单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,乐清市场用地研究报告,乐清市场用地研究报告,用地属性,市场背景,用地建议,用地属性市场背景用地建议,区位认识,地块位于滨海新区，近年来乐清市主要发展区域,滨海公园绿化带,滨海新区,翔 云 路,凌 霄 路,晨 曦 路,康 居 路,东 山 路,北 界 路,跃 进 路,地块,地块,中 心 区,区位认识地块位于滨海新区，近年来乐清市主要发展区域滨海公园绿,地块四至,地块方正，河景资源，东面混凝土工厂存在不利因素,G-b12,G-b3,G-b6,、,b7,（未挂牌）,北 界 路,凌 霄 路,凌霄路,北界路,晨 曦 路,东 山 路,康 居 路,混凝土工厂,河流,东山路,海上明珠,河流,地块内部,体育,中心,实验小学,育英中学,国际外语学校,地块四至地块方正，河景资源，东面混凝土工厂存在不利因素G-b,地块四至,G-b12,G-b3,北 界 路,凌 霄 路,晨 曦 路,东 山 路,康 居 路,体育,中心,实验小学,育英中学,国际外语学校,G-b6,、,b7,（未挂牌）,东山路,实验小学,地块内部,凌霄路,康居路,跃进路（在建）,空地,中梁首府三期,地块方正，三面环路，西边紧邻实验小学，无明显不利因素,地块四至G-b12G-b3北 界 路凌 霄 路晨 曦 路东,铂金湾,总部经济园,上海,花园,悦荣府,海德,公园,体育中心,实验小学,育英中学,会展中心,国际外语学校,滨,海,公,园,胜华嘉园,胜利河,跃进河,安置房,中驰湖滨,城市之星,上丰滨海花园,中梁一期,中梁,二期,中梁三期,地,块,配套条件,生活配套：,临体育馆，但日常生活配套缺失,交通配套：,东侧临主干道（双向,6,车道），连接滨海新区与老城区的主干道，出行便捷,教育配套：,临实验小学和国际外语学院，拥有优质学区,景观配套：,G-b3,地块西侧临河，,G-b6,、,b7,地块（未挂牌）西面及南面双环河,出行便捷，北侧两地块有较好的河景资源，但日常生活配套目前欠缺,铂金湾总部经济园上海悦荣府海德体育中心实验小学育英中学会展中,规划发展,商务、休闲、生态居住片区打造，规划前景较好，但进程较慢；随着中梁首府、悦荣府、海德公园等一系列楼盘的建设开盘，新区认可度逐步提升中,规划发展商务、休闲、生态居住片区打造，规划前景较好，但进程较,宗地指标,乐清市中心区,G-b3,出让地块,项目位置,行政隶属,滨海新区,地块地段,位于北界路与凌霄路交叉口,地块设计条件（详见地块相关规划文件）,用地面积,50862,容积率,1.5,计容建面,76293,建筑密度,28%,绿化率,30%,建筑限高,55,米（,18,层）,用地性质,住宅,土地权属,国有土地,特殊要求,无,地块退线要求,东,20,米,西,多层或裙房,3,米，高层,5,米,南,多层或裙房,3,米，高层,8,米,北,多层或裙房,8,米，高层,13,米,挂牌相关条件,出让方式,招拍挂,挂牌时间,2016,年,5,月,摘牌时间,2016,年,6,月,2,日,土地价格（起拍）,按底价,总地价,计容面积地价,计容可售面积地价,42130,元,5522,元,/,元,/,中等规模用地、小高层,+,低密度产品打造,宗地指标乐清市中心区G-b3出让地块项目位置行政隶属滨海新区,宗地指标,小规模体量用地、小高层,+,低密度产品打造,乐清市中心区,G-b12,出让地块,项目位置,行政隶属,滨海新区,地块地段,位于实验小学东侧，东临凌霄路,地块设计条件（详见地块相关规划文件）,用地面积,18613,容积率,1.3,计容建面,24197,建筑密度,28%,绿化率,30%,建筑限高,40,米（,13,层）,用地性质,住宅,土地权属,国有土地,特殊要求,无,地块退线要求,东,20,米,西,多层或裙房,3,米，高层,6.5,米,南,多层或裙房,3,米，高层,8,米,北,多层或裙房,5,米，高层,10,米,挂牌相关条件,出让方式,招拍挂,挂牌时间,2016,年,5,月,摘牌时间,2016,年,6,月,15,日,土地价格（起拍）,按底价,总地价,计容面积地价,计容可售面积地价,14390,万元,5947,元,/,元,/,宗地指标小规模体量用地、小高层+低密度产品打造乐清市中心区G,宗地指标,乐清市中心区,G-b6,、,b7,出让地块,项目位置,行政隶属,滨海新区,地块地段,位于凌霄路与东山路交叉口,地块设计条件（详见地块相关规划文件）,用地面积,42362,容积率,1.5,计容建面,57448,建筑密度,28%,绿化率,/,建筑限高,55,米（,18,层）,用地性质,住宅,土地权属,国有土地,特殊要求,该地块分为东西两个地块，东侧地块为规划住宅（,1.5,容积率），西侧地块为规划幼儿园（,0.8,容积率），并保证西侧规划幼儿园用地面积不小于,8707,；该地块需配建一公共厕所；,住宅用地地上计容建筑面积不大于,50482,地块退线要求,东,20,米,西,多层或裙房,3,米，高层,8,米,南,多层或裙房,3,米，高层,5,米,北,多层或裙房,3,米，高层,8,米,挂牌相关条件,出让方式,/,挂牌时间,/,摘牌时间,/,土地价格（起拍）,按底价,总地价,计容面积地价,计容可售面积地价,/,/,元,/,中等规模用地、小高层,+,低密度产品打造,宗地指标乐清市中心区G-b6、b7出让地块项目位置行政隶属滨,SWOT,分析,（,S,）优势,（O）机会,（W）劣势,（T）威胁,北向两地块河景资源、低密度产品，具备打造高端项目潜质；,项目所处周边交通较为便捷、道路通达性好，路况佳；,实验小学学区，小学学区资源较好；,地块规模适中，且较为方正，方便打造；,实验小学东侧地块规模微小，去化周期短，利于项目资金高周转,滨海新区为乐清重点打造区域，随着周边多个项目上市，区域认可度逐步提升；,近期整体市场表现回暖，市场需求量有所上升；,南侧中梁首府热销，带动区域发展；,北侧地块东边有混凝土工厂存在，具备一定的抗性；,周边紧邻安置房项目，且该项目售价较低，学区资源重叠，对本案定价有较大影响；,区域配套不完善，周边目前无生活配套；,整体市场存量较大，去化周期较长，竞争压力较强；,正大城大盘效应明显，对客户存在一定分流现象；,SWOT分析（S）优势（O）机会（W）劣势（T）威胁北向两地,地块总结,地段：滨海新区，乐清未来发展主要区域，随着中梁首府等多个项目的上市，区域认可度逐步提升,配套：实验小学学区，学区资源好，但其他生活配套等缺少,规划：商务、休闲、生态居住片区打造，规划前景较好，未来价值有提升空间，但成熟周期较长,用地：中小规模社区，利于项目资金高周转，小高层,+,低密度产品形态,竞争：多个大盘供应为主，存量较少，竞争压力一般,优质地段、中小规模、周转周期短，区域市场多大盘，存量较少，竞争压力小,地块总结地段：滨海新区，乐清未来发展主要区域，随着中梁首府等,用地属性,市场背景,用地建议,用地属性市场背景用地建议,可比地价,板块内早期及近期项目楼板价集中在,5500-6200,元,/,之间,项目案名,地块面积,容积率,建筑面积,性质,起始价,成交价,楼面价,溢价率,成交单位,成交时间,滨海新区,海德公园,105844,1.3,137597,商住,82670,84120,6114,1.8%,新湖中宝,2013.2.28,海德公园,81123,1.5,121684,住宅,68150,68600,5638,0.7%,新湖中宝,2013.2.28,悦荣府,78962,2.1,165820,住宅,83000,102400,6175,23.4%,嘉恒置业,2013.3.1,中梁首府,1,期,70326,1.1,77358,商住,42580,43580,5634,2.3%,中梁,2014.10.29,中梁首府,2,期,48720,1.1,53592,商住,29480,29580,5519,0.3%,中梁,2015.4.16,中梁首府,3,期,42987,1.3,55883,商住,32625,32750,5860,0.4%,中梁,2015.12.17,中心区,国宾一号,9526,4.6,44010,商住,23876,25076,5698,5.0%,德信,2013.12.27,外围,正大城,119248,2.2,256383,商住,63475,63525,2478,0.1%,正大,2013.8.8,可比地价板块内早期及近期项目楼板价集中在5500-6200元,项目分布,置信,铂金湾,置信,翡翠湾,香江丽苑,中央公馆,时代御峰,紫荆花园,甬台温高速,中驰,湖滨,绿城,玫瑰园,绿翠豪庭,南虹广场,旭阳路,海德公园,悦荣府,中梁首府,国宾一号,正大城,主力竞争,已售项目,项目分布置信铂金湾置信翡翠湾香江丽苑中央公馆时代御峰紫荆,市场容量,2014,年以价换量突破市场容量；年均住宅销售可达,2000-2500,套，,25-35,万方,年份,供应套数,销售套数,供应面积（万方）,销售面积（万方）,2012,年,643,1225,8.8,16.4,2013,年,3132,1911,49.7,27,2014,年,3709,2505,56.55,34.3,2015,年,2903,4066,42.8,58.6,2016,年,1-4,月,444,1194,6.29,16.5,合计,10831,10901,164.14,152.8,早期乐清市场处于供大于求市场，近两年土地供应减少，区域以去库存为主；,15,年乐清市场容量达到历史高点，破,4000,套；预计,2016,年市场容量在,3500,套左右，约,50,万方；,预计乐清稳定容量在,3000-3500,套左右，约,40-50,万方；,刨除安置房等成交，实际在,2000-2500,套，,25-35,万方；,市场容量2014年以价换量突破市场容量；年均住宅销售可达20,供需表现,乐清早期市场以大面积需求为主，近期供应项目供需结构发生变化，高层以,120-144,为主；最具借鉴意义项目中梁首府洋房及别墅销售表现突出,板块,项目信息,90,以下,90-120,120-144,160-180,180,以上,洋房,别墅,合计,项目名称,开盘时间,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,供应,销售,去化率,滨海新区,海德花园,2014,341,263,77%,168,166,99%,174,169,97%,165,60,36%,848,658,78%,悦荣府,2014,271,193,71%,135,106,79%,537,495,92%,122,48,39%,1065,842,79%,中梁首府,2015,15,15,100%,250,250,100%,6,6,100%,2,2,100%,276,276,100%,240,240,100%,789,789,100%,城南南岸,正大城,2015,96,85,89%,130,125,96%,66,63,95%,59,26,44%,351,299,85%,中心区,国宾一号,2016,208,106,51%,52,30,58%,10,1,10%,270,137,51%,合计,708,541,76%,150,121,81%,1293,1142,88%,298,268,90%,12,3,25%,276,276,100%,586,374,64%,3323,2725,82%,供应占比,21%,5%,39%,9%,0%,8%,18%,100%,成交占比,20%,4%,42%,10%,0%,10%,14%,100%,供需表现乐清早期市场以大面积需求为主，近期供应项目供需结构发,未来竞争,区域,项目名称,供应量,销售量,库存量,未推存量,合计存量,滨海新区,海德花园,848,658,190,9.8