单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,用心构筑美好生活,*,*,用心构筑美好生活,2022/12/12,1,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,“快速开发”的经验和教训？,龙湖路项目,10,月,21,日,目录,第一部分,第三部分,第二部分,第四部分,项目快速开发基本情况介绍,项目快速开发的几点经验,项目快速开发的几点教训,实现快速开发的几点建议,项目快速开发基本情况介绍,第一部分,主要技术指标,龙吴路朗香苑项目地块，位于上海市徐汇区华泾镇，南临华济路，西隔欧洲印象项目与主要干道龙吴路相接，东侧隔华济苑小区眺望黄浦江。整个小区用地面积为,14489,平方米，由,6,栋,6-7,层住宅、,1,栋,7,层公建及一个地下车库组成，总建筑面积,32833,平方米。,类别,指标,总用地面积,14490,总建筑面积,32833,住宅建筑面积,21159,地下建筑面积,9412,户数,152,居住人数,532,机动车位,120,非机动车,128,容积效率,1.60,绿化率,0.35,项目鸟瞰图,样板区入口广场,5,号楼西套,1,、,3,层两套精装样板房,样板区边线,2,号楼住宅,6,号楼住宅,3,号楼住宅,4,号楼住宅,7,号楼住宅,5,号楼样板房,售楼处,1,号楼公建,项目总平面图,样板区入口广场,5,号楼西套,1,、,3,层两套精装样板房,样板区边线,1,号楼公建,2,号楼住宅,6,号楼住宅,3,号楼住宅,4,号楼住宅,7,号楼住宅,5,号样板楼,售楼处,7,龙,吴路,里程碑计划,完成情况,龙吴路项目里程碑计划完成情况,工作节点,里程碑计划,实际进度,工期,备注,取得土地中标通知,09-9-25,09-9-25,完成,项目定位报告,09-10-20,09-10-20,正常,取得土地权证,09-12-23,09-12-23,正常,取得,建设用地规划许可证,09-12-16,09-12-16,正常,方案设计批复,09-3-4,09-3-4,正常,销售样板区开工（桩基开始施工）,10-3-1,10-3-1,正常,完成施工报建图,10-4-8,10-4-8,正常,取得,建设工程规划许可证,10-4-27,10-4-27,正常,施工总包合同签订,10-2-5,10-2-5,正常,取得,建设工程施工许可证,10-4-29,10-4-29,正常,完成桩基,/,围护工程,10-4-30,10-4-30,正常,开始垫层施工,10-4-9,10-4-9,正常,售楼处完成施工，对外开放,10-9-21,10-7-15,提前,主体施工达到预售条件,10-9-30,10-9-20,提前,样板区工程完工，开放,10-9-21,10-9-20,提前,主体结构封顶,10-9-20,10-9-20,正常,取得预售许可证,10-9-30,10-9-19,提前,开盘预售,10-10-1,10-9-24,提前,项目开盘前主要节点时间介绍,龙吴路项目从拿地,取得预售许可证实现销售周期为,359,天,2010,4.27,拿地时间,建设工程规划许可证取得时间,建设用地规划许可证取得时间,样板段（售楼处）开工时间,建筑工程施工许可证取得时间,商品房,预售,许可证取得时间，,83,天,75,天,57,天,2,天,52,天,2009,9.25,2009,12.16,2010,3.1,2010,4.29,2010,6.20,91,天,2010,9.19,取得房地产开发贷款,扩初设计,施工图设计,审图,132,用地规划证,57,78,35,19,7,方案设计,土地权证,方案批复,工程规划许可证,施工证,扩初批复,2,26,定位,样板段提前实施（单体达到预售条件）,预售证,开盘,项目开盘前主要节点开发周期分析,土地中标,204,145,项目开盘前主要节点开发周期分析,方案设计时间132天，时间偏长,用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同,工程规划许可证与施工许可证同步办理，基本同时取得（相隔2天）,方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板区5号楼基础工程施工,项,目,目,快,快,速,速,开,开,发,发,的,的,几,几,点,点,经,经,验,验,第,二,二,部,部,分,分,快,速,速,招,招,标,标,采,采,购,购,本,项,项,目,目,总,总,工,工,期,期,2010,年,4,月,1,日,土,土,方,方,开,开,挖,挖,，,，,样,样,板,板,区,区,竣,竣,工,工,计,计,划,划,日,日,期,期,2010,年,9,月,21,日,开,开,放,放,，,，,按,按,三,三,级,级,计,计,划,划,，,，,2010,年,7,月,底,底,之,之,前,前,完,完,成,成,涉,涉,及,及,样,样,板,板,区,区,工,工,程,程,的,的,27,项,分,分,包,包,工,工,程,程,、,、,配,配,套,套,工,工,程,程,、,、,检,检,测,测,工,工,程,程,招,招,标,标,，,，,据,据,此,此,招,招,标,标,前,前,期,期,的,的,工,工,作,作,准,准,备,备,较,较,充,充,分,分,，,，,工,工,程,程,、,、,设,设,计,计,、,、,配,配,套,套,及,及,成,成,本,本,通,通,力,力,合,合,作,作,，,，,按,按,时,时,交,交,付,付,本,本,部,部,门,门,应,应,提,提,供,供,的,的,招,招,标,标,所,所,需,需,资,资,料,料,。,。,基,基,本,本,未,未,因,因,前,前,期,期,时,时,间,间,的,的,耽,耽,搁,搁,而,而,造,造,成,成,后,后,面,面,招,招,标,标,时,时,间,间,延,延,长,长,；,；,基,基,本,本,未,未,因,因,单,单,位,位,提,提,供,供,、,、,图,图,纸,纸,、,、,方,方,案,案,等,等,资,资,料,料,不,不,齐,齐,原,原,因,因,，,，,给,给,整,整,个,个,招,招,标,标,过,过,程,程,造,造,成,成,滞,滞,后,后,。,。,部,分,分,招,招,标,标,计,计,划,划,快,速,速,开,开,发,发,中,中,的,的,工,工,序,序,工,作,作,前,前,置,置,、,、,并,并,行,行,与,与,交,交,叉,叉,说,明,明,及,及,图,图,例,例,：,：,：,关,关,键,键,里,里,程,程,碑,碑,：,某,某,个,个,阶,阶,段,段,的,的,主,主,导,导,专,专,业,业,任,任,务,务,，,，,即,即,其,其,输,输,出,出,会,会,成,成,为,为,本,本,阶,阶,段,段,其,其,他,他,专,专,业,业,开,开,展,展,活,活,动,动,的,的,输,输,入,入,条,条,件,件,。,。,：,配,配,合,合,专,专,业,业,的,的,任,任,务,务,。,。,项,目,目,论,论,证,证,阶,阶,段,段,项,目,目,策,策,划,划,阶,阶,段,段,设,计,计,管,管,理,理,阶,阶,段,段,开,盘,盘,前,前,工,工,程,程,管,管,理,理,土,地,地,中,中,标,标,主,体,体,开,开,工,工,开,盘,盘,开,始,始,入,入,伙,伙,竣,工,工,备,备,案,案,客,户,户,关,关,系,系,管,管,理,理,阶,阶,段,段,拓,展,展,营,销,销,设,计,计,工,程,程,项,目,目,论,论,证,证,初,步,步,产,产,品,品,定,定,位,位,规,划,划,要,要,点,点,/,规,划,划,草,草,案,案,项,目,目,定,定,位,位,产,产,品,品,策,策,划,划,概,念,念,规,规,划,划,设,设,计,计,营,销,销,策,策,划,划,、,、,项,项,目,目,推,推,广,广,方,方,案,案,策,策,划,划,、,、,项,项,目,目,前,前,期,期,推,推,广,广,及,及,销,销,售,售,前,前,准,准,备,备,方,案,案,设,计,计,扩,初,初,设,计,计,施,工,工,图,图,设,计,计,设,计,计,配,配,合,合,、,、,供,供,应,应,商,商,考,考,察,察,、,、,招,招,标,标,及,及,施,施,工,工,准,准,备,备,主,体,体,结,结,构,构,施,施,工,工,至,至,具,具,备,备,预,预,售,售,条,条,件,件,工,程,程,施,施,工,工,至,至,竣,竣,工,工,验,验,收,收,销,售,售,及,及,入,入,伙,伙,配,配,合,合,工程施工配,合,合、销售配,合,合及入伙配,合,合,销售事务管,理,理,成本,估算,测算,预算、标底,、,、合同价,进度款、工,程,程变更,结算,入伙事务管,理,理,客服,报建,建设用地规,划,划许可证、,签订土地使,用,用合同,方案、初步,设,设计、施工,图,图报建；基,础,础提前开工,报,报建；施工,许,许可证,预售许可证,入住许可手,续,续,合同备案、,按,按揭办理,工,程施工配合,投诉问题归,纳,纳、产品改,进,进建议,销售配合,采购管理,用地规划许,可,可证,工程规划许,可,可证,总包签约,材料采购,开盘后营销,、,、交付管理,：提前开始,或,或与主导任,务,务并行的工,作,作。,样板展示区策划,桩基与基础施工,综合管线施工,样板区（含卖场、会所）施工,样板区设计,材料定样,景观设计,管线设计,配套、管线征询,快速开发中,的,的资源整合,（,（事业部供,方,方管理）,上海事业部,供,供方库的建,设,设,供方管理是,项,项目工程管,理,理及成本管,理,理的平台，,在,在市场并不,完,完善的今天,，,，供方管理,的,的重要性与,难,难度均很大,，,，对供应商,管,管理，事业,部,部根据供方,管,管理总体目,标,标，稳步开,展,展对供应商,的,的信息收集,、,、报批入库,、,、过程评估,、,、履约后评,估,估、进退等,管,管理工作，,使,使上海事业,部,部合格供应,商,商达到,270,家，可能供,应,应商达到,310,家，市场供,应,应商达到,76,家，供应商,库,库的数量增,加,加，结构更,合,合理，基本,能,能适应事业,部,部的采购要,求,求。,快速开发中,的,的资源整合,（,（项目供方,管,管理）,在项目景观,绿,绿化、精装,修,修、铝门窗,、,、进户门、,外,外墙金属漆,、,、外保温等,供,供方选择过,程,程中，经各,方,方充分沟通,，,，在事业部,领,领导的支持,下,下，较好地,处,处理了供方,能,能力与成本,之,之间的平衡,样板区主要,供,供应商选用,合,合作过、配,合,合意识较好,的,的供应商，,特,特别是总包,、,、精装修、,室,室外景观绿,化,化及设计四,家,家供应商,结合供应商,过,过程评估、,后,后评估，组,织,织对总包、,监,监理及主要,分,分包商进行,培,培训交流，,用,用旭辉的文,化,化培养供应,商,商对旭辉的,忠,忠诚度，用,旭,旭辉的基本,要,要求、知识,积,积累、客户,的,的关注点提,升,升供应商管,理,理水平，为,项,项目部的工,程,程快速开发,奠,奠定坚实的,基,基础。,快速开发中,的,的资源整合,（,（项目供方,管,管理）,龙吴路项目,主,主要的供方,序号,分项工程名称,供方单位名称,备注,1,设计,上海中森建筑与工程设计顾问有限公司,2,桩基工程,上海强劲基础工程有限公司,有实力，配合好,3,总包,江苏江洲,有基本实力，能配合,4,样板房精装修,上海东徽建筑装饰工程有限公司,配合好,5,样板区景观绿化,上海德基园林景观工程有限公司,有实力，配合好,6,外墙外保温,上海东傲工程实业有限公司,有基本实力，配合好,7,铝门窗,上海振兴铝业有限公司,有基本实力，配合好,8,外墙金属漆,上海基昱建筑装饰工程有限公司,配合很好,快速开发中,流,流程效率优,化,化,流程是工作,协,协作的基础,，,，在严格执,行,行流程的前,提,提下，根据,流,流程的原则,及,及实际情况,，,，以领导同,意,意，优化流,程,程，提升效,率,率。,一、合同未,签,签订总分包,进,进场施工,按集团三级,计,计划体系，,总,总分包合同,签,签订后才能,进,进场施工，,由,由于从中标,到,到合同签订,时,时间较长（,正,正常约需,1,个月左右）,，,，