XXX年8月上海松江新桥卖新路商业项目1615196061,XXX年8月上海松江新桥卖新路商业项目1615196061,目 录,项目区位及商业环境分析,1,项目定位及招商策略,2,招商代理合作要点,3,目 录项目区位及商业环境分析1项目定位及招商策略2招商代,PART 1.,项目区位及商业环境分析,1.1,新桥镇概况,1.2,商业环境概况,PART 1,宏观分析,PART 1.项目区位及商业环境分析1.1新桥镇概况PA,新桥镇地处上海市西南，松江区东部，东邻闵行区莘庄镇，西接国家级松江工业开发区，是松江区离上海中心城区最近的镇。新桥是上海西南地区的经济重镇，地理位置优越，文化底蕴深厚，经济基础稳固，综合实力强劲，是现代工业与生态文明交融的规模集镇，是上海市郊大地上的一颗璀璨明珠。,新桥,城镇概况,PART 1,新桥镇概况,新桥镇,新桥镇地处上海市西南，松江区东部，东邻闵行区莘庄镇，西接国家,全镇行政区域,39.8,平方公里，辖有,2,个行政村、,10,个居委会，,1,个外来人口居住中心管理委员会，总人口,22.88,万，其中户籍人口,3.55,万。,2010,年全镇实现增加值,62.4,亿元、三业总产值,271.5,亿元，实现财税收入,15.59,亿元，其中地方财政收入,3.88,亿元，农村居民人均可支配收入,16195,元。,新桥,城镇概况,PART 1,新桥镇概况,全镇行政区域39.8平方公里，辖有2个行政村、10个居委会，,工业强镇地位日趋巩固,2010,年，全镇实现工业增加值,55.25,亿元，工业产值,208,亿元，工业固定资产投入,7.01,亿元。工业经济占全镇经济的比例达,80,以上。全镇规模以上工业企业,270,户，处于上海市郊乡镇前列。亿元产值工业企业,38,户，工业企业实现利润,13.6,亿元。,新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,工业强镇地位日趋巩固新桥经济概况PART 1新桥镇概况,外向型经济如日中天,历年累计批准外资项目,389,个，总投资,21.5,亿美元，合同外资,12.3,亿美元。,2008,年全镇外资经济产出,155,亿元，实现税收,7.5,亿元。世界著名企业、日红钢板、复盛龙工集团等外资企业在新桥投资落户。,新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,外向型经济如日中天新桥经济概况PART 1新桥镇概况,民营经济蓬勃发展,上海新闵经济园区致力于服务民营经济发展，以其服务周全、管理规范、政策优厚诚招天下客商。,2008,年全年完成内资招商,180,户。,至,2008,年底共注册民营企业,2356,户，其中实体型企业,560,户，实现销售收入,75.29,亿元，实现税收,4.1,亿元。,新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,民营经济蓬勃发展新桥经济概况PART 1新桥镇概况,房产经济稳步发展,新闵综合园区，地处新桥镇东部，与闵行区相接，规划面积,1198,公顷，已建成单体别墅,3798,幢，联体别墅,4180,余套。,以绿洲比华利、浅水湾花园、雅士居、丽水华亭等为代表的高档别墅区吸引了众多来自世界各地的人士入住，成为东南亚规模最大、环境幽雅、设施一流的别墅群之一。,新桥,经济概况,PART 1,新桥镇概况,房产经济稳步发展新桥经济概况PART 1新桥镇概况,交通快速便捷，已经形成水、陆、空立体交通网络,距虹桥国际机场仅,16,公里，距浦东国际机场,50,公里。,沪杭高速公路（,A8,）、嘉金高速公路（,A5,）贯穿镇区，正在改扩建的沪杭高速公路使新桥与市内高架直接相连，市郊铁路客运金山支线、沪杭铁路副线、京沪铁路在镇内设立客运站，交通物流便捷通畅。,水上航道有北泖泾河、砖新河等，可保障重吨级船只自由通行。,新桥,区位交通,PART 1,新桥镇概况,交通快速便捷，已经形成水、陆、空立体交通网络新桥区位交通PA,新桥镇商业概况,新南街 新北街,新南街九新公路新北街：形成了一条,U,形小型商业街，涵盖了日常生活方方面面。,新南街：品牌零售和餐饮为主,购物：华联超市，农工商超市等,浴场：豪景浴场，惊涛骇浪浴场等,银行：农行，建行，上海农商行等,餐饮：洞天食府，千岛湖鱼味馆等,市场：新桥花卉苗木交易中心,新桥,商业概况,PART 1,新桥镇概况,结论：知名品牌不多，大众消费为主，商业氛围较浓但都是小型商家居多，不成规模。专业类市场较少利于本项目推广。,新桥镇商业概况新南街 新北街新南街九新公路新北街：形成,新桥镇商业概况,新南街 新北街,新桥,商业概况,PART 1,新桥镇概况,本案,九新路,卖新路,新南路,新北路,新镇路,新桥镇商业概况新南街 新北街新桥商业概况PART 1新桥,新桥镇商业概况,-,租金,新桥,商业概况,PART 1,新桥镇概况,新南街商铺位置与房型参差不齐，房东心态的不一致等因素导致租金价格比较混乱，,故以上价格只是在主力街上的平均单价。,新桥镇商铺空置率：,9%,商铺位置,平均日租金,1F,3-5,元左右,2F,3F,2-3,元左右,4F,6F,1-1.5,元左右,新桥镇商业概况-租金新桥商业概况PART 1新桥镇概况新南,项目及周边商业状况小结,居民,消费水平,新桥居民的整体消费意识强烈,消费欲望较强,追求实惠,尤其是餐饮类消费旺盛,.,总体来说目前中低层次的消费群体还占有较大比例,经济实力强的人大多选择去浦西市中心购物消费,流动人口消费水平：,主要为工厂、苗木基地等产业务工人员,中档消费水平为主，,新桥,商业概况,PART 1,新桥镇概况,项目及周边商业状况小结居民消费水平新桥商业概况PART 1,项目及周边商业状况小结,商业,氛围,新桥镇区的商业主要集中在新南街段、新北街段及九新公路段；,商业业态,目前新桥已有了商场,超市及专卖店等并存的新兴业态,但在规模及市场份额方面,依然以传统的沿街店面为主营业态,新兴业态模式更多的只是在形式上实现了丰富性,尚未真正成熟,依然存在着规模化水平不高,发展不平衡的问题,同时传统商业在规范化,档次,产品内容方面有较大局限,也制约了整体商业的发展,使新桥目前的商业水平仍处于中低档次,.,新桥,商业概况,PART 1,新桥镇概况,项目及周边商业状况小结商业氛围新桥商业概况PART 1新桥,项目及周边商业状况小结,值得注意：,当地的商铺所面对的消费者仅限于新桥镇范围以内，,按照当地的消费习惯，购物娱乐都集中在松江镇上。,还有需要注意的是松江新建房屋的空置率比较高。,新桥,商业概况,PART 1,新桥镇概况,项目及周边商业状况小结值得注意：新桥商业概况PART 1新,PART 2.,项目定位及招商策略,2.1,项目现状分析,2.2,项目定位及招商策略,2.3,业态布局建议,PART 2,项目定位及策略,PART 2.项目定位及招商策略2.1项目现状分析PAR,项目地址：卖新公路,2068,号,总 层：,8,层,分层面积：单层各,965-1500,平方米左右,整体项目：约,16000,平方米左右,备 注：以上建筑面积为暂估,项目分析,基本概况,PART 2,项目概况,项目地址：卖新公路2068号项目分析基本概况PART 2项,本案为新桥镇当地最大体量商业广场。,标准,8,层商场办公结构，层高均较高达,4,米以上，门幅宽敞，进深适度，业态布局无局限性，结构甚为理想。,本案现状为毛坯；,项目分析,项目现状,PART 2,项目概况,目前由于九新公路卖新路拓宽前夕，项目已经有大半年的时间在外墙改造和相关物件加固工程，副楼正在脚手架，将导致承租户的档次及出价无法拉升。,本案为新桥镇当地最大体量商业广场。项目分析项目现状PART,项目案名,*,商业广场,以项目公司名字命名商业广场，具有冠名推广、提升企业知名度的作用。,新桥卖新路项目服饰轻纺城,突出服饰礼品城专业特点，直击目标消费人群，有看点，有卖点,错位竞争。,项目定位,项目案名,PART 2,项目定位,项目案名*商业广场新桥卖新路项目服饰轻纺城项目定位项目案名,招商策略,SWOT,分析,PART 2,项目招商策略,SWOT,分析,优势,本项,目地处新桥商业中心位置,有成熟商圈的支撑,依托较好的地理位置,劣势,本项目,卖新路有个大型变电站，影响项目商业昭示面无法提升整体形象,。,项目低区的主力租赁面积较少 影响整体收益,机会,可以借助本项目为新桥最专业服饰商业项目的推广适时增加项目知名度；醒目高档的项目外立面和地理位置，形成区域亮点,威胁,如商业业态定位及经营方式选择不慎，将对项目成功产生重大威胁；整体区域内商业面积总量大，,商家生存挑战；项目,相对不成熟，认可度尚待增强，存在一定的潜在风险,招商策略SWOT分析PART 2项目招商策略SWOT分析优,鉴于新桥板块的特点，人群基本上依靠本地及流动人口的消费需求，所以本项目的推广如果光集中在当地客户的再开发则基本失去先机，利用我司渠道优势,吸引外来客户的投资,。,整合目前网络优势，大量进行,网络渠道的优势招商,。,整合中介资源，由我司牵头拜访同行，至浦西定点拜访宣讲，,吸引大量中介介入,该项目进行实际操作。,联合相关我司合作方及新桥镇招商办及联盟商家至,现场集体参观，提高签约率,。,招商策略,招商手段,PART 2,项目招商策略,鉴于新桥板块的特点，人群基本上依靠本地及流动人口的消费需求，,重视利用新桥的消费人群和消费习惯,，该地消费人群习惯有其独特之处，消费水平总体水平不高，以休闲消费为主。,项目招商建议,从高区到低区,，,主力与非主力,商家,阶段性,招商,回避松江城区中高端商户招商、,紧密连接中端消费主体,。,招商简单直接迅速，,尊重周边传统商业布局，顺势而为,，不能为商业模式的创新而创新，它必须给经营方带来利润。,招商策略,招商策略重点,PART 2,项目招商策略,重视利用新桥的消费人群和消费习惯，该地消费人群习惯有其独特之,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,1F,中小型品牌餐饮及休闲食肆，饮料果汁吧等，为服饰轻纺市场配套商用。,2F,服饰轻纺市场,4-6F,娱乐,3F,A,：家纺礼品市场：,B:,轻纺市场,7-8F,本地竞争旅店（和对面九新广场豪泰错位竞争）,楼层业态定位,汽车,4S,电器,家具,主楼,副楼,娱乐,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议1F中小型,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,业态定位说明,以上单列业态本公司均有长期储备合作品牌客户，但是针对本案所处具体区域及目前周遍商圈，客户有一定抗性。,在保证同等品质客户的前提下，本公司保留对同业态其他客户的遴选及引进，经出租方同意作适当的调整。,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议业态定位说,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,楼层业态布局建议,汽车,4S,餐饮配套,一楼业态布局,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议楼层业态布,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,楼层业态布局建议,电器家具,服饰轻纺,二楼业态布局,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议楼层业态布,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,楼层业态布局建议,家饰纺织,三楼业态布局,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议楼层业态布,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,楼层业态布局建议,娱乐,四六楼业态布局,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议楼层业态布,招商策略,业态布局建议,PART 2,项目业态布局建议,楼层业态布局建议,酒店,七八楼业态布局,招商策略业态布局建议PART 2项目业态布局建议楼层业态布,PART 3.,项目招商合作要点,3.1,项目招商服务要点,3.2,收费标准,PART 3,项目服务,PART 3.项目招商合作要点3.1项目招商服务要点PA,合作进度及招商人员安排,招商期：六个月,（如经营方要对房屋进行整改及相关工程延期则另行协商延长招商期）,前二个月为招商蓄水,第三个月集中签约，项目去化率达到,50%,第四,-