单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产开发经营,房地产开发,案例分析,中国人民大学张跃松,2011,房地产经营管理课程,1,房地产开发流程,房地产种类,房地产投资及其基本特性,房地产市场参与者,我国的住房供给体系,房地产开发基础知识,2,房地产开发的主要程序,四个阶段,:,投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。,3,房地产的分类,从物理形态上划分，分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。,而按照使用目的划分，包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。,4,房地产投资的特性,1.,位置的固定性或不可移动性,2.,寿命周期长,3.,适应性,4.,各异性,5.,政策影响性,6.,对专业管理的依赖性,7.,相互影响性,8.,弱流动性,5,开发商,土地所有者和当前使用者,政府及政府机构,金融机构,建筑承包商,专业顾问,（建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、房地产经纪人、物业管理经理、市场研究专家、经济师、造价工程师、律师）,消费者或买家,房地产开发商及其合作伙伴,6,我国的住房,供给体系,高收入家庭,20%,中高收入家庭,20%,中等收入家庭,20%,中低收入家庭,20%,低收入家庭,20%,廉租住房,经济租赁房,经济适用房,限价商品房,商品房,7,房地产开发模式,新旧城区房地产开发比较,新区房地产开发,旧城区房地产开发,房地产地域扩张模式,文化地产的开发,8,新旧城区房地产开发比较,旧城区所处区位优越：适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地,不断上涨的地价项目建成后出售或出租的价格水平较高。,来自新区开发的挑战,旧城区土地开发费用高,环境污染严重,流动人口日益增加,居住郊区化趋势,旧城区建设居民住宅的难度越来越大,前 景,开发,建筑密度高,拆迁、安置、拆除清理费用较高,规划条件苛刻（建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区）,旧城区房地产开发,9,所处位置并不优越,新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮娱乐用房,适合建造高级住宅和公寓。,有利条件,新城区的拆迁安置比较容易,拆迁安置补偿费要比旧城区低,城市规划条件限制也少。,前 景,开发,获得政府的征地审批非常困难,不具备开发建设条件,道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用,新区房地产开发,10,异地开发,本土化与异地开发,如何成功的实现异地开发,异地开发,房地产开发地域扩张模式,11,异地开发与本土开发的差异,环境变化，是异地开发与本地开发的本质区别,这里的环境是广义范畴，或者指的是广义的市场,自然、经济、人文、社会环境；,人才团队；资金来源；关系网络；,从开发过程分析差异化,12,异地开发的关键,从开发流程分析,从异地开发的竞争力分析,13,从开发流程分析房地产开发的流程,四个,阶段,一,投资,机会选择与决策分析,二前期工作,三建设阶段,四租售阶段（维护阶段）,14,异地开发的竞争力,城市理解能力,政府公关能力,资金运营能力,文化灌输能力,人才储备能力,产品开发能力,15,文化地产的开发,16,文化地产的开发,文化地产的定义,文化地产的分类,开发文化地产的意义,文化地产的表现形式,文化地产的开发案例,17,文化地产的定义,文化地产是指在房地产开发过程中,充分发掘和运用文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。,文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提高房地产质量和生活品位。,18,地产开发需要文化的融入,从消费者角度分析,从开发商角度分析,泛文化运动,与运动,网络,教育,明星相结合,塑造地产的文化个性,增加附加值,.,19,文化地产的分类,地脉文化,建筑文化,园林文化,住宅文化,社区文化,品牌文化,营销文化,20,开发文化地产的意义,有利于和谐社会的创建,提高居民素质和生活质量,改善居住条件和生活方式,发扬和传承本地区特有文化,提升开发商的社会形象和物业价值,21,文化地产的表现形式,产品定位体现的文化特征,营销体现的文化特征,地产品牌文化的表现特征,社区体现的文化特征,22,如何进行文化地产的开发,围绕项目定位进行规划,营造良好的室内外环境,利用建筑风格体现文化,23,房地产开发项目策划,房地产开发项目策划内容,房地产市场研究,市场定位的前提市场细分,房地产开发项目策划成功案例,24,房地产开发项目策划内容,1,、区位分析与选择,2,、开发内容和规模的分析与选择,3,、开发时机的分析与选择,4,、合作方式的分析与选择,5,、融资方式与资金结构的分析与选择,6,、产品经营方式的分析与选择,25,房地产市场研究,26,目标客户,政府,资本,竞争对手,需求的特点,接收的价格,地理位置,户型,面积,装修绿化等,消费心理,购买考虑因素,购买动机,构成特点,年龄,婚姻及家庭成员,职业特点,教育程度,家庭收入,是否拥有轿车,土地使用权获得,规划限制,市政资源的利用,项目数量及地理位置分布,楼宇特点,客户定位,价格,资金的使用成本,资金的使用时间,我们的产品和营销,设计,规划,/,面积,/,景观,服务,交通装修环境,价格,房价物业管理费,产品的市场定位及推广,27,什么是市场研究？,是客户（市场）与企业间的纽带，是企业理性决策的前提！,28,房地产公司需要,什么样的市场研究？,29,有利于房地产公司的市场研究,探索性研究,产品需求研究,市场细分研究,价格研究,新产品概念开发,广告及广告概念测试,市场及客户满意度调查,市场销量预测,媒介研究,30,房地产市场分析案例,北京经济适用房,北京老年住宅市场分析,31,如何进行市场细分？,什么是市场细分,以目标消费者为对象的市场细分为例,32,北京地产项目策划的成功案例,项目策划之,珠江,温泉城,项目策划之万柳之蜂鸟社区,项目策划之万城华府,项目策划之建外,SOHO,项目策划之世贸天阶,项目策划之太阳城,33,1.,张跃松，房地产项目管理，中国人民大学出版社，,2010,2.,张跃松，地产经营与管理，中国人民大学出版社，,2005,3.,房地产开发原理与程序，,美,迈克,.,.,米勒斯等著，中信出版社，,2003,4.,刘洪玉编著，房地产开发，首都经济贸易大学出版社，,2007,5.,中国房地产估价师协会编，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，,2007,参考文献,34,