,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,讲师,主持培训课程,一、形象塑造副语言,A,、,动作,步态、站姿、手势、表情、眼神、路线、站位、话筒,B、外形,着装 化装、发型 佩饰,二、吐字,“叼住弹出清晰、有力、灵巧,标准、流畅、富有激情,语音：轻声、儿化、前后鼻音、平翘舌、n/l/r,语调：标准自然，有别于聊天、话剧,附：绕口令练习,练字音儿,进了门儿，倒杯水儿，喝了两口运运气儿，顺手拿起小唱本儿，唱一曲儿，又一曲儿，练完嗓子练嘴皮儿，绕口令儿，练字音儿，还有单弦牌子曲儿，小快板儿，大鼓词儿，越说越唱越带劲儿。,黄幌子和方幌子H和F,老方拿着个黄幌子，老黄拿着个方幌子。老方要拿老黄的方幌子，老黄要拿老方的黄幌子。老黄老方不相让。方幌子碰破了黄幌子，黄幌子碰破了方幌子。,床与船uan,uang),床身长，船身长,床身船身,不是一样长,画凤凰(H和F,粉红墙上画凤凰，凤凰画在粉红墙，,红凤凰，粉凤凰,粉红凤凰，花凤凰,学时事zh,sh,ch,史老师，讲时事,学习时事长知识,时事学习看报纸,报纸登的是时事,常看报纸要多思,心里装着天下事,石狮子 涩柿子 S-SH,山前有四十四棵死涩柿子树，山后有四十四只石狮子，山前的四十四棵死涩柿子树，涩死了山后的四十四只石狮子，山后的四十四只石狮子，咬死了山前的四十四只涩柿子树，不知是山前的四十四棵死涩柿子树，涩死了山后的四十四只石狮子，还是山后的四十四只石狮子咬死了山前的四十四棵涩柿子树。,子词丝z,c,s,四十四个字和词,组成一首子词丝的绕口令,桃子李子梨子栗子橘子柿子槟子榛子,栽满院子村子和寨子,刀子斧子锯子凿子锤子刨子和尺子,做出桌子椅子和箱子,名词动词数量词代词副词助词连词,造成语词诗词和唱词,生丝热丝剿丝染丝晒丝纺丝织丝,自制丝粗丝细丝人造丝,四是四，十是十s,sh,四是四，十是十，,十四是十四，四十是四十,不要把十四说成“实是,也不要把四十说成“细席,要想说对四，舌头碰牙齿，,要想说对十，舌头别伸直，,要想说对四和十，,多多练习十和四,盆碰棚en,eng,老彭拿着一个盆，路过老陈住的棚，,盆碰棚，棚碰盆，棚倒盆碎棚压盆，,老陈咬赔老彭的盆，老彭不要老陈来赔盆，,老陈要陪老彭去补盆，,老彭帮着老陈来修棚。,八百标兵力度,八百标兵奔北坡,炮兵并排北边跑,炮兵怕把标兵碰,标兵怕碰炮兵炮,词的轻重格式,1、两子词有三种情况,1多为中重格式：如到达、海岛、民兵、汽车。,2重中格式：如奉承、消极,3重轻格式：如镜子、兰的,三字词也有三种情况,1多为中中重格式，而第二音节比第一音节略轻，如“共产党,2也有中重轻格式，如“打摆子,3还有重轻轻格式，如“提起来,词的轻重格式,四字词分为两类：二二组成和一三组成,1二二组成，按两个字词处理，即中重中重格式，如“一脉相承,2一三组成读重中中重格式，如“惨不忍睹,词的轻重格式,轻重格式,1她的“针线活儿做得不错。,请把“针线借我用一下。,2我的“兄弟不在家。,我们“兄弟之间感情很好。,3这本书“多少钱买的？,干工作不要计较“多少。,4小张的“买卖倒闭了。,小李“买卖很公平。,轻重格式,5她掀开“帘子往里看，丈夫已经把“莲子剥完了。,6他太“大意了，把段落的“大意写错了。,7他“本领可真大，把与“本领有牵连的人一一查清楚了。,8王“大麻子去粮店买“大麻子，一次就买了三十多斤呢。,轻重格式,9从“反面儿按这床“被面儿比正面儿还好看。,10政治部的“干事陆小林“干事可真精明。,11张小虎在“地道里挖了一条“地道的排水沟。,三、发声,胸腹联合式呼吸,胸腔共鸣,嗓音保护,附：气息练习 四声练习,数旗气息,广场上飘红旗，看你能数几面旗,一面旗，二面旗，三面旗，四面旗，,五面旗，六面旗，七面旗，八面旗，,九面旗，十面旗，十面旗，九面旗，,八面旗，七面旗，六面旗，五面旗，,四面旗，三面旗，二面旗，一面旗，,一树枣气息练习,出东门，过大桥，大桥底下一树枣儿,拿着竿子去打枣，青的多，红的少。,一个枣，二个枣，三个枣，四个枣，,五个枣，六个枣，七个枣，八个枣，,九个枣，十个枣，十个枣，九个枣，,八个枣，七个枣，六个枣，五个枣，,四个枣，三个枣，二个枣，一个枣，,这是一个绕口令，一口气说完才叫好,四、现场主持,A、事前准备：做到有备无患,1、广义备稿：保险业务知识、主持业务技能等,狭义备稿：突出活动的信息点、有意识设计兴奋点,设计相应副语言,设计承上启下的过渡，有流畅感,2、会场的沟通与调试,四、现场主持,B、现场即兴发挥：即物生意、即景赋情，有“灵气的主持,1、捕捉现场信息点：人、时间、环境,与主题结合，“声东击西，形成亮点,2、个性化的动态串联：,前后发言感受提炼,发言人状态与会场细节,活动环节进展,四、现场主持,C、应急措施,1、生理性因素,2、物理性因素,3、社会性因素/人为因素,四、现场主持,D、强调广义备稿,总之，用敏锐的触角、快捷的思维、丰富的联想，进行信息的丰富、挖掘、拓展,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论局部,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产工程市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估工程所处的市场环境,2。寻找工程潜在的市场时机，挖掘需求尚未被满足的市场,3。制定工程的开展方向和市场定位,4。推荐最具竞争力的产品建议,5。评估工程目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的根底。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析,是基于对市场的理性判断,具体起到,哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：,针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购置者或租赁者,供给方：市场中的各竞争物业包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法,1。思路,三个层次,区域市场、专业物业市场、工程市场,两个方面,供给、需求,三个时段,过去、现在、未来,区域,市场分析,专业,市场分析,工程,市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,工程所在地市场,例如：,区域房地产开展处于何种阶段？,工程市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法,2。步骤,第一步：市场区域界定,这里所指的区域是中观房地产市场分析的根本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。,第二步：区域经济环境和市场分析,考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种开展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产开展前景进行预测。,第三步：专业市场分析,按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行比照预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。,第四步：工程市场分析,根据对竞争对手及消费者的分析找到工程的时机点、预估工程的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,一根本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的根本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的开展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,二根本资料的获得,区域经济环境分析,1、总量指标,GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数,2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构,3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平,4、城市经济开展方案、产业规划、城市总体规划,区域房地产市场分析,1、投资：开发投资额,2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金,3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量,4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量,5、房地产景气指数、价格指数,数据来源,各地方统计年鉴、统计公报、经济开展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴,土地、规划部门的政府官员访谈,规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,人均GDP与房地产开展关系,GDP增速与房地产开展关系,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均GDP,（美元）,8003000,30004000,40008000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于8%,高速发展,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,房地产开发投资额增幅,25%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产开发投资/GDP,0.2,反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15,房地产开发投资,/固定资产投资,37,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,销售面积/,竣工面积,1.1,反映商品房供求是否平衡的指标,商品房销售额/,房地产投资额,1.1,反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率,房地产市场预警预报指标体系,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,三能够反映区域房地产市场开展状况的指标,消费类型,恩格尔系数,住房消费占总消费性支出的比重（%）,恩格尔系数,住房消费占总消费支出的比重（%）,温饱型,0.50.59,9.4,0.550.59,7.6,0.500.55,11.2,小康型,0.40.5,15.5,0.450.5,12.1,0.40.45,18.9,富裕型,0.20.39,2030,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,北京,上海,天津,重庆,成都,武汉,西安,人均可支配收入 （元）,13882,14867,10313,8094,9641,8524,7748,较上年增速,11.4%,12.2%,10.5%,11.6%,7.4%,9.0%,7.9%,恩格尔系数,31.7%,37.2%,37.7%,38.1%,38.3%,40.6%,34.8%,2021年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第三步,专业市场分析住宅,1、住宅类土地供给情况、成交情况、成交价格,2、住宅商品房供给总量、供给结构分析按面积进行划分,3、住宅商品房成交结构、产品特点分析,4、住宅商品房成交价格分析,5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第四步,工程市场分析,微观层面,对每一个可能影响工程竞争性能的特征一一进行分析和评价。,地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度,周围环境：自然景观、人文环境,关联性：通达性、可视性,工程自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争工程的竞争特点、功能和优劣势、市场反响,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出工程的目标客户,目标客户的置业需求和偏好,找出工程面对竞争市场的时机点,最终目标