单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,*,第二章 收益法,日常生活中，将一笔资金存入银行，其目的是为了获得资金的收益,利息。,同样，用这笔资金购买收益性房地产，购买者的目的，不是为了购买店铺本身，而是为了购买店铺未来所能产生的收益,租金。这笔资金，就是该店铺的购买价格。该笔资金存入银行带来的利息，与该店铺所产生的租金相等，,将未来租金进行贴现,，其现值之和应等于该笔资金,店铺的价格。,年房地产净收益不变,资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下,假,设,银行存款利息,=,某笔资金,(,某宗房地产的价格,)*,利率,=,房地产（店铺）的净收益,房地产价格,=,房地产净收益,(,未来租金现值之和,),利率,收益法估价就是在,考虑资金时间价值,的基础上进行的,贴现,。,4,收益法的操作步骤,3,收益法适用的对象和条件,2,收益法的理论依据,1,收益法的概念,指将收益性房地产未来每年的,预期客观净收益,以一定的,还原率,（资本化率）统一折现到估价期日的一种估价方法。,采用收益法测算出的价格，称为收益价格。,该方法本质是一种现金流量折现方法。,收益法以,预期原理,为理论依据。,预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。,具体说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设成本或过去市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益的预期。,收益法适用对象,有收益或有潜在收益,的房地产，如商品房、写字楼、商铺、停车场和加油站等。,收益法,不限于估价对象本身现在是否有价值,，只要估价对象所属这类房地产有获取收益的能力即可，如,空置的商品房,。,收益法对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性的房地产估价，则不太适用。因为这类房地产没有收益或收益难以计算。,收益法估价的条件,房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化；,净收益,（总收益与总费用的差）和,还原率,等都可以计算出来。,运用收益法估价的步骤：,(1),搜集与估价对象未来预期收益有关的数据资料,资产的收入、费用等数据资料；,(2),预测估价对象的未来收益,(3),求取报酬率或资本化率、收益乘数；,(4),选用适宜的收益法公式计算收益价格。,（一）一般计算公式,（二）收益年限无限且其他因素不变,（二）收益年限有限且其他因素不变,成立前提：每年,a,不变；,r,每年不变且大于零；年期无限。,成立前提：每年,a,不变；,r,每年不变且大于零；年期有限,n,。,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为,50,年，至今已使用了,6,年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益,800,万元；该宗房地产的报酬率为,8.5,。试计算该宗房地产的收益价格。,有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为,20,万元，每年需要支出的总费用为,12,万元，该类不动产的收益率为,8,，则该宗不动产的收益价格,V,（,20-12,）,8,100,万元,某宗房地产，预测其未来,5,年的净收益分别为,20,万元、,22,万元、,25,万元、,28,万元和,30,万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在,35,万元左右，该类房地产的资本化率为,10,。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为,50,年，则该宗房地产的收益价格为多少？,某市郊有一宗房地产，年出租净收益为,100,万元，预计未来,3,年内仍然维持在该水平，但规划等到,3,年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达,1500,万元，销售锐费为售价的,6,。如果投资者要求该类投资的收益率为,10,，则求该宗房地产目前的价值。,纯收益按一定比率递增的情形,1,）无限年期情形,2,）有限年期的情形,某宗房地产预计未来第一年的净收益为,30,万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长,2,，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为,10,。试求该宗房地产的收益价格。,纯收益按一定比率递减的情形,1,）无限年期情形,2,）有限年期的情形,某房地产于,1999,年,4,月,1,日以出让方式取得,50,年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为,10,万元，该类房地产的还原利率为,7.5%,。试评估该宗房地产于,2005,年,4,月,1,日的收益价格。,纯收益按一定数额递增,有限年,无限年,某宗房地产预计未来第一年的净收益为,8,万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加,1,万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为,9%,。试求该宗房地产的价格。,某宗房地产预计未来第一年的净收益为,20,万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加,2,万元，收益年限可视为,30,年，该类房地产的资本化率为,8,。试求该宗房地产的收益价格。,不同年限价格的换算,假设：,则有：,如果：,a,n,=a,N,=a,则有：,如果：,R=r,则有：,已知某宗收益性房地产,40,年收益权利价格为,5000,元,/,，还原利率为,8%,，试求其,30,年收益权利的价格。,已知某宗收益性房地产,30,年土地使用权的价格为,5000,元,/,，对应的还原利率为,8%,，试求假设其土地使用权为,50,年、还原利率为,10%,下的价格。,纯收益（净收益）,净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用,是维持房地产正常使用或营业的必要费用，,包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等。,注意,潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以,年度,计；,空置等造成的收人损失一般是以,潜在毛收入,的某一百分率来计算；,运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税；,1,、管理费 以类似房地产实际发生的管理费为基础。,2,、维修费 大修、小修,3,、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修,正，按年度分摊,4,、设备重置费 按年度分摊,5,、税金 房产税 营业税等,6,、保险费,0.15,0.2,7,、其它费用：中介费用等,收益期限的确定,收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得的收益的时间。,收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。,对于单独土地和建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限。,对于土地和建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命大于或等于土地使用权年限一起结束时，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命小于土地使用年限结束时的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应公式，计算合成体的价格，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值。,待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为,7000 m,2,，建筑物为钢筋混凝土结构，地上,16,层，地下两层，总建筑面积为,30000 m,2,，建筑物于,1997,年建成，耐用年限为,60,年。,2002,年,4,月,25,日以出让方式获得,50,年期的土地使用权。,（,1,）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的,65%,，其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。,（,2,）每平方米可出租面积平均月租金为,60,元。房屋空置率年平均为,10%,。,（,3,）同类建筑物的重置价格为,2667,元,/m,2,，家具设备及装修费用为,500,元,/m,2,，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每月为,20,万元，房产税每年按建筑物重置价格的,70%,的,1.2%,缴纳，其他税费约为每月收人的,6%,。年资本化率为,9%,。,试计算该不动产,2008,年,4,月的转让价格。,年总收益,60123000065%90%,1263.6,（万元）,年日常费用,2012,240,（万元）,年房产税,26673000070%1.2%,67.2,（万元）,年其他税费,1263.66%,75.82,（万元）,年总费用,24.0+67.2+75.82,167.02,（万元）,年纯收益年总收益一年总费用,1263.6,一,167.02,1096.58,（万元）,因为该土地使用权已于,2002,年,4,月,25,日以出让方式，使用年限为,50,年，至估价时点已使用,6,年，由于建筑物于,1997,年建成，耐用年限为,60,年，应于,2057,年废弃。而土地使用权至,2052,年到期。由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，根据,中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例,（国务院（,1990,）,55,号令）明确规定，土地使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权和地上附着物将被国家无偿收回。因此，当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能按土地使用权剩余年限,44,年计算。,该不动产的转让价格应为,11909.41,万元。,单位建筑面积价格,11909.413,3970,（元,/m,2,）,抵,押,贷,款,与,自,有,资,金,的,组,合,某房地产，在其购买中通常抵押贷款占,7,成，抵押贷款的年利率为,8%,，自有资金的年收益率为,15%,，则该房地产的资本化率为多少？,某宗房地产的年净收益为,2,万元，购买者的自有资金为,5,万元，,自有资金要求的年收益率为,12%,，,抵押贷款的年利率为,8%,，则该房地产的价格为多少？,判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产,（）,A,目前是否有经济收入,B,过去是否带来经济收益,C,是否具有产生经济收益的能力,D,目前的收入是否大于运营费用,C,收益法中所指的收益是（）,A.,估价时点前一年的收益,B.,估价时点前若干年的平均收益,C.,估价时点以后的未来预期正常收益,D.,估价时点前最高盈利年份的收益,C,有一房地产，未来第一年净收益为,20,万元。预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加,2,万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为,10%,，则该房地产的收益价格为（）,A.400,万元,B.450,万元,C.500,万元,D.540,万元,某商场建筑面积为,500m,2,，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为,35,年。市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为,120,元,/m,2,运营费用率为租金收入的,25%,。该类房地产的报酬率为,10%,，则该商品的价值为（）,A.521,万元,B.533,万元,C.695,万元,D.711,万元,A,A,某公司购买一宗房地产，土地使用期限为,40,年，不可续期，至今已使用,8,年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益,6,万元，以后每年净收益增长,2%,，从第,8,年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为,7%,，则该宗房地产的现时收益价格为（）,A.85.45.,万元 万元,万元 万元,B,某房地产建成于,1997,年底，此后收益年限为,48,年；,1998,年底至,2001,年底分别获得净收益,83,万元、,85,万元、,90,万元、,94,万元；预计,2002,年底至,2004,年底可分别获得净收益,94,万元、,93,万元、,96,万元，从,2005,年底起每年可获得的净收益将稳定在,95,万元；购买该类房地产通常可得到银行,80%,的抵押贷款，抵押贷款的年利率为,8%,，自有资金要求的收益率为,13%,。试利用上述资料估算该房地产,2001,年底的收益价格。,1,、计算公式为：,2,、,a,1,=94,（万元）；,a,2,=93,（万元）；,a,3,=96,（万元）；,a=95,（万元）。