单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章 综合管理效劳费公共性效劳费,1.何谓公共效劳费：,物业效劳公司为全体业主用户提供公共部位，公共场所，公共事务管理效劳所收取的费用。,公共性效劳费实行政府指导价和市场调节价,2.政府指导价的核定原那么,1业主的承受能力、物业公司生存和开展的需要，物业公司与业主效劳合同的依据；,2是否有利于物业公司的开源节流，目标利润；政府规定：福利房利润5%，商品房利润20%；,3核定对象：以物业全部面积或全部入伙数来定。,3.公共性效劳费的构成要素,人工费：管理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费,公共场所设施、设备日常运行、维修小修包括易损件更换及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费 含物业效劳企业固定资产折旧费,保险费,物业酬金,法定税费,3.公共性效劳费的构成要素,4.公共性效劳费的测算,n,P=Fi/S元/月平方米,i=1,式中 P所得的物业管理费用单价标准元月米 F构成公共性效劳费要素工程的单项费用,元月 n费用项数 1，2，3，n 所有单项费用之和 S参加测算的物业总面积平方米,为了测算与收费管理的方便，一般又将公共效劳费的构成要素9个工程按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下11类：办公费、一般公共设施维护费、电梯维保费、空调维保费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、物业效劳公司酬金、税费等。,4.公共性效劳费的测算,4.公共性效劳费的测算,1办公费的核算,1行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等,2 及固定 费、文具、办公用品费,3车辆使用费，包括油费、维修费,4节日装饰费,5公共关际费,6宣传广告费,7企业固定资产折旧费,8各种杂项包括办公用水用电费用,4.公共性效劳费的测算,2一般公共设施维护费的核算,1人员费用，包括管理人员、技师、工人等各类人员的工资、津贴、保险和服装费等；,2公共照明系统的维修费；,3抽、送风机的维修费；,4给排水的维修费；,5供配电、发电系统设备维修费；,6消防系统维修费；,7公共建筑、道路维修费；,8以上27项中的不可预见费。,4.公共性效劳费的测算,3电梯维保费的核算,-,包括材料和专门人工费、电梯年检费及不可预见费。,4空调维保费的核算,-包括材料和人工费用及不可预见费用仅指公共局部，各业主户内风机费用由业主负责。,4.公共性效劳费的测算,5环卫清洁费的核算,1人工费，包括管理人员及工人的工资、津贴、保险和服装费等。2清洁机械材料费。其中大型清洁机械，如大楼幕墙清洁设备、打蜡抛光机等，按价值和使用年限折算出每月的折旧费用；日常易耗品及工具，每月作预算。3垃圾桶购置费。4垃圾清运费。5化粪池清掏费。6水池清洁费及水质检验费。7清洁环卫所需的其他费用。,4.公共性效劳费的测算,6绿化费的核算,1人员费用，包括管理人员、技师、工人的工资、津贴、保险和服装费等。2绿化工具、材料如化肥、除草剂等费。3绿化用水费。4园林景观的再造费用。,4.公共性效劳费的测算,7保安费的核算,1人员费用，包括工资、津贴、保险、服装、器械、床铺等。2保卫系统设备，包括电费和维修费。3日常保安器材费，如警棍、电池等。,8电视系统费的核算非有线电视公司提供,1维修费2节目租用费,4.公共性效劳费的测算,9保险费的核算,一般对于多层公寓、别墅小区，只对配套的水电设施投保，以便万一受到地震、台风、火灾等破坏时能及时修复。,10物业效劳企业酬金的核算,11税费的核算,住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。,住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由本梯位或整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支。,共用设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资金中列支。,住宅的共用部位、共用设备和设施属人为损失的，其维修、更新费用由责任人承担。,维修资金的使用,