,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,纳税评估,纳税评估,企业所得税,一、房地产企业所得税,1,、,未计算预计毛利额,某公司,2014,年企业所得税申报表未见填列房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额，但同期有入库土地增值税和营业税记录，经核实该公司,2014,年销售收入计算的预计毛利额未按国税发,200931,号等相关规定将房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的预计毛利额并入,2014,年企业所得税汇算清缴的应纳税所得额,企业所得税 一、房地产企业所得税,企业所得税,一、房地产企业所得税,国税发,2009,31,号,第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季,(,或月,),计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。,企业所得税 一、房地产企业所得税国税发200931号,企业所得税,一、房地产企业所得税,2,、关于企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率,（一）经济适用房、限价房、危改房项目，预计计税毛利率为,3,。,（二）非经济适用房类项目，预计计税毛利率为,20,。,企业所得税 一、房地产企业所得税,企业所得税,一、房地产企业所得税,企业所得税 一、房地产企业所得税,企业所得税,2,、,未按规定进行完工清算,国税发,2009,31,号,第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季,(,或月,),计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。,开发产品完工后,，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,企业所得税 2、未按规定进行完工清算,房地产企业所得税,完工的定义：,第三条,企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：,(,一,),开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案,(,二,),开发产品已开始投入使用。,(,三,),开发产品已取得了初始产权证明。,提示：企业所得税完工清算和土地增值税完工清算的时间点,房地产企业所得税完工的定义：,企业所得税,二、其他企业所得税评估中发现的问题列举,1,、未按照规定的年限对固定资产计提折旧造成多列支出,第六十条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：,(,一,),房屋、建筑物，为,20,年；,(,二,),飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为,10,年；,(,三,),与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为,5,年；,(,四,),飞机、火车、轮船以外的运输工具，为,4,年；,(,五,),电子设备，为,3,年。,2,、广告业务宣传费和业务招待费超标未纳税调增；,企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售,(,营业,),收入,15%,的部分，准予扣除,;,超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”,3,、营业外支出,-,罚没支出未进行纳税调整；,4,、超出税法规定扣除捐赠支出；,第九条企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额,12%,以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。,企业所得税 二、其他企业所得税评估中发现的问题列举,企业所得税,二、其他企业所得税评估中发现的问题列举,5,、在费用中列支与生产经营无关的费用；,6,、未取得合法票据进行税前列支；,企业所得税 二、其他企业所得税评估中发现的问题列举,土地增值税,是一种以纳税人转让,国有土地使用权,、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。,一、未按规定预征率预征土地增值税,一、关于土地增值税预征率,（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；,（二）普通标准住宅,2%,；,（三）非普通标准住宅,4%,；,（四）非住宅,6%,。,土地增值税 是一种以纳税人转让国有土地使用权、地,土地增值税,一、未按规定预征率预征土地增值税,预征率调整幅度：（,1,）普通住宅预征率不调整，仍为,2%,；（,2,）非普通标准住宅预征率由目前的,3%,调整为,4%,；（,3,）别墅预征率不调整，仍为,4%,；（,4,）写字楼预征率由,3%,调整为,6%,；（,5,）其他非住宅（除写字楼外）预征率由,4%,调整为,6%,；（,6,）社会保障性住房不预征。,如容易将商业用地的,SOHO,当做普通或非普通住宅预征土地增值税,土地增值税 一、未按规定预征率预征土地增值税,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,1,、按开票金额确认收入,国税函,2010220,号第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；,未开具发票或未全额开具发票的,，以交易双方签订的,销售合同,所载的售房金额及其他收益确认收入。,土地增值税 二、土地增值税清算中常见问题,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,2,、不同项目间成本混淆,如在,A,项目中列支,B,项目的支出,分期开发的房地产项目对共同发生的成本未按规定在不同项目间分摊,土地增值税 二、土地增值税清算中常见问题,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,3,、利息支出在停止资本化后继续列支,清算管理办法：,（三）“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照,企业会计准则,或,企业会计制度,的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。,土地增值税 二、土地增值税清算中常见问题,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,4,、金融机构贷款利率超过同期银行贷款利率,土增暂行条例实施细则,财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按,商业银行,同类同期贷款利率计算的金额。,清算管理办法：,（四）“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。,土地增值税 二、土地增值税清算中常见问题,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,5,、超过清算截止日发生的成本支出,清算办法：第十九条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三、十四条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起,90,日内或者接到主管税务机关通知清算的,税务事项通知书,之日起,90,日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日）。,发票、实际支出,土地增值税 二、土地增值税清算中常见问题,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,6,、开发间接费用中列支无关支出（区别期间费用）,清算办法：,（一）开发间接费用是纳税人,直接,组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。,（二）开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或会计制度的规定分别核算。,土地增值税二、土地增值税清算中常见问题,土地增值税,二、土地增值税清算中常见问题,7,、样板房和售楼处支出未剔除,清算办法：,纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。,纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。,土地增值税 二、土地增值税清算中常见问题,房产税和土地使用税,一、常见问题,1,、地价未并入房产原值,财税,2010121,号,三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等,(,出让金、土地登记费、契税等）。宗地容积率低于,0.5,的，按房产建筑面积的,2,倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,房产税和土地使用税 一、常见问题,房产税和土地使用税,一、常见问题,1,、地价未并入房产原值,厦地税函,2011,8,号,纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值,2,、从租计征房产税申报流转税而漏申报房产税,房产税和土地使用税 一、常见问题,房产税和土地使用税,一、常见问题,3,、房产税纳税义务时间不明确,财税地字,19868,号,纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。,纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。,纳税人在,办理验收手续前已使用,或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。,房产税和土地使用税 一、常见问题,附加税费,一、两税比对常见问题,1,、国税缴纳的增值税未足额缴纳附加税费（补税）,2,、免抵退税当期免抵税额未申报附加税费,财税,200525,号,一、经国家税务局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应纳入城市维护建设税和教育费附加的计征范围，分别按规定的税,(,费,),率征收城市维护建设税和教育费附加。,附加税费 一、两税比对常见问题,个人所得税,1,、企业营销活动中向本单位以外个人赠送礼品未按规定扣缴个人所得税,财税,201150,号,财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知,规定：“企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用,20%,的税率缴纳个人所得税。”,增值税，企业所得税,？,个人所得税 1、企业营销活动中向本单位以外个人赠送礼,个人所得税,2,、股权转让价格是否偏低,总局,2014,年第,67,号,第十二条 符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低,:,（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的；,（二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的；,（三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；,（四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的；,（五）不具合理性的无偿让渡股权或股份；,（六）主管税务机关认定的其他情形。,个人所得税 2、股权转让价格是否偏低,印花税,印花税是对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。根据,中华人民共和国印花税暂行条例,规定，下列凭证为纳税凭证：购销、加工、建设勘察、建筑安装、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或具有合同性质的凭证；产权转移书据；营业帐薄；权利许可证照；经财政部确定的凭证。,印花税 印花税是对在我国境内书立、领受应纳税,印花税,常见问题,1,、财产租赁合同未申报租赁合同印花税,2,、土地出让合同、股权转让合同等未申报产权转移书据,3,、借款合同未申报借款合同印花税,4,、资本公积未申报资金账簿印花税,印花税常见问题1、财产租赁合同未申报租赁合同印花税,印花税,常见问题,1,、有些技术合同、租赁合同等，在签订时不能计算金额的，如何贴花？,国税地字,198825,号,:,有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。,印花税常见问题1、有些技术合同、租赁合同等，在签订时不,印花税,常见问题,