Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中温峤项目案名,建议报告,杭州坤瑞地产,2012,年,4,月,路桥御景湾商业,定,定位报告,2012.5,销售策略,招商策略,产品建议,项目价值,经营模式,商业调研,目录大纲,序言,我们认为常规性,的,的社区型商业模,式,式、以生活配套,为,为主的传统商业,业,业态在路桥御景,湾,湾短期内难于成,型,型，只有走有特,色,色的商业形态，,结,结合本项目优势,和,和机会，精准的,对,对产品进行定位,，,，对业态进行有,机,机整合，才能够,在,在激烈竞争的市,场,场中占有一席之,地,地。,捕捉最具潜力的,消,消费群体,探索最稀缺的市,场,场空白,引领最现代的消,费,费模式,打造最炙手的商,业,业舞台,创造最大的可行,利,利润空间,项目核心问题及,难,难点分析,全新商业模式诞,生,生,项目位置,相对处于,闹中取静,自身周边,环境,交通便利,商业规划,无主题,地处市中心,主干道,人流量和车流量,较,较大,受路桥现有阶段,整,整体商业环境影,响,响，全新商业模,式,式引爆新的消费,和,和生活方式；,以目前的开发及,入,入住率来看，招,商,商难度较大，需,要,要制定较为宽松,的,的招商优惠政策,。,。,1,、地段价值：城,市,市中心的中心,2,、建筑价值：外,立,立面全石材干挂,3,、景观价值：拥,有,有城市中心的中,央,央花园,4,、空中别院：俯,瞰,瞰全城、尊贵一,生,生,5,、,LOFT,公寓：都市金领,公,公寓,6,、沿街商业：,高端时尚商务休,闲,闲街区,整体,楼盘价值的重塑,和,和提升,项目价值定位,路桥商业调研,传统的路桥商业,集,集中在十里长街,，,，以三桥为最盛,。,。随着市场的发,展,展，随着路桥城,区,区面积不断扩大,。,。特别是建区以,来,来城区面积比初,期,期扩大三倍，市,场,场的兴旺带动了,路,路桥街道的繁华,，,，形成几条各具,特,特色的专业街。,主,主要包括路南街,、,、银座街和富仕,路,路的服装专业街,，,，以高档名牌服,饰,饰、时装为主；,卖,卖芝桥路的灯,具,具和电器专业街,，,，经营中高档国,产,产及进口灯具、,电,电器开关、锁具,等,等。邮电路的家,用,用电器专业街，,包,包括彩电、冰箱,、,、洗衣机、空调,、,、,DVD,等。各大专业市,场,场的周围街道都,形,形成规模较大的,专,专业特色街，如,南,南洋路食品一条,街,街，月河街气泵,、,、五金工具一条,街,街，永跃街床上,用,用品一条街等。,路,路桥沿街皆成市,，,，这些专业特色,的,的商业街批零兼,营,营，共同促进了,路,路桥市场的繁荣,和,和兴旺。,路桥商业街区现,状,状,街道,编号,街道名称,业态环境,业态比例,富仕路西段,房产中介、花店、流行服饰、餐饮,流行购物类,62%,；房产中介投资类,13%,；时尚生活类,12%,；餐饮业,8%,；休闲娱乐类,4%,；家具装饰装潢类,1%,富仕路东段,流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰、饰品、餐饮,银座街北段,流行服饰、品牌服饰、餐饮、手机店、时尚生活类,流行购物类,55%,；时尚生活类,22%,；餐饮业,17%,；休闲娱乐宾馆住宿广告文印各,2%,银座街南段,流行服饰、品牌及精品服饰、精品鞋店、珠宝首饰、餐饮、时尚生活类,西路桥大道西段,宾馆住宿类、餐饮类、汽车相关、机电相关,时尚生活类,26%,；机电五金类,26%,；宾馆住宿类,15%,；餐饮类,10%,；房产中介投资类,7%,；休闲娱乐类,5%,；汽车和汽车相关,4%,；流行购物类家具生活类家具装饰装潢各,2%,西路桥大道东段,餐饮、时尚生活类、文印广告,东路桥大道,机电五金、餐饮、宾馆住宿类、时尚生活类,商海街北段,家居装饰类,家具装饰家具装潢类,40%,；时尚生活类,25%,；广告文印类,13%,；餐饮业,10%,；流行购物类,4%,；房产中介投资类,3%,；休闲娱乐类宾馆住宿类各,2%,；汽车和车类相关,1%,商海街南段,餐饮（连锁快餐、特色餐饮、主题快餐），时尚生活类（健康养生、摄影、便利店、洗衣等）、文印广告文具类,0,南官大道北段,餐饮类（各类餐饮、西餐、咖啡、特色餐饮）、时尚生活（健康养生、美容美容、便利店等生活相关）,房产中介投资类,25%,；时尚生活类,25%,；餐饮,16%,；汽车和车类相关,15%,；流行购物类,7%,；宾馆住宿类,5%,；广告文印家具生活机电五金类各,1%,1,南官大道中段,主要以餐饮类、家居生活、家居装饰,/,家居装潢,2,南官大道南段,房产中介、汽车租赁、花艺,/,婚礼、餐饮,街道,编号,街道名称,业态环境,业态比例,3,商城街北段,餐饮类、时尚生活（健康养生、美容美容、便利店等生活相关）,流行购物类,64%,；时尚生活类,20%;,餐饮业,13%,；宾馆住宿,2%,；休闲娱乐,1%,4,商城街南段,流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、睡衣内衣、童装、珠宝首饰、部分餐饮,5,邮电路,时尚生活（家电、婴幼童用品、眼镜店、保险箱、手机代理店、药店,）,流行购物（服饰、珠宝首饰）,时尚生活类,68%,；流行购物类,17%,；宾馆住宿类,6%,；家具生活类餐饮类各,3%,；房产中介投资类广告文印类家居装饰装潢类各,1%,6,月河街,服饰店，时尚生活类、特色服装街（月河街分流）、古玩收藏店、家纺和布艺,头部为服装店，超市，水果店等；中部分支为一条特色服装街；往下一段为古玩收藏店；,尾部以家纺和布艺为主,7,新安西街西段,汽车相关、生活和餐饮,时尚生活类,29%,；餐饮类,19%,；汽车和车类相关,19%,；广告和文印类,12%,；宾馆住宿类,6%,；机电五金类,5%,；房产中介投资类,4%,；家居装饰装潢类休闲娱乐类流行购物类各,2%,8,新安西街东段,特色川味餐饮，时尚生活，汽车相关，广告,19,泰隆街,餐饮、汽车相关、生活类、宾馆住宿、广告文印、机电五金,餐饮类,27%,；汽车和车类相关,21%,；时尚生活类,13%,；宾馆住宿类,11%,；广告文印类,9%,；机电五金类,8%,；休闲娱乐类,4%,；流行购物类,2%,，其他,5%,20,马铺路,餐饮时尚生活类,餐饮,42%,；时尚生活类,40%,；宾馆住宿类,8%,；流行购物类,6%,；休闲娱乐类,2%,；广告文印类,1%,；汽车和车类相关,1%,路桥商业街区展,示,示,富仕路,路桥大道,路桥大道共有大,小,小沿街商铺约,232,个，主要集成了,以,以机电五金、时,尚,尚生活、宾馆住,宿,宿、餐饮类为主,体,体的商业型态。,其,其中机电五金,60,个，时尚生活类,60,个，宾馆住宿,35,个，餐饮业,24,个。,富仕路（商海街,-,银座街段）共有,大,大小沿街商铺约,128,个，主要集成了,以,以流行购物、房,产,产中介、时尚生,活,活类为主体的商,业,业型态。其中流,行,行购物类,79,个（各类流行服,饰,饰、品牌服饰、,精,精品鞋店、珠宝,首,首饰、花店），,房,房产中介类,17,个，时尚生活类,（,（饰品）,16,个。,路桥商业街区展,示,示,南官大道,商城街,南官大道共有大,小,小沿街商铺约,145,个，主要集成了,以,以时尚生活、房,产,产中介,/,投资、餐饮类、,汽,汽车相关为主体,的,的商业型态。其,中,中时尚生活,36,个，房产中介,/,投资,36,个，餐饮业,24,个，汽车相关,22,个。,商城街共有大小,沿,沿街商铺约,138,个，主要集成了,以,以流行购物、时,尚,尚生活、餐饮业,为,为主体的商业型,态,态。其中流行购,物,物类,89,个，时尚生活,27,个，餐饮业,18,个。,路桥商业街区展,示,示,新安西街,邮电路,新安西街共有大,小,小沿街商铺约,132,个，主要集成了,以,以时尚生活、餐,饮,饮类、汽车相关,、,、广告文印类等,为,为主体的商业型,态,态。其中时尚生,活,活,38,个，餐饮业,25,个，汽车相关,25,个，广告文印类,16,个。,总路段：邮电路,共,共有大小沿街商,铺,铺约,138,个，主要集成了,以,以时尚生活、流,行,行购物为主体的,商,商业型态。其中,时,时尚生活,53,个、流行购物,13,个。,该街作为一个以,时,时尚生活类为主,体,体的业态街区，,特,特征分明，其时,尚,尚生活类的细分,业,业态主流为（家,电,电、婴幼童用品,、,、眼镜店、保险,箱,箱、手机代理店,、,、药店），,流,流行购物（服饰,、,、珠宝首饰）,路桥商业街区展,示,示,银座路,泰隆街,银座街共有大小,沿,沿街商铺约,296,个，主要集成了,以,以流行购物、时,尚,尚生活和餐饮类,为,为主体的商业型,态,态。其中流行购,物,物类,163,个（各类流行服,饰,饰、品牌服饰、,精,精品鞋店、珠宝,首,首饰），时,尚,尚生活类（手机,、,、便利店、美容,美,美发、摄影,）,）,65,个，餐饮业（普,通,通餐饮、特色餐,饮,饮、小吃、西点,面,面包）,52,个,泰隆街纳入统计,大,大小沿街商铺约,78,个，主要集成了,以,以餐饮、汽车相,关,关、生活类、宾,馆,馆住宿、广告文,印,印、机电五金等,业,业态。,-,泰隆街整体商贸,水,水平较低，该街,的,的餐饮主要为满,足,足正常生活为主,的,的普通餐饮，配,以,以相关的生活类,店,店铺和宾馆类，,另,另外汽车,4s,店和方林汽车城,辐,辐射给该街区一,定,定的汽车类商业,、,、另外专业市场,和,和仓储式批发店,铺,铺也是该街区的,一,一个特征。,路桥商业街区展,示,示,马铺路,商海街,该街区是普通餐,饮,饮和普通生活类,业,业态比较成熟的,一,一条路，在定位,上,上满足大众的一,个,个需求，生活方,面,面的业态涵盖范,围,围也比较广，包,括,括美容美发、水,果,果店、药店、便,利,利店、洗衣店、,杂,杂货店等，然后,配,配以少比例的宾,馆,馆住宿和流行购,物,物类业态。,商海,街,街共,有,有大,小,小沿,街,街商,铺,铺约,163,个，,主,主要,围,围绕,路,路桥,装,装饰,城,城而,发,发展,起,起来,的,的家,居,居装,饰,饰装,潢,潢业,态,态,，另,外,外餐,饮,饮类,和,和时,尚,尚生,活,活类,也,也是,该,该街,区,区主,要,要业,态,态,路桥,商,商业,街,街区,展,展示,月河,街,街,服装,店,店超,市,市，,古,古玩,收,收藏,，,，家,纺,纺布,艺,艺组,成,成了,该,该街,道,道,路桥,区,区是,区,区域,性,性商,贸,贸中,心,心。,其,其发,展,展方,向,向为,，,，以,中,中心,大,大道,南,宫,宫大,道,道和,双,双水,路,路为,主,主轴,线,线，,形,形成,居,居住,与,与商,贸,贸功,能,能互,动,动的,生,生活,区,区。,路,路桥,主,主要,大,大小,商,商贸,市,市场,共,共十,余,余个,：,：路,桥,桥中,心,心菜,场,场、,路,路桥,家,家俬,城,城、,富,富仕,广,广场,、,、路,桥,桥装,饰,饰城,、,、东,森,森购,物,物广,场,场、,路,路桥,机,机电,五,五金,交,交易,市,市场,、,、农,工,工商,农,农副,产,产品,超,超市,、,、中,国,国日,用,用品,城,城、,中,中盛,百,百货,、,、中,国,国国,际,际珠,宝,宝城,、,、竹,木,木装,璜,璜市,场,场、,装,装饰,材,材料,市,市场,、,、路,桥,桥小,商,商品,市,市场,、,、方,林,林汽,车,车城,，,，立,体,体式,商,商贸,气,气氛,十,十分,活,活跃,。,。,周边,交,交通,便,便利,，,，通,达,达性,好,好。,路桥,县,县立,体,体式,商,商贸,商,商场,概,概况,路桥,县,县立,体,体式,商,商贸,商,商场,