单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/11/17,#,高容积率,下的,低密产品,高容积率,1,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,Chapter 1容积率和物业形态的关系Chapter,2,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,Chapter 1容积率和物业形态的关系Chapter,3,一、容积率和物业形态的关系,容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高,产品形式,层数,容积率,独栋,3,层以内,0.4,双拼,3,层以内,0.4-0.6,联排,3,层以内,0.6-0.8,叠拼,3-4,层,0.8-1.0,花园洋房,4-5,层,1.0-1.2,普通多层,6-7,层,1.2-2.0,小高层,8-11,层,1.6-2.2,中高层,12-18,层,2.2-2.8,高层,19-33,层,2.8-4.5,超高层,100,米以上,4.5,以上,一、容积率和物业形态的关系容积率的大小往往是决定产品形态的最,4,一、容积率和物业形态的关系,容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高,0.4,0.6,0.8,1.0,1.2,1.6,2.0,2.2,2.8,4.5,容积率,建筑,高度,独栋,双拼,联排,叠拼,洋房,多层,小高层,中高层,高层,一、容积率和物业形态的关系容积率的大小往往是决定产品形态的最,5,一、容积率和物业形态的关系,容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高,物业类型,项目名称,容积率,物业类型,项目名称,容积率,独栋,成都龙湖长桥郡,0.36,洋房,深圳万科城,1.2,杭州万科公望,0.27,上海白马花园,1.0,北京雁栖半岛,0.3,小高层,成都鹃城帝景,2.16,双拼,上海保利林语溪,0.5,成都华宇楠苑,2.7,重庆碧怡林畔,0.54,高层,成都万科金域蓝湾,5.0,联排,北京龙湖滟澜山,0.67,北京红玺台,2.8,深圳万科棠,樾,062,杭州蓝色钱江,3.52,叠拼,北京,尚东庭,0.93,一、容积率和物业形态的关系容积率的大小往往是决定产品形态的最,6,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,Chapter 1容积率和物业形态的关系Chapter,7,二,、高容积率下低密产品的原因,新住宅用地政策的出台和地块利用价值的不断追逐，使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密产品的新的出路,国土资源部、国家发展改革委联合印发,关于发布实施,限制用地项目目录,(2012,年本,),和,禁止用地项目目录,(2012,年本,),的通知,（下简称,通知,），明确限定住宅项目容积率不得低于,1.0,。,产品形式,容积率,独栋,0.4,双拼,0.4-0.6,联排,0.6-0.8,叠拼,0.8-1.0,NO,1.0,以下,“禁墅令,”,“禁墅令”的强压迫使原有的别墅产品形式，不得不开始寻求一条高容积率的出路,二、高容积率下低密产品的原因新住宅用地政策的出台和地块利用价,8,二、高容积率下低密产品的原因,在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润,低密,+,高容积率,=,高单价,x,高产量,=,地块利润提升,在原有的高单价基础上，通过容积率提升带来地块价值的提升,利润驱使下，高容积率和低密产品的搭配越来越具有必要性,二、高容积率下低密产品的原因在高容积率地块条件下，价值更高的,9,Chapter 1,容积率和物业形态的关系,Chapter 2,高容积率下的低密产品的原因,Chapter 3,高容积率下的低密产品的做法,Chapter 1容积率和物业形态的关系Chapter,10,三、高容积率下的低密产品做法,从独栋到洋房，低密产品的容积率提升都具有不同程度的空间，这是提高土地利用和经济价值的直接方式,1.2,0.8,0.6,0.4,1.4,不同的产品在各自传统认知的容积率范围能能够需求一定的突破，实现土地的最大利用,关键点：在地块容积率提升以后，产品的品质及舒适度必须能够得到保证，尽量减小客户对容积率提升的感知度。,1.6,三、高容积率下的低密产品做法从独栋到洋房，低密产品的容积率提,11,三、高容积率下的低密产品做法,鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容积率，又保证产品的品质呢？这就需要借助一定的操作手法才能得以实现,低密产品中以独栋别墅为最，也是容积率提升的重点研究对象，通过大量已呈现的案例我们发现，要想将独栋的容积率有效提升，离不开以下两种做法：,1,、合院,2,、近独栋,三、高容积率下的低密产品做法鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既,12,合院具有快速的复制性,以七合院为例,以七合院为例,地下层平面,一层平面,由,7,个类独立的,Townhouse,围合连接而成。,一个单元包括：,7,户（建筑面积约,2780m,2,）。,二层平面,三层平面,三、高容积率下的低密产品做法,合院具有快速的复制性以七合院为例以七合院为例地下层平面一,13,合院具有快速的复制性（,I,）,风格可变,以七合院为例,现代风格,更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（,以七合院为例,）,英国都绎风格,西班牙风格,三、高容积率下的低密产品做法,合院具有快速的复制性（I）风格可变以七合院为例现代风格,14,合院具有快速的复制性（,II,）,模块化使用加快项目进度,以七合院为例,项目,A,项目,B,模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。,三、高容积率下的低密产品做法,合院具有快速的复制性（II）模块化使用加快项目进度以七合,15,合院具有快速的复制性（,III,）,多样化的组合方式,三、高容积率下的低密产品做法,合院具有快速的复制性（III）多样化的组合方式三、高容积,16,三、高容积率下的低密产品做法,独栋别墅作为容积率最低的产品形式，往往具有较大的容积率提升空间，但必须注重其打造的方式,万科深蓝,合院式独栋,麓湖,超近距独栋,颐和原著,近距独栋,传统认知的独栋别墅,容积率,0.54,容积率,0.74,容积率,1.14,容积率,0.4,以下,它们是如何将独栋的容积率做到这个水平的？,纳帕尔湾,合院式独栋,容积率,0.7,三、高容积率下的低密产品做法独栋别墅作为容积率最低的产品形式,17,三、高容积率下的低密产品做法,万科深蓝（容积率,0.54,）,合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低,项目介绍,四合院,控面积，,提升容积率,，独栋意向,四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连；,为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由,4,户,160-250,平米的别墅构成；,该产品为万科的创新别墅类型,合院联栋，类似的项目还有深圳万科,.,金域华府,三、高容积率下的低密产品做法万科深蓝（容积率0.54）合,18,三、高容积率下的低密产品做法,纳帕尔湾（容积率,0.7,）,合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低,每四栋围合成一个小合院，形成一个小型的组合空间；合院组合按“联排式”整齐排布，非常便于整体规划和布局；,每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。,三、高容积率下的低密产品做法纳帕尔湾（容积率0.7）合院,19,三、高容积率下的低密产品做法,颐和源著（容积率,0.74,）,采用近距离独栋布局方式，将车行动线完全移入地下，大大提高了小区内的土地有效使用,摒弃了传统别墅小区汽车地上入户的方式，改为全地下式，每户拥有单独的,2,个私家车位，直接连通进入地下室一层，大大节约了地下车行通道所占据的大量地面空间；,占地,147,亩，建面,13.2,万平米，,40%,绿化率，共有,91,栋中式园林独栋别墅，整体呈“联排式”布局，更利于整体规划，减小大量道路占地；,三、高容积率下的低密产品做法颐和源著（容积率0.74）采,20,三、高容积率下的低密产品做法,颐和源著,完全实现人车分流，地下停车场可以直接进入每一户地下室，既保证了住户的便利性和私密性，同时也节约出更多的空间,可由此直接入户,统一地下停车场入口,三、高容积率下的低密产品做法颐和源著完全实现人车分流，地,21,三、高容积率下的低密产品做法,麓湖（容积率,1.14,）,超近距离独栋别墅，将楼与楼之间的距离降至最低，减少公共绿化的面积，创造独栋容积率极限,超近距独栋别墅，看似联排但仍在楼与楼之间留有很小的距离；,整个小区公共绿化面积极小，基本都为私家花园；,小区停车场及车行动线全部转为地下，节约地面空间；,超大的地下面积为地下停车场提供了充足空间,三、高容积率下的低密产品做法麓湖（容积率1.14）超近距,22,三、高容积率下的低密产品做法,联排别墅算是别墅产品中最为常见的一种，在容积率提升方面也有功夫可以做,城市山谷,多户联排设计,容积率,1.1,传统认知的联排别墅,容积率,0.6-0.8,龙湖蓝湖郡,合院式联排设计,容积率,0.8,三、高容积率下的低密产品做法联排别墅算是别墅产品中最为常见的,23,三、高容积率下的低密产品做法,龙湖蓝湖郡（容积率,0.8,）,联排也能合院，使得联排更加形似于独栋，无形中提升了其产品原本作为联排的溢价率,合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度于在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；,可由下沉式庨院直接入户，仍而实现双首层、双入户。,三、高容积率下的低密产品做法龙湖蓝湖郡（容积率0.8）联,24,【,产品特征,I】,围合式下沉公共庭院,以上海郦城为例,12,个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。,例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）,三、高容积率下的低密产品做法,【产品特征I】围合式下沉公共庭院以上海郦城为例12个联体别墅,25,【,产品特征,II】,下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡,私家庭院,实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。,在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。,三、高容积率下的低密产品做法,【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地,26,【,产品特征,III】,与独栋、联排别墅相同的居住面积,地下一层,约,140-200,（含庭院）,地上三层,C,：约,256,D,：约,281,E,：约,231,以上海郦城国际社区（蓝湖颂）为例,各户型面积区间,C,户型结构,F,：约,202,G,：约,238,H,：约,250,底层：下沉庭院,一层：地上庭院,二层：露台,三层：豪华套间,三、高容积率下的低密产品做法,【产品特征III】与独栋、联排别墅相同的居住面积地下一层地上,27,三、高容积率下的低密产品做法,城市山谷（容积率,1.1,）,通过双向,8,联式的布局形式使联排的容积率大大提升,双向8联式,联院排布方式,联院别墅容积率达,1.1,联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院；,通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率；,三、高容积率下的低密产品做法城市山谷（容积率1.1）通过,28,三、高容积率下的低密产品做法,叠拼别墅在别墅产品中容积率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空间,曲江胜景,叠拼联排化,容积率,1.32,传统认知的叠拼别墅,容积率,0.8-1.0,三、高容积率下的低密产品做法叠拼别墅