单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,北沙滩综合楼工程可行性研究报告,1,应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述,重要的观点以及结论,，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。,2,汇报目录,一.政策分析,二.工程分析,四.工程建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,1.考虑出让金下财务分析,2.不考虑出让金下财务分析50年,3.不考虑出让金下财务分析40年,4.写字楼自持情况下财务分析,3,政策分析,一.政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,参考?中华人民共和国城市房地产管理法?等相关法律条文：从政策本工程是可以进行转让的,4,针对本工程的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案先出让再转让,中国农业机械化科学研究院以下称“农机院通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。,土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,政策分析,5,政策分析,操作流程示意,农机院补出让是整个土地使用权转让过程中的一个环节,农机院与其上级主管部门协调，获取上级主管部门批准,农机院向北京市国土部门申请，补办土地出让金,农机院与贵方完成土地使用权转让,1,2,3,6,根据本工程特点，划拨土地使用权补办出让手续应按协议出让事项办理,协议出让包括以下三种情况：,新建工程,有产权证的现状工程出让的,新竣工的现状工程补办出让的,本工程适合第三种情况即新竣工的现状工程补办出让的,政策分析,本卷须知1：补出让时按协议出让办理,7,本卷须知2：中企划拨地是否可以不办理补出让，而直接转让？,从国有资产管理角度，理论上是可以实现的。但就本工程而言，转让双方能否得到上级主管部门批准，转让工程是否属于“可以不办理土地使用权出让手续，需要贵方咨询上级主管部门。而且根据北京市国土资源局土地利用处的意见“国企间的资产调拨涉及到土地时，实质上也是一种土地转让行为，划拨用地须补出让。,8,政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,补出让金需要的时间为,3-4个月,，完成土地使用权出让、转让预计在,半年左右,政策分析,9,政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,转让过程中支付给政府的主要费用,包括,出让金,及,契税,，其中契税为出让金的3%，由土地使用方支付,政策分析,10,本工程预期需要补交的土地出让金,=宗地楼面毛地价*建筑面积,=楼面毛地价*地上建筑面积+1/3*楼面毛地价*地下经营性面积,=996*34873+1/3*996*19085,=41069728元约4100万,注：以上测算结果仅作参考，实际需要补交的出让金及契税以北京市国土资源局评估结果为基准,政策分析,出让金及契税预算,本工程预期要交纳的契税=补交土地出让金*3%,=4100*3%,=123万元,11,政策分析,出让金测算说明,出让金测算按楼面毛地价与建筑面积的乘积计算,其中楼面毛地价计算依据?应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法?,12,宗地楼面毛地价预算,宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价,期日修正系数,年期修正系数,因素修正系数,=660*1.312*1*1.15,=996元/平米,1000元/平米,其中：适用的基准地价为660元/平米,期日修正系数为1.312,年期修正系数为1,因素修正系数为1.15,政策分析,注：宗地楼面毛地价测算过程在本次提交的书面报告中有详细阐述,13,工程转让的受让方在处置该工程时不受二手房相关政策限制,通过买楼方式取得的物业在处置时将受二手房相关政策限制,政策分析,政策分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,14,汇报目录,一.政策分析,二.工程分析,四.工程建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,1.考虑出让金下财务分析,2.不考虑出让金下财务分析50年,3.不考虑出让金下财务分析40年,4.写字楼自持情况下财务分析,15,工程分析,工程分析,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,16,1.北京住宅市场交易最为活泼，但受政策调控影响，造成了现阶段住宅市场整体疲软，出现浓厚的观望情绪和明显的“拐点迹象，住宅市场整体销售价格和销售量出现了明显的下滑；,2.由于国家对于住宅市场的集中的政策打压，使得写字楼市场保持了相对平稳增长，其销售价格和租金平稳增长；,3.随着北京奥运的举办，在奥运经济带动下，北京酒店市场前景光明。,宏观市场分析总结,工程分析,17,工程分析,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,工程分析,18,工程分析,区域市场分析总结,1.区域住宅产品类型丰富、潜在供给相对稀缺，市场价格和销售速度高于写字楼水平；,2.亚奥区域连接中关村与东部区域，同时受北京奥运经济的带动作用，区域写字楼的租金涨浮明显，近两年的年涨浮超过30%，表现出良好的升值潜力,3.受北京奥运的带动作用，区域酒店行业的开展良好，酒店的租金和出租率均有明显增长，且随着奥运后旅游、会展业的开展，预期酒店市场将继续保持良好的增长势头。,19,工程分析,工程分析,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,20,区域解读,位于亚奥核心区，极具升值潜力,工程分析,21,地址：朝阳区北沙滩1号,东侧：新开通的奥运会主,道路之一林翠路,南侧：新改造的奥运主,干道大屯路,西侧：八达岭高速公路,北侧：国务院机关事务管理局,部长楼,工程分析,区位分析,22,总建筑,面积,53,958M2,地上,地下,34,873M2,19,085M2,楼层,16层,3层,占地,面积,21,583.2M2（32.4亩）,功能划,分面积,地上,4,层地下层,总计,18,103M,2,可建商业面积；,地上,5,16,层，总计,21,701M,2,为办公写字楼面积；,其余为车库和设备间面积,14,154M,2,；,车位地面为,270,辆,地下为,230,辆。,工程分析,工程根本情况,23,工程分析,项目名称,本项目,洛克时代,西奥中心,瑞辰国际,总建面,（平方米）,53958,83000,60096,66899,其中写字楼,21701,约54500,41200左右,46626,商业,18103,20000,2184,6129,地下车库,14154,8500,16669,6295,写字楼所,占比例,40%,66%,69%,70%,工程物业构成情况,24,Strengths优势分析,Opportunities时机分析,Weaknesses劣势分析,Threats威胁分析,1、工程外立面为玻璃幕墙，外观时尚，具有档次感；,2、工程平面布局合理，核心筒于一侧，利于平面分割；,3、工程位于北京奥运核心区，区域价值成熟，交通配,套便捷丰富。,1、车位及自建房面积过大，造成分摊面,积过大，整体使用率极低；,2、商业面积占总面积的三分之一以上，,是本工程的销售难点；,3、由于自建面积和商业面积较大，造成,优质销售资源过小。,1、由本工程土地性质决定，本工程在操作过程中,存在较大的政策可行性风险；,2、虽然奥运区域初步成熟，但是由于区域没有集 中的产业支撑，整体商务商业气氛薄弱，写字楼类的商用物业存在明显的价格瓶颈；,3、本工程的收购本钱决定了工程的最终收益，较高的收购本钱会造成亏损。,1、奥运区域价值的逐步成熟区域价值极大.,2、2007年底国家对于住宅产品大力度的宏观调控，使得公建立项的工程成为新的地产市场时机点；,3、随着北京奥运会的举办，使得北京的国际影响力加大，促进北京经济旅游等行业的迅速开展，对于写字楼和酒店的需求量增大。,工程分析,SWOT分析,25,汇报目录,一.政策分析,二.工程分析,四.工程建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,1.考虑出让金下财务分析,2.不考虑出让金下财务分析50年,3.不考虑出让金下财务分析40年,4.写字楼自持情况下财务分析,26,财务分析,产品类型,租金/价格,写字楼出租,4元/天/平米,酒店自持经营,400元/天/间,写字楼出售,15000元/平米,公寓式酒店出售,19500元/平米,价格/租金假设,采用市场比较法，预测本工程各物业预期入市价格如下：,27,方案假设,财务分析,测算方案,方案,销售策路,一、不考虑出让金情况下按50年折现,方案1,公寓式酒店和商业整体出售,方案2,写字楼和商业整体出售,方案3,酒店与商业配套经营,方案4,写字楼与商业整体出租,二、不考虑出让金情况下按40年折现,方案1,公寓式酒店和商业整体出售,方案2,写字楼和商业整体出售,方案3,酒店与商业配套经营,方案4,写字楼与商业整体出租,三、考虑出让金情况下,40年折现,方案1,公寓式酒店和商业整体出售,方案2,写字楼和商业整体出售,方案3,酒店与商业配套经营,方案4,写字楼与商业整体出租,28,一、不考虑出让金情况下50年折现方案比较,29,一、不考虑出让金情况下50年折现合理收购价格,根据写字楼市场情况，在合理年限约为,2530年,的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为,10550元/平米11500元/平米,，测算结果如下：,当收购价格10550元/平米：,当收购价格11500元/平米：,30,二、不考虑出让金情况下40年折现方案比较,31,二、不考虑出让金情况下40年折现合理收购价格,根据写字楼市场情况，在合理年限约为,2530年,的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为,10550元/平米11500元/平米,，测算结果如下：,当收购价格10550元/平米：,当收购价格11500元/平米：,32,三、考虑出让金情况下40年折现方案比较,33,三、考虑出让金情况下40年折现合理收购价格,根据写字楼市场情况，在合理年限约为,2530年,的情况下，依据方案三的资金测算情况，其合理收购价格区间为,9550元/平米10530元/平米,，测算结果如下：,当收购价格9550元/平米：,当收购价格10530元/平米：,34,四、写字楼自持情况下财务分析,35,汇报目录,一.政策分析,二.工程分析,四.工程建议,三.财务分析,1.国企之间划拨地转让是否可行,2.完成转让过程需要的时间,3.转让过程中将发生的费用,4.工程转让与买楼的市场区别,1.工程宏观市场环境,2.工程区域市场环境,3.工程解读,1.考虑出让金下财务分析,2.不考虑出让金下财务分析50年,3.不考虑出让金下财务分析40年,4.写字楼自持情况下财务分析,36,本工程定位最为重要的三个关键点：,1、能够使核心价值最大化的产品奥运区域价值,2、最大限度躲避核心问题的产品使用率极低，可销售资源短缺,3、受工程不确定因素最小的产品收购本钱的上下,工程建议,37,结论：,1、四种经营方式在核心价值的发挥方面没有太大的差异；,2、写字楼自持出租受核心问题与不确定因素的影响最小；,3、公寓式酒店出售受核心问题与不确定因素的影响最大。,产品定位,核心价值发挥,核心问题影响,不确定因素影响,写字楼自持