单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2016-05-26,#,产业园区从传统模式到PPP的演变,产业园区从传统模式到PPP的演变,第1页,中国已迎来,PPP,时代，这是中国经济和产业园区领域下一个风口,PPP,（公私搭档关系）优势在于它能整合更多社会资源，既包含资本资源，也包含技术、专业、管理和人力资源，共同供给公共服务，以实现多元主体合作供给新格局，并经过这种多元主体合作供给所必定带来竞争来改进公共服务供给质量和效率,对于当前逐步陷入困境中国产业园区领域而言，,PPP,模式无疑会带来新动力。全球来看，产业园区,PPP,还没有真正精准对标案例，在我国也仅仅是刚才起步，辽宁、河北、湖南等地很多园区,PPP,也还是停留在基建,BT,层面,真正园区,PPP,，需要精密策划和组合，而不能按照以往水务、环境保护、道路等领域现有套路简单操作,为了激活社会资本，降低政府负债，以及公共产品供给效率，中国政府正在大规模推进,PPP,模式发展，预计未来,PPP,市场规模将以万亿计,产业园区从传统模式到PPP的演变,第2页,一、中国产业园区运行几个模式,中国产业园区运行模式,传统模式,创新模式,完全政府,操控模式,PPP,模式,由,BOT,向,PPP,过渡模式,二级开发,运行模式,新加坡,裕廊模式,政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运行,苏州高新区,北京经开区,完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制,政企分开，国有平台企业运行管理，相对市场化运作,蛇口工业区,苏州工业园,张江高科技园区,天津开发区,联东集团,天安数码城,亿达集团,光谷联合,华夏幸福产业新城,成都置信青羊工业园,万科前海企业公馆,重庆盈田,宏泰发展廊坊龙河高新区,中信汕头滨海新区,政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，愈加市场化操作,政企契约式合作，捆绑运行，收益共享,案 例,产业园区从传统模式到PPP的演变,第3页,二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在,PPP,框架下审阅,“华夏幸福模式”已经入选了发改委,PPP,项目库，并得到国务院必定和推广，华夏幸福正在南京溧水、秦皇岛、安徽六安舒城以及海外印度哈里亚纳邦等地复制这种模式,华夏幸福,保险、基金等金融资本,业务寻找和价值论证平台,政府合作和沟通平台,与园区开发平台协作开发,土地整理,园区综合服务,工程建设,园区招商和宣传,全程无忧管家服务,公用项目维护,投资服务,生产和生活服务,基础设施建设,公用设施建设,工业厂房建设,物业管理服务,公用项目维护,入园企业,个别自建、自营,出售或出租,地方政府确认后委托开发,地方政府：经过委托开发模式，将城市基础设施投资和运行风险和个别收益转交给华夏幸福，政府负担监管、监督职能,提供产业规划和战略研究,地方政府审核、地方人大会审议,降低财务压力，防止既是裁判又是运动员,经营愈加市场化、企业化，有益加紧区域开发,政府与企业间“利益共享”机制带来市场化运作，有利于吸引长久资金,政府结算委托费用,政府结算委托费用,九通投资招商中心,产业园区从传统模式到PPP的演变,第4页,从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式”分解框架,华夏幸福最新,南京市溧水区产业新城,PPP,项目,已经被江苏省财政厅纳入到,年度第二批,PPP,项目之列,华夏幸福,负责区域内土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运行维护、产业发展服务、规划设计等咨询服务,合作期限届满后华夏幸福交还产业新城项目相关资产及经营管理权,溧水区政府,以合作区域内产生各类收入（主要包含税收收入、土地使用权出让收入、非税收入、专题收入及专题基金区级留成个别等）为起源进行政府购置服务付费,产业园区从传统模式到PPP的演变,第5页,从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式”分解框架,具 体 内 容,基础设施及公共设施投资建设,费用方面，应向公司支付的建设费用包括建设成本和投资回报两部分，投资回报按建设项目的总投资额的,15%,计算,土地整理投资,费用方面，应向公司支付的土地整理费用包括土地整理成本和土地整理回报两部分，土地整理回报按土地整理成本的,15%,计算,当年产业发展服务,费用方面，应向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的,45%,计算,规划设计、咨询等其他服务,费等方面，规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的,110%,计算,产业园区从传统模式到PPP的演变,第6页,这种模式也被称为经典“固安模式”,以华夏幸福得以成名固安工业园为主要承载体,前期,企业研究投资机会，与政府沟通签署委托协议,土地整理、基础设施、,公共设施建设,（企业垫资开发，利润率约,15%,；基础设施及公共设施建设费用完工验收后,60,日内结算）,规划设计、咨询等,（服务费按成本,110%,计算）,先期房地产开发销售,（配套住宅销售实现现金快速回流）,政府土地出让,及园区税收,（政府给予,1.1-1.5,倍基础设施投资偿还）,后期产业服务,和园区管理,（管理、服务、咨询等收入）,招商引资,（企业按入区项目新增落地投资额,45%,取得收入）,产业园区从传统模式到PPP的演变,第7页,华夏幸福产业新城模式是一个经典园区,BOT,向园区,PPP,过渡模式,成都置信青羊工业园模式也与其类似，详细表现为：,1,、土地一级开发是一个固定收益模式,地方政府在土地整理费用、基建费用和园区服务费用返还基础上还要给华夏幸福再分成,15%,，本质上就是传统,BT,模式,2,、产业招商是一个招商代理模式,政府需要支付相当于华夏幸福招来企业落地投资额,45%,费用，单笔计费，分期支付，实质上形成了地方政府债务负担,3,、房地产二级开发在实质上是一个与一级开发高度联动行为，组成了整体收益一个别，是一个双方达成一定默契“暗补”协议。但从财政部精神和未来趋势来看，住宅、商业性房地产二级开发应该不能够算入园区,PPP,框架之内,尽管江苏省财政厅已经认可了华夏幸福PPP模式，但因为财政部层面PPP认定标准还未最终确定，包含发改委与财政部在PPP很多细节方面也还存在着认知与要求差异,，,以华夏幸福产业新城为代表一批项目在未来可能见面临一,些,变数,产业园区从传统模式到PPP的演变,第8页,产业市镇开发运行商宏泰发展（港交所上市）则愈加靠近于园区,PPP,模式,详细表现,土地一级开发分成非固定收益，与土地出让收入相挂钩，是一个土地运行浮动收益,产业招商非代理模式，而是一个伴随时间递减与整体区域税收挂钩收益,一个别是政府出让土地所得款净额一定百分比分成（工业、物流、仓库或基础设施用地为,100%,，住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地为,80%,）,一个别是由宏泰支付拆搬迁和土地整理费用及开支赔偿,宏泰提供龙河高新区招商引资服务和其它综合服务，廊坊市安次区政府按照（,D*E F,）支付费用,D,是常驻于龙河高新区项目内企业在某一年度所缴纳税款由安次区政府所保留个别，而且扣减对应税项优惠；,E,是一个伴随时间而渐变系数，从,08,年直到龙河协议到期，,E,由,60%,向,40%,按照每,5,年,5%,幅度依次递减；,F,是某一年度龙河高新区管委会营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等，这个费用按约定由宏泰负责,产业园区从传统模式到PPP的演变,第9页,华夏幸福模式与宏泰发展模式对比,华夏幸福,宏泰发展,土地一级开发收益模式,100%返还+10%分成,100%,返还,+,浮动土地,出让收入,是否参加土地出让计划,否,是,招商服务收益模式,获取招入企业落地投资额45%,税收*时间渐变系数营运成本,是否成立合资企业SPV,是（三浦威特）,否（盛世建设）,是否补助入驻企业,否,是,产业园区从传统模式到PPP的演变,第10页,中信滨海新城模式,中信地产和汕头市濠江区政府采取“股权合作”和“契约合作”相结合模式进行合作，详细实施这一超大型综合城市开发运行项目标建设，包含土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资一系列资源整合,濠江区争取到了地级市管理权限，区级政府能够行使地级市管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺,以两级立法保障为滨海新城保驾护航,，这些都对PPP实施有巨大裨益,名称,内容,项目名称,中信滨海新城,PPP,项目,项目类型,新建项目,建设内容,1、基础设施：海豚湾隧道及安海快速路；80km城市道路及基础设施；50km海岸线及河岸改造。,2、社会服务：6-8座城市会议、展览、文化活动中心；80-90所学校、幼稚园；8-10座城市公园；3-5所综合医院；10-12座各类体育场馆。,3、城市更新：华能电厂搬迁；旧城村改造。,4、旅游度假：海洋综合主题公园、北山湾海滨公园、国际高尔夫公园；红树林城市生态湿地；商业购物中心。,建设地点,汕头市南部濠江区,投资规模,基础设施超出500亿,产业园区从传统模式到PPP的演变,第11页,中信滨海新城模式,在该项目合作上，汕头市和濠江区政府给予中信最大程度控制权和话语权。在合资公司中，中信方面都占据控股地位，从前期定位、规划到后期建设、运行、收益，中信都占据着绝正确掌控优势,中信滨海新城项目,168,平方公里,“,一江两岸,”,片区,基础设施,土地整理,公建配套,产业配套,隧道工程,50,亿,市级市政建设,区级市政建设,非统征地,2757,亩,统征地,4580,亩,5,所小学,5,所中学,10,所幼稚园,5,处城市公园,12,处公共设施,瀚海历史文化博鉴中心,风情商业街,城市商业,旅游酒店,体育健康设施,北山湾片区,南滨片区,12.4,平方,公里,120,亿,“,一江两岸,”,片区,“,一江两岸,”,片区,产业园区从传统模式到PPP的演变,第12页,中信滨海新城模式,总体来看，该项目是在传统一级开发基础上，经过土地开发运行，整合运作产业、资本等资源，建设一个大规模新城，并在合理时间周期里使整个城市总体价值到达更高水平,收益方面,中信地产着重两个部分,土地整理,中信和地方政府共享城市总体功能提升后的土地及资源价值溢价的成果,未来的产业经营收入,这部分的孵化周期相对较长，目前还没有看到明确的内容，但基本也是一种产业特许经营的范畴,产业园区从传统模式到PPP的演变,第13页,汕头市政府,濠江区政府,一级土地,开发成本,隧道项目,建设投资,4580,亩国有土地（统征地）,苏埃湾过海,隧道项目,隧道企业,（,SPV,）,当政府收益不足时，新城项目企业股权收益,51%,用于补足统征地前期成本及债务,合作,搭档,中信,地产,中信滨海新城,项目企业,剩下,个别,建设,个别,BT,模式,剩下,个别,运行,个别,第三方付费,隧道运行配套费,政府财政补助,提取相关政府性基金,2757,亩集体土地（非统征地）,一级土地开发成本及出让税费,滨海新城统征地出让政府收益个别,50%,土地一级开发,股权收益,49%,用于支付统征地前成本和债 务,担保,余额,出资设置,股权收益,股权收益,出资设置,49%,51%,设置,捆绑,项目企业收益,委托,20%,20%,60%,BT,模式,市政道路等基础设施,学校医院等配套设施,中信滨海新城合作详细框架,产业园区从传统模式到PPP的演变,第14页,三、为何产业园区需要PPP模式？,产业园区最适合以PPP模式来运作,主要原因,产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性,产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高,过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入,产业园区从传统模式到PPP的演变,第15页,PPP,模式出现对于中国式产业园区是一个巨大福音,PPP,模式处理了以往个别质疑：认为中国产业地产是一个畸形产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下一个怪胎,园区产业集聚本应该是政府分内之事，含有强烈公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力和实力，只好让渡给市场来处理。在这种怪异框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈关系,政府