成都电梯豪宅市场分析专题,2021年4月,一、电梯豪宅的定义,城市电梯豪宅的出现，是人们在追求安居乐居豪居过程的产物，是对更好生活的一种追求的表达。城市电梯豪宅的针对人群，通常是有屡次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购置能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及表达尊崇身份的城市住宅，因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、效劳等层面。,综观各城市城市电梯豪宅，城市电梯豪宅均具备了以下共同特征：,1、工程一般处于城市繁华商业中心或者城市核心CBD区域；,2、工程周边需有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性；,3、工程需拥有良好的自然景观环境；,4、工程周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施；,5、户型面积大，一般均在200平方米左右，兴旺城市的户型面积更大；,6、户型创新，亮点多。主要表达在强调居住气氛包容感和亲近自然，利用各种大阳台、露台、入户,花园的合理布局，营造高层院落气氛；同时户型功能分区更加细化，强调主卧功能扩展，涵盖卫,生间、衣帽间和书房,成为主人独享空间。,7、一梯多户，分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户，实现电梯根本私有化。,同时户型设计为双入户，保姆通过专用电梯连接专用通道入户，并更加人性化地为工人房配备独,立的卫生间、阳台,防止工人活动对主人生活的影响。,8、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。,二、成都电梯豪宅现状,2006年9月，招商地产以“第一高端社区+门户外交地标打造的“首座以13000元平方米价格热销，使成都房地产开始进入了一个全新的开展阶段，“城市电梯豪宅开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使工程具备了良好的投资价值，吸引了大量的高端消费者购置。,2007年，成都“电梯豪宅开始步入了较快的开展。飞大集团“壹号公馆以豪华配套、星级大堂、4000元精装修、金牌管家效劳等以“豪宅身份占据骡马市商业圈；锦都4期推出136178电梯公寓，依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅；九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106155电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看，此阶段的电梯豪宅工程主要集中在城市繁华商业中心，占据城市核心区域。,2021年，成都“电梯豪宅进入了迅速开展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了11个豪宅工程亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区效应，城南新城开展使区域配套日益完善，同时为区域增加了大量的高端收入群体；另一方面，随着07年房产市场走旺，城南地价增高，如九龙仓城南地块为640万元/亩；中海地块为705万/亩；合景泰富在城南地块成交价更到达了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价本钱使得开发商不得不将高地价、高本钱转向高端电梯豪宅，以期通过细分市场来获得突破。,区域,项目名称,类型,梯户配置,规模户,层数,户型面积,大户型面积,大户型配比,主力户型,城区,时代豪庭,混合豪宅,2梯5户,515,33-38F,105-155,154155,40%,154155,城区,华润依云府,混合豪宅,2梯3户,3252390,3031F,51-316,187316,12%,187-267,高新区,华敏世家,纯大宅,3梯2户,130,21-24F,289-472,301-346,高新区,紫檀,纯大宅,3梯2户,420,28F,282-445,282-296,高新区,龙湖世纪景峰,纯大宅,3梯2户,344,42-47F,280-650,280/380,高新区,华润凤凰城,混合豪宅,2梯4户,2498674,27F,70173,141173,27%,162173,高新区,时代晶科,混合豪宅,2梯6户,2200/480,20F,104301,199301,20%,199201,高新区,城南1号,混合豪宅,2梯2户,609,24F,89-316,159316,57%,159-185,华阳,河畔新世界,纯大宅,2梯3户,3500/432,1833F,140-245,140-200,华阳,新鸿基悦城,纯大宅,2梯2户,2梯4户,1217,2632F,90387,137387,1期100%,137192,华阳,南湖国际社区,混合豪宅,3梯6户,2000820,34F,56279,151279,41%,151180,三圣乡,四海逸家,纯大宅,2梯3户,2梯4户,682,33F,产权面积,88-131,使用面积,199-245,100%,199245,现有电梯豪宅工程情况一览表,1、现有电梯豪宅主要集中在城南区域,作为成都市传统的“富人区和城南国际新城的大力开展，城南高新区已成为电梯豪宅最为集中的区域。从现有的电梯豪宅分布区域上看，50%的电梯豪宅工程集中在城南高新区内；华阳工程占了25%，主要集中在天府大道两侧；而市中心也有2个豪宅工程，占了17%。,城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强了城南“富人区的城市地位。随着地价升高和市场细分需求，区域内电梯豪宅房产工程开发得到释放，并有了有利的市场根底。,2、现有电梯豪宅以“纯大面积住宅规划为主,现有的电梯豪宅工程类型主要以“纯大面积住宅规划为主，以强调工程的高端品质和圈层感受，有7个工程均为“纯大宅规划，占68%。如龙湖世纪景峰、华敏世家等，悦城虽然规划有90平方米中小户型，但一期全部为137平方米以上大户型。,同时，有42%5个的工程那么采取“混合型规划，在工程地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王户型，其他区域那么以中小户型规划为主，如城南1号和南湖国际社区等工程。,3、现有电梯豪宅梯户配置以“3梯2户和“2梯3户高配置为主要形式,在工程梯户配置上，电梯豪宅工程为提高居住档次，保障住户的居住私密性，表达居者尊崇身份，均采取有高端的梯户配置，而且工程档次越高，电梯配置越多。,在现有电梯豪宅工程中，品质最高端的工程采用了“2梯2户或“3梯2户的高端配置，分别为主人和保姆设置了不同的电梯通道，有效防止了保姆与主人日常生活动线的相互干扰，提高主人居住品质。如紫檀、世纪景峰均采用了此种配置。同时稍低档次的电梯配置也为“2梯3户，尽量减少同层居住户数，保障居住空间的开阔性和良好的居住品质。,4、现有电梯豪宅梯工程均以“清水房为交房标准，仅有紫檀工程推出了“精装房标准。,现有的电梯豪宅工程中，大局部均以“清水房标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫檀工程推出“85万样板级豪装房促销。紫檀工程装修宣传为3000元，全部采用顶级进口品牌，如蒂森克虏伯电梯、德国威能家庭供暖、英国皇室御用新风系统、东芝SMMS超级智慧变频中央空调、美国Everpure直饮水系统、以色列MUL-T-LOCK入户门、VOLVOPENTA发电机系统、LOW-E彩色铝合金门窗、捷顺一卡通智能管理系统、德国TCS彩色可视对讲系统、博世Multi-Tenant社区防盗系统等,5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141200之间。,从目前电梯豪宅工程户型面积分布来看，,电梯豪宅户型主要集中在“141200 之,间，累计占了近6成左右的比重，其中“141,160 和“161180 之间的户型,各占24的比重。同时，面积在“250,以上的超大户型仅占了17%的比例，主要集中,在紫檀和龙湖世纪景峰工程，其户型面积全部,为280平方米以上的户型配置。,6、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构为主。同时户型设计更讲究功能分区及功能扩展。,现有的电梯豪宅工程中，户型结构以“平层结构为主，占了81%的绝比照重；跃层式结构的户型配比仅占了4%的小比例，主要分布在建筑的顶层或底层。同时，四海逸家工程采用了“局部复式结构，使用空间得到扩展。,虽然户型以“平层结构为主，但在产品上更加讲究内部功能分区的合理性，大局部户型设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区与主人活动区完全独立等，有效防止了工人活动对主人生活的干扰。,7、现有电梯豪宅的销售价格主要集中在“500012000元之间，工程整体销售率偏低。,从目前电梯豪宅的销售价格分布来看，电梯豪宅的销售价格集中在“500012000元/之间清水房。其中城区工程销售均价在9300元/左右依云府工程拿地时间早，土地本钱低。高新区内电梯豪宅整体销售均价9150元/左右，其中紫檀工程销售均价最高，达12000元/；龙湖世纪景峰目前延期未开盘，仍为开发商公布价格。华阳区域的电梯豪宅整体销售均价约在5700元/左右。,从工程销售进度上看，电梯豪宅工程整体销售并不理想，除城区的时代豪庭工程开盘时间早和采取联合代理手段使工程销售近90%以外，其他豪宅工程的销售进度均在30%以内，整体销售情况不理想。这说明目前内地的电梯豪宅的市场认可度还需要进一步培育。,区域,项目名称,销售价格,销售进度,城区,时代豪庭,9900元/,90%,城区,华润依云府,8500元,23%,高新区,华敏世家,9000元/,31%,高新区,紫檀,1.5万元/(含装修3000元/),18%,高新区,龙湖世纪景峰,11000元/,延期,尚未销售,高新区,华润凤凰城,7000元,33%,高新区,时代晶科,6000元,一期大户型未实现销售,高新区,城南1号,9000元/,10%,华阳,河畔新世界,5400元,10%,华阳,新鸿基悦城,5000元（一期一批次）,17%,华阳,南湖国际社区,临湖6800元 不临湖5000元,10%,三圣乡,四海逸家,产权面积价1.2万元/实得面积价5500元/,16%,8、“豪华会所、“入户大堂、“景观资源等是现有电梯豪宅最主要的共同特征。,从目前电梯豪宅配套设施来看，“豪华会所、“入户大堂、“景观资源等是现有电梯豪宅最主要的共同配套。所有工程均在工程的会所、入户大堂等公共局部投入了大量资金进行豪华设计，其中时代晶科、依云府等豪宅工程规划了三个豪华会所；而紫檀工程那么在每单元规划设计了双入户大堂，并规划了独立的休闲厅。对于电梯豪宅工程而言，会所及入户大堂的档次成为了工程档次的代言。,在工程的景观环境打造上，由于大局部工程外部自然景观资源缺失，因此各工程充分利用地块的地形地貌，精细规划，最大限度地利用地块进行小区中庭园林景观的打造，营造最正确的小区园林景观环境。现有的电梯豪宅中，除依云府、世纪景峰、河畔新世界及南湖国际等工程有良好的外部自然景观外，其他工程的外部景观环境那么更多地依赖于市政配套景观。,综 述,1、城南新城城市建设的日益完善，大批实力企业纷纷入驻，为区域提供了大量高收入群体，进一步增强,了城南“富人区的城市地位。现有电梯豪宅主要集中在城南区域。,2、现有的电梯豪宅工程类型主要以“纯大面积住宅规划为主，以强调工程的高端品质和圈层感受，部,分工程那么采取“混合型规划，在工程地块内景观、地段等价值最好区域开发大面积“楼王户型。,3、在工程梯户配置上，电梯豪宅工程为提高居住档次，保障住户的居住私密性，表达居者尊崇身份，均,采取高端梯户配置，工程档次越高，电梯配置越多。以“3梯2户和“2梯3户高配置为主要形式。,4、现有的电梯豪宅工程中，大局部均以“清水房标准作为室内交房标准。仅有千和物业公司开发的紫,檀工程推出“85万样板级豪装房促销。,5、现有电梯豪宅的户型面积主要集中在“141200之间。超大户型主要集中在紫檀和龙湖世纪景峰,工程，其户型面积全部为280平方米以上的户型配置。,6、现有电梯豪宅梯户型结构以“平层结构为主。跃层式结构的户型主要分布在建筑的顶层或底层。同,时户型设计更讲究功能分区合理性及功能扩展，设计了双入户、主人卧室功能扩展、工人起居活动区,与主人活动区完全独立等，有效防止了工人活动对主人生活