单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,*,精装修专题研究,南京公司常州项目组：孙煜,【,精装修,】,专题研究目录,1,、精装修研究,（,1,）精装修的产品特征分析,（,2,）精装修房的工程流程分析，装修过程、可能存在的问题与风险（包括税费、客户投诉等）,（,3,）精装修的营销方式分析,2,、常州精装修市场特征分析,（,1,）市场个案对比结论,（,2,）客户访谈,3,、精装修经典案例,4,、精装修装修细节建议,5,、,万科、中海精装修操作流程,全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。,古典风格（豪华富裕）,把各种象征豪华的设计嵌入装修之中，例如彩绘玻璃吊顶、壁炉、装饰面板、装饰木角线等等，而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式。,代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品,柔和风格（平稳独立）,一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中。这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式。,代表楼盘：上海滩花园 中环凯旋宫,装修风格,产品特征分析之 装修风格：主流风格包括古典、,柔和、都市、清新等,1,、精装修研究,都市风格,(,独立个性,),注入动力的风格，尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种风格大量地出现地公寓之中。由于很多时候，他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员，所以他们往往强调一种个性。,代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋,清新风格（轻淡写意）,这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。,代表楼盘：天山河畔花园,装修风格,1,、精装修研究,分析,从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料，从装修标准,1000,元,/m,2,到,2000,元,/m,2,之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在,2500,元,/m,2,以上的楼盘会更多的配置实木地板。,地板,产品特征分析之地板：实木复合地板涵盖了不同价位,的品种，且在,800,元,/m2,以上的装修标准中使用率最高,1,、精装修研究,分析,从上图可以看出，德国,poggenpohl,品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修标准在,3000,元,/m,2,以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国,nobilia,和国产美时分别是装修标准,2000,元,/m,2,和,1000,元,/m,2,左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。,整体厨房,产品特征分析之整体厨柜：做豪宅，世界上最好的,厨柜品牌德国博德宝是最佳选择,1,、精装修研究,分析,从上图可以看出，科勒最多是出现在装修标准,2000,元,/m,2,左右的楼盘中。而装修标准,1000,元,/m,2,左右的楼盘则几乎被的,TOTO,，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准,2500,元,/m,2,以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。,品牌卫浴,产品特征分析之品牌卫浴：,TOTO,、科勒在不同档次,都是主力,1,、精装修研究,分析,从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在,2500,元,/m,2,以上的高档楼盘首选，其中，日本大金,VRV II,户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式空调更多的出现在装修标准,1000-2000,元,/m,2,之内的楼盘。,品牌空调,产品特征分析之品牌空调：大金、松下是中央空调,中最让人信任的品牌,1,、精装修研究,分析,从上图可以看出，德国,gaggenau,的品牌形象被装修标准在,4000,元,/m,2,的顶级楼盘所认可，此品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱。其次，德国,smeg,品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子品牌占据了装修标准在,2000,元,/m,2,左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准,1000,元,/m,2,楼盘的最先选择，前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。,厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱等）,产品特征分析之厨房设备：德国,gaggenau,、,smeg,是豪宅的最佳选择，而西门子、帅康则是性价比较高,的代表,1,、精装修研究,分析,从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准,2500/m,2,以上楼盘最常用的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产品牌的代名词而已。,墙砖,产品特征分析之墙砖：用大理石铺砌是高档次的,象征，而诺贝尔则是瓷砖中的最佳选择,1,、精装修研究,装修标准,地板,整体厨房,品牌卫浴,品牌空调,厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱）,墙砖,800-1500,实木复合地板、实木地板、复合地板,德国,leicht,、国产美时、国产法瑞、国产欧琳,TOTO,、科勒、伊奈、航标,日立、大金、美的、日立中央、松下中央,林内、弗兰卡、伊莱克斯、松下、意大利华伦帝,亚细亚、华鸿,1500-3000,实木复合地板、实木地板,德国柏丽、德国菲林格尔、意大利,comprex,、德国,nobilia,、德国,leicht,、国产美时,科勒、乐家、美国科勒、德国卡特维、德国,villeroy,、航标、德国卡特维,大金、东芝、特灵中央、日立中央、美国约克中央、大金中央、东芝,SMMS,中央、三菱中央,teka,、西门子、帅康、松下、意大利华帝伦、美国,GE,、意大利,comprex,、德国,smeg,诺贝尔、大理石,高于,3000,实木复合地板、实木地板,德国,poggenpohi,橱柜,科勒、德国,villeroy&boch,松下中央、东芝、大金中央,德国,gaggenau,大理石,1,、精装修研究,精装修标准：按照三种不同的档次划分，对应不同,类别部件配置,收集基础信息：,房型图纸（一般是设计单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位,的面积房型（暂测）、小区平面图、周边竞争个案资料等相关资料,确定装修房定位：,对房型进行分析，针对产品所在区域结合营销提出设计原则和风格，最后确定装修房数量、位置设计风格及材料配置、制作工艺等,列出材料配置清单：,在装修房定位确定之后，需要到市场上寻找价格和材料的支撑，这两个因素直接决定装修价格，找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性，此清单将作为合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中,样板房装修：,样板房的设计标准及总价确定后，装修公司及与开发商签订正式装修样板房合同，开始进行样板房装修（样板房的折旧、破损都由要装修公司负责解决，因此产生的费用也将由装修公司承担）,交房与售后服务：,装修房的售后服务也由装修公司负责，在实践当中装修公司总结出了一套较为专业的服务工作流程，通常由客服部经理直接向项目总协调人负责。,（,交房工作流程表：房屋验收单复印留底,-,确认装修事宜,-,确认后两天内客户提供材料送装修方仓库,-,隐蔽工程验收签字,-,施工验收签字,-,客户附加服务）,全装修阶段：,在整个工程土建竣工验收后，开发商得到商品房入住许可证，与物业公司交接完毕，业主购房按揭到位，与物业公司办妥所有入户手续之后，装修公司方可进场进行装修施工,1,、精装修研究,精装修工程流程分析：收集信息、定位、列配置清单、,样板房装修、全装修、交房与售后步步紧扣,营销方式,买房送装修,菜单式装修,全装修,操作方式,签约的装修公司在开发商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不会被公布,开发做出各种装修方案，挑选装修企业做出样板房并标价，住户参考并对方案提出修改意见后，拟成装饰订单，由开发商监督施工,开发商向装修公司约定，装修公司提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择的余地，装修部分作为房屋的部件计入房价之中,优势分析,模糊总价、创造利润；规避装修质量风险,客户选择余地大，市场接受程度高。,装修责任明确；模糊总价,劣势分析,开发商需承担名誉风险；销售商佣金到位困难；涉嫌价格欺诈；客户风险增加、开发商签约困难,增加装修成本,产品过于单一，拒绝了部分客户,客户反馈,较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格较为单一,可以挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装饰订单,客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地,经验教训,对销售员的要求较高；对装修公司的要求要提高；合同有待于更加规范化,多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；大面积推广仍需时日,对开发商售后服务能力要求较高,精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合,运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择,1,、精装修研究,2.,常州精装修市场,项目名称,装修标准,洁具和龙头,厨房及卫生间地面,地板,灶具,入户门及入户门,销售情况,新城首府,硬装,4000,（单价,1.8,万）,采用德国高仪龙头系列，采用美国科勒系列洁具,诺贝尔仿古砖以及天然大理石,15mm,厚多层实木复合地板,伊莱克斯或同等级品牌,“,晶晶,”,牌精品防火门，户内门：,“,盼盼,“,牌精品防火门,目前推售的以,245,平米的大户型为主，销售情况良好,1,，,2,月份共计成交,29,套,朗诗国际街区,硬装,3000,（单价,1.3,万）,均为科勒或其他同等档次品牌,亚细亚或冠军品牌地砖,实木复合地板,华伦帝或西门子或其他同等档次品牌,目前在售,2,栋高层,京城豪苑,硬装,+,软装,3500,（单价,1.5,万）,TOTO,或同等级品牌卫浴洁具,高级抛光砖及水晶马赛克，,高级实木复合地板,伊莱克斯三头灶具、品牌抽油烟机；成套橱柜,进户门：特制单开高级木门扇面贴饰含配金内部；户内门：优质木饰面木门,推出了,1,栋,37,层的高层（,1,至,5,层为商业）,凯纳华侨城,硬装,2000,TOTO,卫浴洁具，洗手间部件可根据要求更换，洞砖,摩恩水槽，品牌龙头,实木复合地板,目前在售,3,栋,33,层的高层及,1,栋,18,层高层,新城公馆,硬装,2000,（单价,9000,）,KOHLER,或,TOTO,或其它同等档次品牌,诺贝尔或博德或同档次玻化砖,厂家定制,15mm,多层实木地板,方太或欧琳或其它同等档次品牌,进户门：瑞斯乐或盼盼或其它同等档次；户内门：实木饰面油漆门,总结：常州主要精装修项目比较，,2000,元,/m2,精装修标准是常州市场的平均标准，豪宅标准在,3000,元,/m2,以上,。,常州精装修市场总结：,1,、从分布地段上来看，常州精装修房基本分布在区域的,核心地带为主,；,2,、目前常州装修,以厨卫精装加基础装修为主,。首先,强调了实用性,，另外在一些公共部分，如大堂、电梯厅等，处理基调,均以华丽为主,，一般选择了天然石材地面、大理石墙面，区别于普通住宅；,3.,常州精装修市场,以硬装为主,，,注重关键部位如卫浴洁具的装修,，选用了客户广泛知晓的一线品牌。,2.,常州精装修市场,客户对精装房关注的前,3,项分别是：,施工质量、用材及品牌、设计风格及水准,虽然目前选择购买毛坯房的客户所占比重大，但较之前已有较大提升，精装修逐步为市场认可。,客户语录：,精装修可以接受，我也很乐于接受，但是要保证质量和用材，另外风格不能太夸张，简约一点吧，后期自己可以再装饰。,季先生,，,武进高新区某生产企业,为美国海龟，从事技术工作,，,年收入,20,万左右,装修好的房子质量我还是比较担心的，开发商还可能乱加钱，最后才是我们付。,李女士，,56,岁，退休职工,2.,常州精装修市场,客户分析,4000,元,/,平方米的装修标准