单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,贵阳维也纳养老型酒店,SWOT分析,提纲,1.介绍产权式酒店,2.市场定位,3.市场分析优势、劣势、机遇、威胁,什么是产权酒店？,产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购置商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助群众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。,产权式酒店的类型,国际通用的产权式酒店，大致有三种类型：时权酒店；养老型酒店；有限自用投资型酒店。,1、时权酒店,时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份如：一年51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间或一周的居住权；,2、养老型酒店,养老型酒店是指投资人往往是最终消费者在退休前购置退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。,3、有限自用投资型酒店,有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。,目标市场,一.投资者及其家人和亲朋好友中的老年人,二.外来老年人旅游者,市场定位,高端养老效劳,打造贵州省内首家高端养老休闲度假型产权式酒店,市场分析,1.情感,2.旅游市场,3.自身条件,情感(o),1子女对父母的赡养义务的愧疚感,2老年人对社会归属感的需要,3城市老年人对自然环境的向往,旅游市场(O),贵州的旅游资源开发空间还很大,国务院2号文件大力支持贵州旅游业开展,中国开始进入老年化社会，老年人口在近几十年内有逐渐增多的趋势，而且老年旅游近年来呈现递增趋势,自身条件(s),除本身拥有的固定资金以外，还有大量的凑集资金,内设有专为老年群体享受的设施设备，有可供购物、集会和娱乐、医疗保健的场所,位于贵阳市花溪区，环境优美，交通优越，附近景点众多,与维也纳酒点管理公司合作，拥有广阔的客源市场，并且该公司还作出三点承诺,威胁T,潜在的威胁,1.将来社会福利院设施和效劳逐步完善，将会抢占一局部客源和市场,2.一些酒店管理集团开发相似或相同的产品，抢占市场份额,存在的问题(w),1.中高收入阶层才买得起,据了解，目前国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购置能力。,2.后期配套效劳有待加强,产权酒店开展商容易盲目跟进，工程仓促上马，但后期配套效劳可能会跟不上。例如：产权酒店延伸效劳如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大局部时间的维护、出租、管理能否跟上等问题，开发商不易给出准确的答复。,3.前景光明但亟待标准,目前国家相关部门没有出台针对产权酒店的法律法规，影响了市场健康开展。但中国鼓励开展产权酒店，期望用产权酒店来拉动内需。因此，在不远的将来，产权酒店有望成为继汽车、房地产后的第三个消费热点，前景非常光明。,SOHO酒店08年入住贵阳,据贵阳产权式酒店“SOHO酒店相关人士介绍，产权式酒店的好处在于，酒店增长率高、回报稳定。近年由于贵阳市旅游业的开展，促进了贵阳市酒店业的飞速开展，“SOHO酒店的出现，弥补了产权式酒店投资的空白，为普通投资者翻开了投资酒店行业的道路，使普通投资者也能分享旅游业、酒店业这块蛋糕。“SOHO酒店以三星级酒店的装修标准进行装修，硬件配套标准、效劳管理到位，十分适合短期旅客、青年商务人士这一客户群体，使产权式酒店成为投资者最稳定的致富渠道。,此外，产权式酒店投入小。以“SOHO金海大酒店为例，其专门为投资而设计了小户型20至50平方米左右的标准房间，首付十万元左右就能拥有独立产权。与住宅工程相比，其投资价值使住宅工程黯然失色。由于户型较小，大局部家庭都买得起。,同时，业主也不必为非酒店专业管理而费心。产权式酒店一般都交给专业的公司来管理，位于贵阳市核心商圈正新街的“SOHO金海大酒店，就交由专业的酒店管理公司金辰酒店管理管理，投资者只需每半年到开户银行查收租金即可，而且业主具有支配权利，可随时变现转让。,如何销售,产权式酒店购置者最关心的是承诺回报的稳定收入和酒店持续经营的问题。所以你最应该告诉购置者的是：,1.酒店是否已经完工，各种装修标准到达什么程度，给别人是个好酒店的印象。别是才造了一半的那种，别人很怕不知道将来要投资的究竟是个什么产品；,2.酒店由谁来经营，举出我们公司成功经营酒店在各地的案例，以使购置者相信酒店会经营的比较出色，能长期维持下去，以保证稳定的租金汇报；,3.show一下周边酒店的情况，是否生意很好，进一步稳定投资者的信心；,4.大谈投资和理财的观念，给投资者算一笔帐，投资回报率比银行利息高多少。主要让人觉得你在投资和理财方面要有一定认识和独到想法，别自己也不懂还教人家怎么投资，这个印象分是最重要的；,5.详细解释公司是否有任何保障制度，法律文件的保障，有什么财产抵押，以保证投资者万一在酒店经营不顺的时候也有能力按事先商定的利率返还投资者；,6.适当促销手段，如允许第一年的汇报租金直接抵扣购房款,