单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2019/10/15,#,XX,地产投资测算整体方案,XX地产投资测算整体方案,1,单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公司面向未来的管理决策体系,单项目测算,项目损益,项目现金流,KPI,总投资回报率,内含报酬率,销售净利率,经营性现金流回正周期,多项目测算,多项目损益,多项目现金流平衡,公司年度预算,公司损益,公司现金流,KPI,土地储备,毛利率,净利率,月度滚动预测,公司损益,公司现金流,KPI,土地储备,毛利率,净利率,单项目测算、多项目测算、公司年度预算、月度滚动预测共同构成公,2,单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等管理基础信息的支撑,目,标,地,块,地块信息,政府控制,指标,标准工期,（产品库）,销售策略,（产品库）,成本测算,（产品库）,策,略,模,拟,领,导,决,策,校验,产,品,定,位,设,计,强,排,公,司,控,制,指,标,标准产品,（,T4,，,T6,，,T8,）,标准产品配比,标准户型配比,成本项构成,成本项档次,标准产品与成本项及成本项档次的关系,校验,单项目测算需要构建测算模型，并依托公司内部的产品库、成本库等,3,土地信息管理,土地筛选,可研论证,投资决策,设计强排模型,敏感性调整,市场调研,匡算模型,年度预算,实地考察,滚动预测,四大流程,主要事项,核心作用,输出结果,周边系统支撑,土地数据库,成本数据库,行业数据库,行业数据库,进行实地考察，了解项目周报情况,目标数据，与滚动预测结合使用，对土地筛选提供支撑,与目标数据结合，得到公司的目前财务状况和经营情况,对市场、土地、周边、客户和对手进行详细的调研，得到该地块的产品定位,通过一个大体的匡算，与市场调研情况相结合，形成多项目的对比,对单项目，多情景、多版本的测算模型,基于强排方案的敏感性调整,地块调研报告,提供截至到当前时间点公司的现金、存货情况,市场情况,土地情况,周边的道路情况,客户群的定位,多项目对比,单项目，多个版本的经济指标对比,单项目，动态调整后结果的实时对比,维护及管理土地的相关信息，为土地的筛选提供可选地块的支撑,提供集团各区域、各产品系列的目标值,投资拿地阶段四大核心流程系统与业务事务相互结合，构成整个投资测算的全过程,土地信息管理土地筛选可研论证投资决策设计强排模型敏感性调整市,4,总目标,集团,/,年,存量销售计划,区域,/,产品系,/,月,新投销售计划,区域,/,产品系,/,月,年度预算,区域,/,产品系,/,月,分解目标,区域,/,产品系,/,月,供应货值,区域,/,产品系,/,月,销售周期,区域,/,产品系,/,月,占比,月销售额,去化率,供应面积,区域,/,产品系,/,月,综合,均价,开工面积,区域,/,产品系,/,月,地下,建筑,面积,投资匡算,单项目,/,月,资金结余情况,区域,/,月,资金,货值,面积,土地投资,单项目,/,月,资金,货值,面积,土地投资,区域,/,产品系,/,月,土地投资,区域,/,产品系,/,月,指导,校验,拿地计划,区域,/,产品系,/,月,/,项目数,/,项目,大小,销售周期,区域,/,产品系,/,月,标准工期,指导、控制,自上到下，自下到上，几上几下构成了整个目标分解的全过程,自下到上,自上到下,总目标集团/年存量销售计划区域/产品系/月新投销售计划区域/,5,地块筛选,项目立项,（匡算）,投资可研阶段,设计强排,(,投资粗算,),投资决策会,项目匡算模型,投资粗算模型,投资决策会模型,对标表,(,作参,考,),根据行业数据做参考，制定对应的销售价格等，,投资测算阶段相关关键信息,行业基础数据库,月度滚动模型,日常经营阶段,整体,评价,整体,评价,截至到目前时点，,分年分月公司已开,工项目的现金结余,情况、货值产品系,占比，与年度目标,的差异,根据行业基础数据库中,经过与合能的产品系转换后,的数据，查询出对应目标地,块可参考的相关数据，对此,地块在测算时进行参考,截至到目前时点已开工项目,+,投资测算计划开工的项目来从区域、集团的整体角度看现金情况、货值情况以及目标达成情况,投资测算的模型及评价体系，贯彻整个地产行业从拿地的不同阶段及日常经营的阶段,多项目、多区域测算,单项目拿地阶段,月度滚动模型,年度预算,提供区域、产品系目标,提供区域、产品系现金,货值情况,地块筛选项目立项投资可研阶段设计强排(投资粗算)投资决策会项,6,以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据支撑,年度预算,滚动预算,年度目标,分区域、分,产品系,现金情况,货值情况,销售情况,多项目汇总,分区域、分,产品系,现金情况,货值情况,销售情况,差异,分区域、分,产品系,现金结余情况,货值差异情况,销售差异情况,投资测算,地块筛选阶段,数据支撑,成都,西安,长沙,A,系列,B,系列,年度预算,A,系列,B,系列,滚动预算,20,亿,货值示例,8,亿,5,亿,10,亿,4,亿,3,亿,12,亿,2,亿,3,亿,6,亿,2,亿,1.5,亿,A,系列,B,系列,差异,8,亿,6,亿,2,亿,4,亿,2,亿,1.5,亿,投资测算,地块筛选阶段,通过差异货值可以指导区域在拿地时,哪个产品系需要拿多大的地来进行补充,以便完成年度预算的目标,以年度目标为起点，滚动预算为补充，对拿地时的地块选择提供数据,7,整体,评价,整体的现金情况,成都：结余资金,10,亿,产品系的占比情况,珍宝：,20%,，目标,80%,地块,地块大小,预估投资金额,地块定位,地块所处区域,地块,1,50,亩,5000,万,B,系列,成都,地块,2,100,亩,1,亿,A,系列,西安,地块,3,150,亩,8000,万,B,系列,长沙,地块,4,60,亩,6000,万,A,系列,成都,地块,5,80,亩,7000,万,B,系列,西安,地块,6,200,亩,9000,万,B,系列,成都,地块,7,300,亩,1.5,亿,A,系列,成都,.,目标地块,筛选结果,作为地块筛选的一些参考条件，对目标地块进行一轮以现金及产品系为主的筛选,整体整体的现金情况成都：结余资金10亿地块地块大小预估投资,8,投资测算,BI,分析,过程中的对标体系,结果的事后评价体系,区域,产品系,产品类型,地块大小,公司,销售最高价,销售最低价,销售均价,销售周期,去化率,建安成本,利润率,.,在投资测算过程中：,在制定销售价格、策略、成本时，查找成本,数据库中相似的产品类型、区域和公司的项目,数据，作为投资测算过程中基础数据的参考,在投资测算之后：,拿投资测算的结果跟其他同行业公司进行,对比分析，分析方法有：排名分析、趋势分析、区域占比分析等分析方法,构建以行业数据为指导的过程对标及事后的评价分析体系,行业基础,数据库,竞争对手面积指标,竞争对手销售情况,竞争对手拿地情况,竞争对手成本情况,投资测算BI分析过程中的对标体系结果的事后评价体系区域产品系,9,将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况，从公司的整体来看新开工项目的投资价值,区域公司,已开工项目,(,当月滚动,),新开工项目,(,投资测算,),汇总,月度滚动,投资测算,数据来源,数据来源,通过从月度滚动取过来的期末现金余额，可知道此区域公司的现金结余情况，还可拿多大金额的项目,.,测算汇总是可以看出加上了新的测算项目之后整体的现情况,通过从月度滚动取过来的货值，可知道此区域公司的剩余货值情况，结合对市场的评估，在加上新的测算项目之后，货值是否可以顺利销售，对现金的影响,通过总的销量的情况跟年度目标做对比，来知道截至目前跟目标的销量的差距，为后面拿地提供参考，是否需要拿一些利润不算太高的项目等等,整体评价表指标可根据管理的需要进行增加,将月度滚动与投资测算联动，已开工和新开工项目得到公司整体情况,10,多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系,整体评价,(,已开工项目,),管 理 价 值,针对对象,：多项目,作 用,：提供数据支撑地块的初步筛选,从公司整体情况来对地块的筛选支撑,从区域公司已开工的项目从整体来看现金流情况、产品系占比情况来对地块,筛选提供数据支撑,管 理 工 具,数据支撑,：滚动预算模型,数据计算：,自动汇总,数据展示：测算平台,以表格的形式展示，,BI,以图标的形式展示,针对对象,：多项目,作 用,：通过区域公司整体情况，考虑现金、存货、投资计划、存销比等因素看此项目的投资价值,从公司整体发展,角度,来进行决策,整体评价,(,已开工,+,新开工,),从区域公司整体的现金流情况、存货情况、税务筹划情况来整体的看这个新投项目拿下来之后对公司的静态现金、动态现金、利润的影响,数据支撑,：滚动预算模型,数据计算：测算平台,自动汇总,数据展示：测算平台,以表格的形式展示，,BI,以图标的形式展示,管 理 方 法,对标表,针对对象,：单项目,作 用,：从外部公司数据来看在投资测算中一些基础数据的确立,从外部公司的角度来进行参考,过程中的对标体系：,通过标准库中沉淀的数据对投资测算的过程值提供对标评价参考，如销售的定价等,结果的事后评价体系：,将投资测算的结果传到,BI,平台做趋势的、同比、环比等的事后分析评价,数据支撑,：标准库,数据展示,：测算平台做过程中的对比参考；,BI,做事后评价分析,多维度的对比、评分构建全方位的投资测算整体评价体系整体评价管,11,地块筛选,项目立项,（匡算）,投资可研阶段,设计强排,(,投资粗算,),运营部,定标准,定目标,营销部,设计部,成本部,投资部,财务部,选变量,标准税率,标准工期,标准销售,策略,标准成本,支付比例,标准费用率,项目配置,销售策略,调整,成本调整,销售单价,起拍价格,设计强排,成本单方,公司设计指标,政府控制指标,营销定位,公司经济指标,土地,拍卖价,调变量,从筛选地块到领导决策的过程中，立项、强排和决策三个关键节点需要测算模型的有力支撑,投资决策会,项目配置,匡算单价,起拍价格,匡算面积,匡算单方,核心用途,：决定项目是否立项,以设计为核心的粗算,核心用途：结合设计强排后的定价、成本的项目精算,关键输入项,核心用途：,以设计为核心的粗算,关键输入项,关键输入项,关键输出：,总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期,关键输出：,总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期,关键输出：总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、现金流回正周期、利润、现金,地块筛选项目立项投资可研阶段设计强排(投资粗算)运营部定标准,12,每个关键节点的决策要点、输入变量和支撑信息各有侧重,设计强排,(,投资粗算,),投资决策会,营销部,设计部,成本部,投资部,销售单价,根据项目周边情况调研，项目定位给出一个初始的价格,设计强排,根据商业、住宅、配套分类别进行设计的强排方案,单方成本,根据历史项目数据，出具一个初始的单方成本值,土地价格,招拍挂价格,定目标,选择标准,选变量,调变量,营销定位,公司设计指标,政府控制指标,公司经济指标,经济指标：,总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正周期,适用场景：,决策阶段的粗算,，,以设计为主体，围绕营销、成本基本假设，快速测算地块的初步投资价值,销售策略调整,根据设计的强排方案结合市场环境综合定价,成本调整,项目精算，用成本级配的方式，根据设计强排，得到准确的单方值,土地价格调整,通过土地价格的变化，得到不同土地价格下利润和现金的情况,版本：,多版本,输出结果：,利润表、现金流量表、经济指标,适用场景：,投资决策会阶段，需要对项目进行更加准确的评估,对项目的各项影响因素进行拆解,项目立项（匡算）,销售单价,根据项目周边情况调研，项目定位给出一个初始的价格,面积,匡算的粗略面积,单方成本,根据历史项目数据，出具一个初始的单方成本值,土地价格,招拍挂价格,经济指标：,总投资回报率、内含报酬率、销售净利率、经营性现金流回正