上海城市更新的思考与探索,01,上海城市更新的思考与探索,上海城市更新的思考与探索,上海城市更新的思考与探索,上海市规划和国土资源管理局,徐毅松,二一五年五月三十日,上海城市更新的思考与探索,上海市规划和国土资源管理局上海城市更新的思考与探索,2014,年上海市第六次规划土地会议提出了,“,规划建设用地规模负增长”、“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”。,纵观国内外经验，结合上海实际情况，我们认为思考和探索上海城市更新实践十分必要，这是未来上海应对建设用地负增长、推进产业升级与城市品质提升的必然选择。,2,2014年上海市第六次规划土地会议提出了“规划建设用地规模负,一、,上海城市发展的新形势,二、,关于城市更新的总体认识,三、,更新办法,的主要内容,四、,未来实施需关注的重点,一、上海城市发展的新形势二、关于城市更新的总体认识三、更新,一、,上海城市发展的新形势,（一）,中心城,面临,的主要问题,（二）,城市更新既有的实践,一、上海城市发展的新形势（一）中心城面临的主要问题,浦东开发以来，上海中心城区城市面貌有较大改善，但对比世界先进城市，在城市功能品质上还存在一定差距。,一是,城市功能难以提升。,商办量大效低，,城市功能活力不足，,目前上海市中心城商业办公总量虽大但绩效不高，在空间复合度、功能集聚度、服务配套度、交通便捷度等方面均尚存提升空间。,社区公共空间和服务设施仍有缺口。,设施能级不够，特别是最贴近民生的社区公共服务设施数量较少、标准较低。,（一）中心城区功能与环境存在的主要问题,静安区共有办公楼宇约,350,万平方米，其中南京西路沿线集中了约,100,万平方米的甲级写字楼，另有近,250,万平方米的次新楼宇散落全区各处。这些次新楼宇普遍年龄较长，楼宇布局、层高、结构和配套不符合现代办公需要。,5,浦东开发以来，上海中心城区城市面貌有较大改善，但对比世界先进,二是环境品质有待提高。,道路断面以机动车为重，步行道的人性化不被重视，,以步道为主的城市慢行系统零散，,便利化,程度不高。,市民散步锻炼缺少去处，经十年黄浦江的建设，岸线开放率也仅约,47%,。,道路过宽，人行道较狭窄拥挤（四平路）,停车位缺乏，小汽车挤占慢行交通空间,(,襄阳北路,),6,二是环境品质有待提高。道路断面以机动车为重，步行道的人性化不,三是,资源环境紧约束已经成为“新常态”,，,上海,城市,建设用地,拓展空间有限,。,四是,城市建设传统的,“大拆大建”模式已难以为继,，,历史文脉受到冲击,，城市肌理逐步消失，改造成本日益高企，邻里活力日渐消退。,7,静安东斯文里鸟瞰图,静安东斯文里影像图,中央劳动组合书记部旧址,中共淞浦特委陈列馆,彭湃烈士在沪革命活动地点旧址,小德肋撒天主教堂,原确定拆除进行旧区改造的东斯文里,三是资源环境紧约束已经成为“新常态”，上海城市建设用地拓展空,面对以上问题，上海已做了,一些,思考与,探索,：,1,、更新思考,徐汇区,采取差异化的更新策略,，针对北、中、南片不同区域建设发展的现状基础不同，因地制宜地推进实施城市更新。对需要开展城市更新的地区进行整体更新评估，梳理现有规划土地政策和城市存量建筑转型发展之间的互动关系。,静安区,针对地区缺乏的公益性设施开展评估研究,，秉承公众利益为先的原则，通过城市更新项目带动地区公共空间或公共设施的增加和改善。,闸北区,结合新一轮的总体规划，拟对全区进行城市更新评估,，重点突出城市更新中以人为本、公益优先、业态提升、优化环境等基本理念。,8,（二）城市更新既有实践,面对以上问题，上海已做了一些思考与探索：8（二）城市更新既有,2,、项目实践,通过不同地区和项目的实践，初步积累了一些经验，主要体现在以下方面：,一是通过城市更新完善地区功能。,徐汇西亚宾馆，在酒店转为办公之时，提供了底层供市民使用的公共空间和地区紧缺的立体公共停车位。,徐汇西亚宾馆,七层办公,两层停车,两层半开放办公,两层架空开放空间,徐汇西亚宾馆,9,2、项目实践徐汇西亚宾馆七层办公两层停车两层半开放办公两层架,二是通过城市更新增加地区公共服务设施,。,闸北区北三块（北广场,155/158/160,街坊）更新，增加公共绿地,9000,平方米，,4000,平方米附属公共空间，,3000,平方米公共设施。,闸北区北三块改造方案,新增公共设施,10,二是通过城市更新增加地区公共服务设施。闸北区北三块（北广场1,三是通过城市更新增加公共空间和提升环境品质,。,徐汇区教堂广场和档案馆地块改造，提升了公共开放空间的品质。,徐汇教堂广场改造方案,徐汇教堂广场改造前,徐汇教堂广场改造后效果图,优化广场空间，增加绿地和活动空间,拆除气象馆，建设公共文化设施,11,三是通过城市更新增加公共空间和提升环境品质。徐汇区教堂广场和,四是通过城市更新加强历史建筑保护,。静安东斯文里改造，增加了对里弄历史建筑的保护，部分保留历史建筑可不计入地块开发总量。,12,四是通过城市更新加强历史建筑保护。静安东斯文里改造，增加了对,二、,关于城市更新的总体认识,二、关于城市更新的总体认识,（一）基本思考,14,城市更新作为城市改造的重要手段，自1958年荷兰海牙的城市更新国际研讨会后，各国都做了广泛的实践。从最初的贫民窟改造，到近年来主要聚焦经济复兴、社会公平与城市综合竞争力的提升。,上海目前确立的,“以人为本、有机更新”,的理念正是顺应了这一历史趋势,，并有责任在这方面作出积极探索。,1958.,海牙首届城市更新国际研讨会,（一）基本思考14城市更新作为城市改造的重要手段，自1958,结合国内外城市更新模式,的,经验分析，对上海,主要,有五个方面的启示：,一是要重视地区发展、文化保护、环境改善等公共利益。,改造后景观,高线公园更新特点：,1,、为城市提供了公共活动区域，激发了纽约下城西区的城市活力。,2,、引入丰富的公共活动。公共艺术活动与高线公园相互影响和促进，同时也带动了区域经济的发展。,改造后景观,纽约高线公园改造前,15,结合国内外城市更新模式的经验分析，对上海主要有五个方面的启示,二是要重视分类施策，有针对性地给予政策支持。,如台湾按权利再分配原则确定了征收、区段征收、市地重划等类型。,新加坡牛车水地区,新加坡牛车水地区,新加坡政府对城市住宅统一实施租金管制。牛车水将旧住宅按规划更新为商业设施，允许取消租金管制。,16,二是要重视分类施策，有针对性地给予政策支持。如台湾按权利再分,三是要重视差异化的改造方式。,如伦敦针对,公共中心区,、复兴区、机遇区等政策区，分别采用修缮、整治、重建为主等不同的更新模式。,四是要调动各方主体的参与。,如美国、英国反思通过单一主体推动城市更新的教训，提出政府、开发商、社区的伙伴建设关系。,五是要重视用法规支撑。,如,深圳在2009年12月1日出台了深圳市城市更新办法，并在2012年1月21日出台了深圳市城市更新办法实施细则。,纽约高线公园公众参与现场,深圳城市更新办法,17,深圳城市更新办法实施细则,三是要重视差异化的改造方式。如伦敦针对公共中心区、复兴区、机,目前，上海城市发展已经处于资源环境紧约束倒逼城市转型发展的阶段，,必须聚焦“内涵增长、创新发展”的有机更新路径，,通过城市更新，引领规划土地的新常态，具体包括以下四个方面：,1,、,注重人的全面发展，提升城市品质。,围绕如何适应人的全面发展的需求，以服务民生为重点，把公益优先摆在突出位置，注重交往、体验空间的塑造，改善人居环境，完善公共服务，彰显城市魅力和吸引力。,2,、,注重城市有机更新的规划引领。,在城市空间和土地资源有限情况下，进一步强化有机更新理念，改变简单“拆”、“建”的既有旧改模式，做好城市设计，强调土地复合、功能混合与文化融合，突出内涵发展。,（二）总体定位,18,目前，上海城市发展已经处于资源环境紧约束倒逼城市转型发展的阶,3,、,注重城市更新的评估工作。,对标国际大都市的城市标准，通过对更新项目及其相关区域的评估研究，明确完善社区公共配套、提升地区品质的整体要求，作为城市更新的底线，指导更新方案编制。,19,4,、,以规划土地政策创新推进政策资源整合，实现多策并举。,规划和土地管理率先结合更新需求，针对不同地区、不同情形，制订适度的规划土地鼓励政策，激发市场动力，切实保证项目操作落地。同时，将城市更新的理念引入管理工作，推进管理体系转型。在此基础上，需要统合商贸、房管、财税等部门政策的有效统筹，探索多模式更新方式和更新组合政策，大力推进更新实施。,3、注重城市更新的评估工作。194、以规划土地政策创新推进政,（一）,工作目标,（二）,工作原则,（三）,主要内容,三、,更新办法,的主要内容,（一）工作目标三、更新办法的主要内容,（一）工作目标,制定,上海市城市更新办法,（以下简称,更新办法,）是以上海新一轮城市总体规划战略导向为指导，围绕资源紧约束条件下建成“全球城市”的目标，以,“提质增效”,为核心，通过全面推进本市城市更新工作，充分发挥,政府、市场、社会,的多方面作用，,优化城市功能及布局，提升城市空间品质，完善公共服务设施，增强城市发展活力，提高土地利用效率,，促进经济、社会、文化、生态全面协调发展。,21,（一）工作目标制定上海市城市更新办法（以下简称更新办法,注重品质，公益优先,。注重城市有机更新，坚持以人为本，重点提升城市品质和功能，在空间和土地资源有限的情况下，优先保障公益性设施和公共开放空间等公共要素落地，改善人居环境，增强城市吸引力。,规划引领，有序推进,。坚持积极实践和稳妥有序相结合，注意与现有法规政策的衔接，发挥规划的引领作用，做到范围可控，强度可控，操作可控，试点先行，有计划推进更新。,创新平台，利益共享,。搭建多元参与的实施平台，通过政策引导，使市场主体能够参与城市改造，并与城市发展共建共享，实现共赢。,（二）工作原则,22,注重品质，公益优先。注重城市有机更新，坚持以人为本，重点提升,更新办法,主要对适用对象、工作制度、管理职责、运作要求、引导政策、实施管理、公众参与等方面做出规定，同时正在编制,上海市城市更新规划土地实施细则,等作为配套文件。,主要内容如下：,1,、适用范围,明确适用范围为在本市建成区域内的城市更新地区，具体实施范围由各区县结合现状实际，按规定程序认定。,已经市政府认定的旧区改造、工业用地转型、城中村改造的地区，按照相关规定执行。,23,（三）主要内容,更新办法主要对适用对象、工作制度、管理职责、运作要求、引,2,、管理分工,由市政府及市相关管理部门成立,城市更新工作领导小组,，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在,市规划国土资源主管部门,，负责全市城市更新协调推进工作。,其它市级部门,负责配合相关推进工作。,各区县政府,是城市更新的组织实施主体，应该明确本区县的更新组织实施机构，具体推进城市更新工作；更新组织实施机构应会同相关街道、乡镇，统筹公众意愿，梳理更新需求，开展城市更新区域评估和实施计划编制等各项工作。,24,2、管理分工24,500M,3,、方案确定,（第六条、第七条）,规定了,区域评估和实施计划,相结合的工作制度。,一是开展区域评估,，,结合区域发展现状和总体规划要求，明确各行政区范围内需要,开展,城市更新的地区，统筹居民意愿，梳理具体需求，,评估,”,缺什么“，明确“补什么”，将公共要素的“补缺”作为适用更新政策的前提。,500M,上海 徐汇教堂广场,芝加哥 卢普区,巴黎 拉德芳斯,通过开展区域评估发现，徐家汇地区每平方公里广场数仅,5,个左右,对标国际大都市建设情况（芝加哥、拉德芳斯地区每平方公里,12-20,个），地区公共空间规模、密度不够，服务水平不足。,500mX500m,25,3、方案确定（第六条、第七条）上海 徐汇教堂广场芝加哥 卢普,区域评估的主要内容应包括：,确定评估范围。,结合区域发展现状和总体规划要求，需要城市更新的地区一般由一个或数个街坊构成，评估可在该范围内开展，或视需