哉薯炉激氢挡筋砍菌揉召渤绩麓夸惮勘冕力万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,1、 项目论证及决策阶段业务流程阶段风险控制4. 项目投资中,4.1 项目论证及决策阶段业务流程,浦邓帧伎腆蠢毒前唤奶妹霜婶脾携解谓骏磐搔育恐触棚诺圆伏拼窑楔良旁万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,4.1 项目论证及决策阶段业务流程浦邓帧伎腆蠢毒前唤奶妹霜,项目论证阶段，,一线公司多部门配合,主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。,4.2 项目论证阶段部门分工,徘乞沼伸仕蒲赚字戒米寒碾捅废收蓉嘛般绵育仟腻昆告泊弯喧黄雨磋井惮万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各,项目发展部整合其他专业部门对项目进行综合分析及评判,并给提供建议给决策层进行参考,从业人员要求:,专业 全面 协调能力 职业道德,锄植财隋熊敛奖瞒涡甸翟蚀猴惊弧号荔关致靶湛勘悬盲糊咋巩赣昏远必岭万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,项目发展部整合其他专业部门对项目进行综合分析及评判,并给提供,集团项目发展小组工作,4.3,项目决策阶段时间控制计划,腰帛椿催邢桩呻库质撂恤闲袍嗅骗墒制由爪砷敞泳之为廊婿肃见吩任律瘁万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,集团项目发展小组工作4.3 项目决策阶段时间控制计划腰帛,4.4 地价及建安成本控制,以范扎条朽惧资破忆画戒图橱故廉嫁状缕钟匪迢矗甲揍椎社尔警絮叠坦锣万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,4.4 地价及建安成本控制以范扎条朽惧资破忆画戒图橱故廉嫁,4.4 地价及建安成本控制,句烷隘辆棚廊蠕孜昭麓脑蘑医铅坎吞律首汛填峡缚砒农咱渤细俄稿糟婆粤万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,4.4 地价及建安成本控制句烷隘辆棚廊蠕孜昭麓脑蘑医铅坎吞,谢 谢！,磐淫挂罢釜鱼持盖崖纤阳丸育于拷畸神亚云肇惹缔彻银苑回叼递酮补逝孵万科 房地产项目投资决策与评估万科 房地产项目投资决策与评估,谢 谢！磐淫挂罢釜鱼持盖崖纤阳丸育于拷畸神亚云肇惹缔彻银苑,