,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,不动产相关政策,一、销售不动产,纳税人转让其取得的不动产，适用以下政策。,以下所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用以下政策。,（一）一般纳税人,一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：,1.,一般纳税人转让其,2016,年,4,月,30,日前取得（不含自建）,的不动产，可以选择适用,简易计税方法计税,，以取得的全部价款和价外费用,扣除,不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照,5%,的征收率,计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关,预缴税款,，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,不动产相关政策一、销售不动产,2.,一般纳税人转让其,2016,年,4,月,30,日前自建,的不动产，可以选择适用,简易计税方法,计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照,5%,的征收率,计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关,预缴税款,，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,3.,一般纳税人转让其,2016,年,4,月,30,日前取得（不含自建）,的不动产，选择适用,一般计税方法,计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,扣除,不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照,5%,的预征率,向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,2.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以,4.,一般纳税人转让其,2016,年,4,月,30,日前自建,的不动产，选择适用,一般计税方法,计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照,5%,的预征率,向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,5.,一般纳税人转让其,2016,年,5,月,1,日后取得（不含自建）,的不动产，适用,一般计税方法,，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,扣除,不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照,5%,的预征率,向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,4.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择,6.,一般纳税人转让其,2016,年,5,月,1,日后自建,的不动产，适用,一般计税方法,，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照,5%,的预征率,向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,6.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一,（二）小规模纳税人,小规模纳税人转让其取得的不动产，,除个人转让其购买的住房外,，按照以下规定缴纳增值税：,1.,小规模纳税人转让其,取得（不含自建）,的不动产，以取得的全部价款和价外费用,扣除,不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照,5%,的征收率,计算应纳税额。,2.,小规模纳税人转让其,自建,的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照,5%,的征收率,计算应纳税额。,除其他个人之外的小规模纳税人，,应按照上述规定的计税方法向,不动产所在地,主管地税机关,预缴税款,，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向,不动产所在地主管地税机关,申报纳税。,（二）小规模纳税人,3.,个人转让其购买的住房,，按照以下规定缴纳增值税（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区）：,（,1,）个人将购买,不足,2,年的,住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照,5%,的征收率,计算应纳税额。,（,2,）个人将购买,2,年以上（含,2,年）的,住房对外销售的，,免征增值税,。,个体工商户,应按照上述规定的计税方法向,住房所在地,主管地税机关,预缴税款,，向,机构所在地,主管国税机关申报纳税；,其他个人,应按照上述规定的计税方法向,住房所在地,主管地税机关申报纳税。,3.个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税（适用于北京,（三）预交税款的计算与抵减,1.,预交税款的计算,其他个人以外的纳税人,转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关,预缴,的税款：,（,1,）以转让不动产取得的,全部价款和价外费用,作为预缴税款计算依据的，计算公式为：,应预缴税款,=,全部价款和价外费用,（,1+5%,）,5%,（,2,）以转让不动产取得的全部价款和价外费用,扣除,不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：,应预缴税款,=,（全部价款和价外费用,-,不动产购置原价或者取得不动产时的作价）,（,1+5%,）,5%,（三）预交税款的计算与抵减,（,3,）,其他个人转让其取得的不动产,，按照上述第（,1,）点和第（,2,）点规定的计算方法计算应纳税额并向,不动产所在地,主管地税机关申报纳税。,（,4,）纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的,合法有效凭证,。,否则，不得扣除,。,上述凭证是指：,税务部门监制的发票。,法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。,国家税务总局规定的其他凭证。,（3）其他个人转让其取得的不动产，按照上述第（1）点和第（2,2.,未按时预交税款的处理,纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当,预缴之月起超过,6,个月没有预缴税款,的，由机构所在地主管国税机关按照,中华人民共和国税收征收管理法,及相关规定进行处理。,3.,预缴税款的抵减,纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关,预缴,的增值税税款，可以在,当期增值税应纳税额中抵减,，,抵减不完的，结转下期继续抵减,。,纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,（四）发票的开具,1.,小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向,不动产所在地,主管地税机关,申请代开,。,2.,纳税人向其他个人转让其取得的不动产，,不得开具或申请代开增值税专用发票,。,2.未按时预交税款的处理,销售不动产增值税处理简表,（一）一般纳税人,1.,简易计税方法,销售不动产增值税处理简表（一）一般纳税人,2.,一般计税方法（,5,种情形）,2.一般计税方法（5种情形）,不动产相关增值税政策课件,（二）小规模纳税人,（二）小规模纳税人,（三）个体工商户和其他个人,（三）个体工商户和其他个人,例如：,某试点一般纳税人机构所在地为,A,县，于,2X16,年,6,月,16,日销售其,2X13,年,6,月,6,日购买的位于,B,县的办公楼一栋，买价为,9000,万元，取得销售收入,10050,万元。由于购买方违约，延迟,1,个月付清购买办公楼的款项，支付延期付款利息,105,万元。假定该试点一般纳税人未取得任何与办公楼购销相关的进项税额。,请问该试点纳税人该如何计算缴纳增值税？,第一种情况,，纳税人选择,简易计税方法,计算缴纳增值税。,第一步，应该向,B,县税务机关预交税款：,（,10050+105,9000,）,（,1+5%,）,5%=55,万元；,第二步，应该向,A,县税务机关履行申报义务，但是不再补缴税款。,第二种情况,，纳税人选择,一般计税方法,计算缴纳增值税。,第一步，应该向,B,县税务机关预交税款：,（,10050+105,9000,）,（,1+5%,）,5%=55,万元；,第二步，应该向,A,县税务机关履行申报义务。,应纳税额,=,（,10050+105,）,（,1+11%,）,11%=1006.35,万元；,应在,A,县税务机关补缴增值税,951.35,万元（,1006.35,55,）。,例如：某试点一般纳税人机构所在地为A县，于2X16年6月16,二、不动产经营租赁,1.,一般纳税人出租其,2016,年,4,月,30,日前取得,的不动产，可以选择适用,简易计税方法,按照,5%,的征收率,计算应纳税额。纳税人出租其,2016,年,4,月,30,日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在,不动产所在地预缴税款,后，向,机构所在地,主管税务机关进行纳税申报。,2.,一般纳税人出租其,2016,年,4,月,30,日前,取得的不动产，适用,一般计税方法,的，应以取得的全部价款和价外费用，按照,3%,的预征率,在不动产所在地,预缴税款,后，向,机构所在地,主管税务机关进行纳税申报。,3.,公路经营企业中的一般纳税人收取,试点前开工,的高速公路的车辆通行费，可以选择适用,简易计税方法,，,减按,3%,的征收率,计算应纳税额。,试点前开工的高速公路,，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在,2016,年,4,月,30,日前的高速公路。,二、不动产经营租赁,4.,一般纳税人出租其,2016,年,5,月,1,日后取得,的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照,3,的预征率,在不动产所在地,预缴税款,后，向,机构所在地,主管税务机关进行纳税申报。,5.,小规模纳税人出租其,取得的不动产（不含个人出租住房），,应按照,5%,的征收率,计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地,不在同一县（市）,的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地,预缴税款,后，向,机构所在地,主管税务机关进行纳税申报。,6.,纳税人,以经营租赁方式将土地出租,给他人使用，,按照不动产经营租赁服务,缴纳增值税。,7.,其他个人出租其,取得的不动产（不含住房），,应按照,5%,的征收率,计算应纳税额。,8.,个人出租住房，应,按照,5%,的征收率减按,1.5%,计算应纳税额。,4.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地,不动产经营租赁增值税处理简表,（一）一般纳税人,1.,简易计税方法,不动产经营租赁增值税处理简表（一）一般纳税人,2.,一般计税方法,2.一般计税方法,（二）小规模纳税人及个人,（二）小规模纳税人及个人,例如,：某试点一般纳税人机构所在地为,A,县，于,2X16,年,6,月,16,日采取经营租赁方式出租其,2X13,年,6,月,6,日购买的位于,B,县的办公楼一栋，每月租金,120,万元。假定该试点一般纳税人未取得任何与办公楼出租相关的进项税额。,请问该试点纳税人该如何计算缴纳增值税？,第一种情况,，纳税人选择简易计税方法计算缴纳增值税。,第一步，应该向,B,县税务机关预交税款：,120,（,1+5%,）,5%=5.71,万元；,第二步，应该向,A,县税务机关履行申报义务，但是不再补缴税款。,第二种情况,，纳税人选择一般计税方法计算缴纳增值税。,第一步，应该向,B,县税务机关预交税款：,120,（,1+11%,）,3%=3.24,万元；,第二步，应该向,A,县税务机关履行申报义务。,应纳税额,=120,（,1+11%,）,11%=11.89,万元；,应在,A,县税务机关补缴增值税,8.65,万元（,11.89,3.24,）。,例如：某试点一般纳税人机构所在地为A县，于2X16年6月16,三、发票的开具,（一）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票,“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码,（无房屋产权证书的可不填写），,“单位”栏填写面积单位,，,备注栏注明不动产的详细地址。,（二）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在,备注栏注明不动产的详细地址。,三、发票的开具,四、税收分配调整