单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2020/4/25,#,项目投资决策评审流程研究,总裁办,2013-8-21,项目投资决策评审流程研究总裁办,前言,投资项目涉及到资金、周期、社会资源等多渠道、多层面、多环节的内容，项目投资的成败，与项目前期大量细致、准确和有深度的调研分析工作有着密切和重要的联系。提高项目调研分析的水平，规范投资决策评审行为，提升科学决策的能力，是项目投资决策评审需要高度重视的问题。,前言,1.,行业标杆企业投资决策评审流程,龙湖,万科,万达,1.行业标杆企业投资决策评审流程龙湖,投资决策流程,上会资料准备,地区公司发展部,地区公司,PMO,会议,地区公司总经理审批,集团投融资中心,集团投融资决策,委员会,地区公司发展部,龙湖企业投资决策评审流程,投资决策流程上会资料准备地区公司发展部地区公司PMO会议地区,龙湖企业投资决策分析模型,龙湖企业投资决策分析模型,万科投资决策评审流程,万科投资决策评审流程,万科投资决策评审流程,准备阶段,立项阶段,基础研究,土地信息收集、甄别,立项报告,合作意向书或框架协议,万科投资决策评审流程准备阶段基础研究立项报告,万科投资决策评审流程,可研,阶段,规划设计,成本测算,财务测算,市场分析、客户定位,合同法律风险分析,万科投资决策评审流程可研阶段规划设计,万科投资决策评审流程,决策,阶段,通过决策,与土地方签署协议,移交,阶段,项目经理部、项目事务部,万科投资决策评审流程决策阶段通过决策移交阶段项目经理部、项目,万达投资决策评审流程,万达项目获取管理办法,万达投资决策评审流程万达项目获取管理办法,项目投资决策评审流程思考,项目投资决策评审流程思考,1.,项目投资决策需要考虑的因素,项目特征是否符合企业的主营产业领域,项目地域是否符合企业的战略布局规划,项目,经济财务指标是否可行,项目法律风险是否可控,项目所在区域政策、经济、社会环境、人文是否良好,1.项目投资决策需要考虑的因素,2.,项目投资决策评审流程需要考虑的因素,项目信息渠道、所有资料的可靠性,项目是否实地考察,项目,业主方是否充分接触沟通,项目可行性分析深度、完整性和准确程度,参与项目可行性分析的单位和人员的构成及分析方法是否可行,提交投资决策评审的资料完备程度,是否存在先入为主的假设,2.项目投资决策评审流程需要考虑的因素,准备阶段,项目信息收集、甄别,立项阶段,内部立项报告、签订合作意向书或框架协议,可研阶段,项目定位、,规划设计,、,成本测算,、,财务测算,、,市场分析、客户定位,、,合同法律风险分析,决策阶段,投委会评审决策、与项目方签订正式协议,项目投资决策流程,不管是什么类型的项目，招拍挂、招商引资、收并购项目等，从项目信息收集到项目决策通过，都必须要经历这四个阶段。每个阶段必须要开展的相应的工作内容和形成的必要的工作成果以备决策评审。,准备阶段项目信息收集、甄别立项阶段内部立项报告、签订合作意向,法务部门,投资发展中心,财务管理部门,设计部门,工程管理部门,成本管理部门,营销部门,决策层,项目信息收集,项目信息归档,项目初判,是否符合集团产业规划？,是否符合集团地域战略布局？,是否符合集团三年经营战略规划？,是否符合集团项目储备要求？,项目获取的方式,填写：,项目信息市调表,；,项目立项建议书,项目准备阶段：项目信息收集、初判,项目信息评估会,实地考察,项目实地调研考察,定期或不定期汇总所有项目信息，由,总裁,组织项目信息评估会进行综合评估，确定项目是否立项。,法务部门投资发展中心财务管理部门设计部门工程管理部门成本管理,法务部门,投资发展中心,财务管理部门,设计部门,工程管理部门,成本管理部门,营销部门,决策层,项目立项,项目科研阶段：项目可行性分析编制,项目信息评估会,制定可行性研究计划,组织召开,项目可行性研究启动会,，启动可行性研究报告编制工作。,同意立项,组织现场勘查、尽职调查,法律风险分析,市场调研、项目及产品定位,规划草案设计,工程技术分析,项目成本测算,经济效益测算,拟订合同草案,编制可行性分析报告,如涉及酒店，需酒店集团参与调研和定位并出意见,总裁审批同意启动编制,项目存档,不同意立项,法务部门投资发展中心财务管理部门设计部门工程管理部门成本管理,法务部门,投资发展中心,财务管理部门,设计部门,工程管理部门,成本管理部门,营销部门,决策层,项目决策阶段：项目投资决策评审,可行性分析报告,内部评审（书面,OA,发给参与的各个部门负责人进行审查，提出修改意见，并调整修改意见）,投委会集体评审,合同谈判签订,参加招拍挂,结束,申请投委会决策评审,投资发展中心主要就项目及产品定位、规划草案、经济投资测算、法律及政策风险、项目交易方式、项目和集团发展战略关联五个方面形成汇报,PPT,，由投委会成员进行评审。,评审通过,存档,法务部门投资发展中心财务管理部门设计部门工程管理部门成本管理,项目选择关注的几大因素,看区,位,看地块的场地条件,看项目规划条件,看交易方式,项目选择关注的几大因素,项目选择关注的几大因素,看区,位,区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。我们的投资战略区位是什么？,看地块的场地条件,如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形,状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。,场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。,地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护,工程，增加项目成本,项目选择关注的几大因素,项目选择关注的几大因素,看项目规划条件,通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。,如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。如,建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品,。,还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。,项目选择关注的几大因素,项目选择关注的几大因素,看交易方式,从获取土地使用权的途径和方式来看，有,通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。,政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获、取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。,项目选择关注的几大因素,项目选择关注的几大因素,看交易方式,从获取土地使用权的途径和方式来看，有,通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。,政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获,取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。,买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。,通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。,项目选择关注的几大因素,项目投资决策分析要素,市场分析,房地产投资三要素：时机、地段、质量。,政策、政治环境分析。,经济环境分析。,社会环境分析。,市场供求关系分析,人口数量和结构,。,家庭收入。,城市化进程。,消费者预期。,市场供求数量对比。,项目投资决策分析要素,项目投资决策分析要素,项目本体和竞争项目分析,竞争项目的实际成交价格。,竞争项目的销售周期。,结合本项目的投资规模和经营计划。,社会环境分析。,财务分析,成本分析：,土地成本、前期费用、工程建设、政策收费、不可预见费、三项费用六大部分,。,收入测算：,一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算,。,现金流分析。,盈利分析：关注税前成本利润率、年投资回报率。,项目投资决策分析要素,项目投资决策分析要素,风险分析,法律风险。,价格下跌风险。,成本上涨风险。,政策风险。,财务风险。,管理风险。,决策分析,投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批,。,要,对上报应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见,应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见。,项目投资决策分析要素,项目可行性分析把握的关键要点,问题清单调查和市政条件调查,（挂牌项目）,待项目合同原则条件已基本达成一致后，项目所涉及前期相关技术指标问题，由,投资发展中心,和,技术部门,落实问题清单。,投资发展中心,形成落实后的“前期技术事项落实成果说明”，主要对问题清单落实情况加以说明，作为,项目,挂牌文件等相关文件会签时的附件，对于逐步深化落实的情况，在每个阶段可予以更新。,转让项目尽职调查审计,对于转让项目，在签订合同前需对项目和对方公司进行项目尽职调查审计，,投资,发展,中心,、法律事务部、财务部,门参加,，必要时可以聘请专业机构。,项目可行性分析把握的关键要点,项目可行性分析把握的关键要点,前期规划设计条件交底,在项目通过立项、取得初步红线图,等相关资料,后，,投资发展中心报集团设计,分管发展副总裁同意，,规划设计中心,开始进行项目规划方案设计。,在进行项目规划方案设计前，,投资发展中心,应按要求整理相关资料文件与,规划设计中心,进行前期规划交底，介绍说明有关项目情况并移交资料文件，交底文件需,投资发展中心总经理,、,规划设计中心总经理,签字确认。设计条件和资料发生变化或更新的，发展部应及时与商业规划研究院更新和交底。,交底和补充交底流程为：,投资发展中心,提交交底,投资发展中心,总经理审批规划,设计中心总经理,审批,规划设计中分管副总裁审批,规划,设计中心,。,在进行项目规划设计前，,规划设计中心,应进行项目现场考察和调研，,投资发展中心,协调配合,项目可行性分析把握的关键要点,项目可行性分析把握的关键要点,规划设计,草案,成果交底,规划设计中心,形成的规划设计,草案,成果（图纸和指标），应由,规划设计中心总经理,签字后及时交底给,投资发展中心,，以作为项目评估和谈判的依据。设计成果发生更新的，,规划设计中心,应及时与,投资发展中心,交底。,项目前期规划方案汇报,根据需要并经过总裁同意，项目前期规划方案可以与政府或对方进行正式沟通汇报。,投资发展中心,应协调组织策划好有关汇报会议安排，提前做好计划和相关准备工作。,规划设计中心,负责按计划要求完成有关汇报规划文本和规划演示文件的准备工作。,项目可行性分析把握的关键要点,项目可行性分析把握的关键要点,项目经济测算,立项通过后，由,投资发展中心,填写测算,需求单,并附落实后的问题清单，由总裁签批后，交成本部,门、财务部门,进行测算。,经济测算流程：,投资发展中心,提出测算,需求,单,总裁,签批,财务部门、,成本部,门,进行测算。,酒店,集团,意见,根据需要项目要征询酒店,集团,意见的，由,投资,发展,中心,提供项目信息和资料给,酒店集团,并交底，酒店,集团,在十日内负责给予反馈意见和酒店设计要求以供决策。,置业集团,意见,根据需要项目要征求销售指标意见的，由,置业集团组织,营销部组织人力进行现场调研，并在十日内给出书面意见，以供领导决策。,各部门参与的深度，和研究的细致程度，以及自身对项目的把控能力，是决定可行性分析报告的真实性、准确性的关键因素。,项目可行性分析把握的关键要点各部门参与的深度，和研究的细致程,项目可行性分析报告的必要内容,项目决策背景及摘要,第一部分：项目概况,第二部分：法律及政策性风险分析,第三部分：市场分