Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,增值税之差额纳税,房地产业,20210831,增值税之差额纳税20210831,1,目录,CONTENT,01,差额概述,0,2,房地产,业,目录CONTENT01差额概述,2,PART,ONE,A,D,D,Y,O,U,R,T,I,T,L,E,H,R,E,E,差额概述,PARTONEA D D Y O U R T I T L E,3,差,额,概,述,1.金融商品转让,金融商品买卖差；经纪政府和事业；,融资租赁要辨析，扣除、税率皆有异；,航运代票建设费；客运场站付运费；,旅游不算食住行、签证门票接团费；,建筑简易扣分包；房开政府土地价；,人力外包和派遣，可扣工薪和保险。,2.经纪代理服务,3.融资租赁和融资性售后回租业务,4.航空运输企业,5.试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务,6.试点纳税人提供旅游服务,7.提供建筑服务适用简易计税方法的试点纳税人,8.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除,外）,9.劳务派遣服务政策（可以采用）,10.采用简易计税方法销售二手房（不含自建、住房）,差 额 概 述金融商品买卖差；经纪政府和事业；2.经纪代理服,4,差额征税,差额开票,全额开票,服务,后回租服务收取本金,服务,外包服务,号接受捐款,服务,考试费,金融商品转让,机票代理服务,小规模纳税人转让不动产,差额征税差额开票全额开票服务后回租服务收取本金服务外包服务考,5,13%,增,值,税,的,原,理,厂家,批发商,零售商,消费者,批发商的增值税=增值额*税率=100*13%=13,流,转,税,批发商的进项税=厂家的销项税=100*13%=13,批发商的销项税=零售商的进项税=200*13%=26,批发商的增值税=销项税-进项税=26-13=13,链,条,税,13%增厂家批发商零售商消费者批发商的增值税=增值额*税率=,6,增,值,税,的,原,理,厂家,批发商,零售商,消费者,免,税,对,链,条,的,影,响,增厂家批发商零售商消费者免税,7,增,值,税,的,原,理,厂家,批发商,零售商,消费者,免,税,对,链,条,的,影,响,增厂家批发商零售商消费者免税,8,增,值,税,的,原,理,厂家,批发商,零售商,消费者,免,税,对,链,条,的,影,响,增厂家批发商零售商消费者免税,9,增,值,税,的,原,理,最终,消费,免,快递收,派服务,运输重,保物资,公共交,通运输,生活服务,税,对,链,条,的,影,响,增最终免快递收运输重公共交生活服务税,10,差额征税,差额开票,全额开票,经纪代理服务,融资性售后回租服务收取本金,旅游服务,劳务派遣服务,安保服务,人力资源外包服务,公益特服号接受捐款,签证代理服务,代理进口,境外单位考试费,金融商品转让,机票代理服务,小规模纳税人转让不动产,差额征税差额开票全额开票经纪代理服务机票代理服务,11,增值税原理链条 如：水厂,物业公司,虚拟进项,如：房地产土地费用,消费,如：旅游服务,原理,开票,历史：营业税的差额,增值税原理链条 如：水厂 物业公司历史：营业税的差额,12,PART,TWO,A,D,D,Y,O,U,R,T,I,T,L,E,H,R,E,E,房地产,PARTTWOA D D Y O U R T I T L E,13,目录,政策梳理,涉税核算,发票开具,目录政策梳理涉税核算发票开具,14,国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管,理暂行办法的公告解读（国家税务总局公告2016 年第18 号,适用范围,计税方法的运用,预缴税款的计算,纳税申报,发票开具,国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,15,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号,文件中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，增值税政策的要点是：,（一）房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”,进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。,2019年取消分期抵扣，2019年14号公告,废止,（二）房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工,的老项目，可选择简易计税，征收率为5%；销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易,计税的老项目，适用一般计税方法，税率为,9%,，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。,2019年39号，财政部、税务总局、海关总署,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,16,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636 号,（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项,目），都按照5%的征收率计算应纳税额。,（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的,预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,17,适用范围,第二条房地产开发企业销,售自行开发的房地产项目，,适用本办法。,自行开发，是指在依法取,得土地使用权的土地上进,行基础设施和房屋建设。,第三条房地产开发企业以,接盘等形式购入未完工的,房地产项目继续开发后，,以自己的名义立项销售的，,属于本办法规定的销售自,行开发的房地产项目。,适用范围 第二条房地产开发企业销 自行开发，是指在依法取,18,我公司是一家房地产开发企业，受疫情影响，一些企业因资金问题转让在建项目。近期，我们准,备接收一项未完工的房地产在建项目，且一并承接与其相关联的债权、债务和劳动力。转让前该,项目符合房地产老项目增值税简易计税的条件。我司购入该在建项目后，以自己名义立项继续开,发并销售，能适用房地产老项目增值税简易计税政策吗?,我公司是一家房地产开发企业，受疫情影响，一些企业因资金问题转,19,财政部,税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(2020年第2号)第二条规定，房,地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，,属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。国家税务总局关,于发布的公告(2016年第18,号)第八条规定，房地产老项目，是指：(一)建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4,月30日前的房地产项目；(二)建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施,工许可证，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,你公司通过合并、分立、出售、置换等资产重组形式取得未完工的房地产老项目，属于购入未,完工的房地产老项目，在继续开发后以自己名义立项销售的，可以按照上述规定适用房地产老项目增,值税简易计税政策。,财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告(,20,关键词,“以自己的名义立项销售”。在,房价下行的时候，经常会出现开,发商资金断裂急需套现的情况，,也就是我们俗称的“烂尾楼”，,“烂尾楼”再销售后，接盘的房,地产企业一般会重新办理立项手,续，继续投入资金，建成后以自,己的名义对外销售。办法规,定，这种情况也可视为“自行开,发”，同样适用本办法。,房地产开发企业,自行开发,房地产项目,以自己的名义立项销售,关键词“以自己的名义立项销售”。在 房地产开发企业 房地,21,一是“房地产开发企业”，也就是说这个办法不是对所有的纳税,人都适用，而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。,房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的，,从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中,地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产,开发专营企业、兼营企,业和项目公司,。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：,(1)有自己的名称和组织机构。,(2)有固定的经营场所。,(3)有符合国务院规定的注册资本。,房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要高于一般经营,性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质,等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过,于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。,一是“房地产开发企业”，也就是说这个办法不是对所有的纳税,22,(4)有足够的专业技术人员。,房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技,术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效,益实现的必要条件。目前，住建部按照房地产开发企业的资质等级，,规定了不同的专业技术人员要求。,(5)法律、行政法规规定的其他条件。,二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”；,三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物,进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地,产管理法的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国,有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。,(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营,23,计税方法应用,第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下,简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，,适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款,和价外费用，扣除当期销售房地产项目,对应,的,地价款后的余额计算销售额。销售额的计算,式如下：,“卖一套房，扣,一笔与之相应的,售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除,土地价款）（1+9%）,计税方法应用 第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下“卖,24,第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：,当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）,支付的土地价款,当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。,房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产,项目时未单独作价结算的,配套公共设施,的建筑面积。,支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府,委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。,第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的,25,条件,第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部,门监（印）制的财政票据。,第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的,土地价款。,土地出让金票据即属于专用票据,条件第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，,26,财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知,（财税2016140号）,七、营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第,10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿,费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产,老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时,扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁,补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。,财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务,27,简易计税,第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可,以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内,不得变更为一般计税方法计税。,第九条一般纳税人销售自行开,发的房地产老项目适用简易计,税方法计税的，以取得的全部,价款和价外费用为销售额，不,