,投资测算培训系列课,第一讲投资测算的理论、方法和应用,投资测算培训系列课,1,主要内容,1,、测算原理,A、招拍挂项目,2、静态与动态测算要素,B、收并购逻辑,3,、收入分析,C、溢价支付,4、成本分析,D,、同股不同权,5,、税费分析,E、提前分配与退出,6、运营分析,F、代投代建,7,、投资评价指标分析,G,、税务筹划,主要内容1、测算原理A、招拍挂项目2、静态与动态测算要素B、,2,课程宗旨和目的,认知半径：尽可能宏观，视野开阔。,能力半径：尽可能清晰，守住底线。,行动半径：尽可能聚焦，执行力强。,通过投资测算的技能和思维形成增强回路系统,课程宗旨和目的认知半径：尽可能宏观，视野开阔。通过投资测算的,3,目录,CONTENTS,目录,一、工程经济学,二、可行性研究,三、房地产开发项目经济评价 四、小结,目录CONTENTS目录一、工程经济学二、可行性研究,4,一、工程经济学,近年来发展起来的,一,门,经,济学,分,支,学科,又称,费用一效益分析,，,是,研究,如,何使,工,程技,术,方案,(,或,投资,项,目,),取,得,最佳,经,济效,果,的一,种,科学,的系,统的评,价,体系。,通常以工程项目为研究,对,象，,目,的是,提,高工,程,经济,活,动的,经,济效,果,，重,点,是,科,学,预见,活,动的,结,果。,一、工程经济学近年来发展起来的一门经济学分支学科,5,一、工,程,经济学,提高工程技术活动的经,济,效果,是,工程,经,济分,析,的出,发,点和,归,宿点,，,一般,有,两,种,途,径：,第一，用最低的寿命周,期,成本,实,现产,品,、作,业,、服,务,或系,统,的必,要,功能。,19,世纪,80,年代,戴姆勒和本茨,亨利福特,1916,年售价降至,360,美元,一、工程经济学提高工程技术活动的经济效果是工程经济分析的出发,6,一、工,程,经济学,第二，在费用一定的前,提,下，,不,断改,善,产品,、,作业,、,服务,或,系统,的,质量,，,提供,其,功,能,。,一、工程经济学第二，在费用一定的前提下，不断改善产品、作业、,7,二、可行性研究,2.1,科学预见（可行性研究）,可行性研究是工程经济,学,理论,在,工程,项,目前,期,的应,用,，它,是,对工,程,项目,前,景进,行,科学,预,见的,方,法，又是项目设想细化和方,案,创造,的,过程。,起源：2,0,世纪3,0,年代，,美,国田,纳,西流域,开,发时,，,提出的,新,的,思,想,方法,，有利推进了罗斯福新政力挽经济危,机,。,学科：20世纪60年代，可行性研究,成,为学,科,，世,界,银行,以,其为,项,目贷 款的依据。,在我国目前已经成为,制定投资决策,、,筹措,资,金和,申,请借,款,、签,订,合作和 协议、申请项目建设执照、编制设,计,任务,书,等的,重,要依,据,。,二、可行性研究2.1 科学预见（可行性研究）,8,二、可行性研究,2.2,可行性研,究,的主要内容,1、项目概况,2、市场分析和需求预测,3、规划设计方案的优选,4、项目的建设工期、开发进度安排,5、项目投资估算,6、资金的筹集方案和成本估算,7、经济分析和财务评价,8、风险分析,9、社会经济评价,10、结论,项目,概况,市场,研究,结论 及建议,项目经 济评价,社会影 响分析,项目开 发方案,二、可行性研究2.2 可行性研究的主要内容1、项目概况项目,二、可行性研究,2.3,模拟房地产开发价值链,主价值链,决策拿地阶段,规划设计阶段,项目施工阶段,销售服务阶段,开发监控投资回收,投资管理阶段,项目研,究,投资分析,投资分析阶段,投资洽商签订契约,投资确定阶段,辅价值链,战略管理,人力资源与行政管理,金融投资与财务管理 信息管理,市场 研究,投资 决策,土地 获取,市场 定位,产品 策划,规划 设计,招标 投标,施工 组织,质量 成本 进度,品牌 传播,销售 组织,物业 管理,二、可行性研究2.3 模拟房地产开发价值链主价值链决策拿地阶,10,二、可行性研究,2.4,模拟房地产内部管理和决策流程,投资决策项目策划概念,/,方案设计,施工图设计,竣工交房,客户服务,运营管理,营销策划,设计研发,成本管理,招标采购,工程管理,报批报建,国土使用,权,证,选址意见书,用地规划,许可,证,方案报规,批,复,项目开发,总体,计划,概念,/,方,案,设计,目标成本,估,算,合约规划,目标成本,确,定,招标采购,计,划,扩初,/,施,工,图,设,计,营销策划,销售准备,设计变更,价格策略,开盘,动态成本,监,控,变更,/,签,证,/,付款,招标采购,现场项目,管理,办法,施工管理,现场前期,准,备,工程规划,许可,证,基础提前,开工,审批,施工许可证,商品房预,售许,可证,竣工结算,预验收与,整,改,竣工验收,备,案,物业验收,接,管,项 目,可,行,性 研 究,物业/客服,产权证,项,目 后 评 估,项 目 定 位 策 划,设计计划,工,程/,营销,工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划,销售过程,管,理,交房,销售后续,管,理,客服管理,前期介入,二、可行性研究2.4 模拟房地产内部管理和决策流程施工图设计,11,三、房地产开发项目经济评价,房地产项目可行性研究,的,重要,组,成部,分,。,房地,产,项目应根据社会,经,济发,展,的需,要,和城,市,总体,规,划的,要,求，,运,用,微,观,效益,分,析与,宏,观效,益,分析 相结合、定量分析与定,性,分析,相,结合,、,动态,分,析与,静,态分,析,相结,合,的方,法,，做,好,经济,评,价工,作。,2000年建设部建标,2000205,号,房地产开发项目经济,评,价方,法,此文件对于房地产投资,人,员入,行,具有,很,好的,指,导作用,三、房地产开发项目经济评价房地产项目可行性研究的重要组成部分,12,3.1,静态和动,态,评价指标,根据国家现行财税制度,和,价格体系，,分,析、计算项,目,直接发生的,财,务效益和费,用,，编制财务报表，,计算评价指标,，,考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况,，据以判别项目的财务,可行性,。,房地,产,开发项目的财务,评,价指,标,最常,用,的分,类,方式,是,静态,评,价指,标,和动,态,评价,指,标,。,三、房地产开发项目经济评价,3.1 静态和动态评价指标三、房地产开发项目经济评价,13,3.2,静态和动态评价指标在土地获取阶,段,的应用,静态投资是以某一基准,年,、月,的,建设,要,素的,价,格（,时,点价,格,）为,依,据所,计,算出,的,建设,项,目投,资,的 瞬时值。,动态投资是,指,在静态投,资,分析,基,础上,考,虑,资,金,时间,价,值,的,经,济评,价,方法,。,动态,投,资适,应,市场,价,格 运行机制的要求，使投,资,的计,划,、估,算,更加,符,合实,际,。,动态经济评价指标,动态投资回收期,财务内部收益率,财务净现值,静态经济评价指标,静态投资回收期,成本利润率,销售利润率,三、房地产开发项目经济评价,3.2 静态和动态评价指标在土地获取阶段的应用动态经济评价指,14,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地信息收集,现状图,落实地块具体位置及周,边,情况,投资中心,规划设计条件,落实规划条件，了解限,制,性条 件,投资中心,现场踏勘,对地块现状、地质条件,、,是否 有地下埋藏物等影响开,发,的因 素详细了解。,市场：实地踏勘地块，了解地块素质,投资中心,市场研究中心,了解周边配套情况,了解地,块,周遍,的,商业,、居,住区,、,交通等情况,市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调 研，了解基本情况,投资中心,市场研究中心,了解该区域未来规划情况,了解地块所属区域的规,划,，对 以后项目开发的影响和,支,撑。,投资中心,土地初判,了解地块的上市方式和土 地款,同土地所有方进行接触,，,了解 土地出让方式和土地款,，,以及 能否调整。,投资中心,了解当地的建安成本、政 府收费项目和具体情况,成本测算,投资中心,了解当地的房地产市场状 况,产品形式、开发周期的,安,排,市场：了解周边项目的 产品、售价和销售情况 及开发进度,投资中心,市场研究中心,三、房地产开发项目经济评价,经验测算或静态测算,机会研究阶段,：,30%,；,根 据设想的开发项目和平均单,价估算投资总额，简单判断 一个项目是否可行（即匡算）,静态测算,初步可行性研究阶段,：,20%；,根据初步计划的开 发项目和较确切的单价估算 投资总额，来决定一个项目,是否可行（即概算）,主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门,15,主要工作内容,工作部门,主办部门工作内容,协办部门工作内容,主办部门,协办部门,土地深判,可行性研究报告,现状图（四至电子文件）,投资中心,市场深度调研,市,场,：深入,理,解周边居民,状况,、,现有,业态和项目状况，深入,理,解区,域,市场,投资中心,销售中心、市场研究中心,项目最终定位,市,场,：对周,边,消费群体和,项,目状,况,进,行深入分,析,，对项目,定,位,、客户定位 业,态,定位和,产,品定,位,，对,项,目发,展,提 出策略性建议,投资中心,销售中心、市场研究中心,成,本,测算：,针,对多个方,案,进,行,初,步成本,测算,、利润,率,分 析及比选,市,场,：协助,进,行成,本,、售,价,、利,润,率 的平衡,投资中心,、运营部,市场研究中心,开发周期及付款计划,投资中心,工程部、,开 发部、,销售,项目方案确定,市,场,：根据,定,位,，对项目,方,案提,出,建 议，确定最终方案,投资中心,、设计研发部,市场研究中心,现金流测算,投资中心,寻找合,作,资金,项目招商报,告,（前期,阶段）,区域宏微观市场研究,市场：协助提供区域市,场,研究,报,告,投资中心,市场研究中心,项目招商版盈利能力分析,投资中心,、运营部,明确合作伙,伴,、寻找 合,作方,式,（,招商阶段,项目投资策划书,投资中心,财务中心,合作伙伴确定,投资中心,财务、集管,合作方案确定,投资中心,财务、集管,合作细节确定,投资中心,财务、集管,引资（商业计划书）,签署战略合作协议,投资中心,财务、集管、综合,合,作实,施,（,实施阶段,合,作,公司成,立,及相关手,续,办 理,投资中心,财务、集管、综合,三、房地产开发项目经济评价,动态测算,可行性研究阶段：,10%；,根据较详细的开发项目计划 和较准确的单价估算投资总 额，来决定一个项目是否可 行（即精算）,主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门,16,3.3,经济评价常见的误区,过度追求精确,：施工图,设,计阶,段,后的,工,程概,预,算，,都,存,在,5%-10%,左,右,的误,差,，而,项,目前,期,的经 济评价误差范围更大。,基本假设随意、缺乏弹,性,：比,如,是否,能,建设,别,墅，,限,高能,否,突破,等,。,基本数据取值随意：比,如,地下,车,位的,配,比、,面,积等,解决方法：不,断迭代,，,积,累自,己,的成,本,数据,库,。,三、房地产开发项目经济评价,3.3 经济评价常见的误区三、房地产开发项目经济评价,17,四、小结,理论：工程经济学,方法：可行性研究,应用：房地产开发经济,评,价,实践：根据不同的阶段,、,不同,的,项目,，,选取,不,同的,方,法和,指,标进,行,评价。,四、小结理论：工程经济学,18,Than,k,s,Thanks,19,